廣州市商鋪市場總體分析

  文件類別:市場分析

  文件格式:文件格式

  文件大?。?7K

  下載次數(shù):92

  所需積分:4點(diǎn)

  解壓密碼:qg68.cn

  下載地址:[下載地址]

清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)高級(jí)研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

廣州市商鋪市場總體分析
天河區(qū)商鋪市場分析 天河是廣州的商務(wù)中心腹地,又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣 州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號(hào)線的開通,天河地鐵口的出現(xiàn),讓天河城的中心地 位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時(shí)間,天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè),在廣州所占據(jù) 的主角地位是不容置疑的。   (一)分布特征   天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個(gè)以天河城、正佳廣場為中心龍頭,四周專業(yè)市場 為配套的發(fā)展形式,以大商場、高尚消費(fèi)為重點(diǎn),群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā) 展模式。其商業(yè)分布重點(diǎn)盤踞在三條龍脈兩側(cè):天河路、天河北路、黃埔大道,并有向 東緩緩?fù)七M(jìn)的趨勢。   代表著高檔消費(fèi)的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍 頭的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南 興材料城等;集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有:太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦 城等;集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有:希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、 天麒驛、帝景苑等;還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心,黃埔大道沿線的南國 廚衛(wèi)博覽中心,東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐,車陂、東圃板塊 以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實(shí)力型樓盤集結(jié)的大量群樓商 鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個(gè)響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外,乃至全國 、世界各地充足的消費(fèi)購買力,實(shí)現(xiàn)了商鋪的四面開花。   (二)供求特征   天河的商鋪可以說是淋漓滿目,滿街滿享都是,從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi) 街檔口都有出貨,并且一直處于一個(gè)“興奮期”。天河商鋪的出貨量大,消化量也十分明 顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的陽光都會(huì)廣場。太平 洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛,整個(gè)場的出租幾乎是滿位,首層、二層的頂手費(fèi)都要 上30~40萬。天河北路,中信以東的群樓商鋪十分搶手,好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。 天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置,商鋪?zhàn)鈨r(jià)不菲,動(dòng)則上千元每平方米,但其仍處在 一個(gè)有價(jià)無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會(huì)存在一定的招商難度??萍冀值?鋪位由于所處位置欠佳,加上本身素質(zhì)不高,存在有很多的空鋪位;珠江新城廣場也正 在努力的招商中;還有很多的散租鋪位,也正在尋覓著新的商家。   天河商鋪交投活躍,從98年到02年,天河的商鋪批出量與成交量基本是一個(gè)供過于 求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個(gè)供求穩(wěn)定的理性發(fā)展,2001年天河商鋪批出量6. 43萬㎡,成交量8.5萬㎡;2002年批出7.06萬㎡,成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個(gè)合 理的消化中。   天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列,與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003 年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡,穩(wěn)居全市第二。 遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間,天河商鋪成交一直 占據(jù)著全市成交總和的很大份額,天河商鋪的成交量在不斷的上升中,從1999年到2003 年天河商鋪成交面積一直在一個(gè)上升的態(tài)勢,從99年的成交面積67925萬平方米到2003年 的99044萬平方米,成交上升了將近一半。而2004年上半年,由于少新商鋪上市,批出量 及成交量雙雙下降。   (三)價(jià)格特征   天河的商鋪可以說是寸土寸金,一個(gè)明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為 中心,向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上,正佳廣場 首層租金750元/㎡;維多利廣場首層500- 800元/㎡左右,天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金;五山 路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡;華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪?zhàn)鈨r(jià)在100~200元/㎡ 左右。一個(gè)逐級(jí)遞減的模式,讓天河商鋪的價(jià)格有跡可循。   天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞,但其商鋪成交均價(jià)并不是廣州內(nèi)最高的,前三名 的位置拱手讓給了廣州老三區(qū):東山、越秀、荔灣。主要還是因?yàn)樘旌訁^(qū)域跨度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比 前三者大,價(jià)格的不平衡導(dǎo)致了成交均價(jià)偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~ 600元/㎡,但一些位置不佳的、偏遠(yuǎn)些的商鋪月租才幾十元/㎡,這種不平衡,在很大程 度上拉低了天河商鋪的成交均價(jià)。   縱觀天河幾年來的商鋪均價(jià)情況,天河商鋪從1998年到2003年價(jià)格走勢比較平穩(wěn), 偶有升降,基本保持一個(gè)上升的態(tài)勢。而在2003年,與全市商鋪均價(jià)大幅下跌呈鮮明對 比的是,天河的商鋪均價(jià)止跌上揚(yáng),雖然步伐緩慢,但是其價(jià)格是明顯的高于全市的平 均水平。幾個(gè)重量級(jí)商業(yè)城的推出,加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn),哄抬起了2003年天 河的商鋪價(jià)格。這種與全市商鋪均價(jià)差異的擴(kuò)大化,也在很大程度上突顯出了天河在廣 州商業(yè)圈中的龍頭位置,并且在日益的明顯。而2004年上半年,天河區(qū)的商鋪成交均價(jià) 只為15628元/平方米,比03年的12250元/平方米下降了27.58%,升幅明顯.   (四)經(jīng)營特色   天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個(gè)高檔次的消費(fèi)為中心點(diǎn),周邊專業(yè)市場做輔助配套的 經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心,周邊配備的專業(yè)市場包括 :珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場;石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場 ;黃埔大道建材一條街專業(yè)市場;還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝 、東圃板塊的小區(qū)商鋪等,構(gòu)筑起了天河整個(gè)商鋪市場。   天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個(gè)主附搭配、層次多面的、互補(bǔ)功能的商業(yè)經(jīng)營方式,形 成一座由大型知名商家引領(lǐng),加上周邊大量的,用以彌補(bǔ)商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而 在這些群體之外,又有一系列的專業(yè)市場圈,從而更大地彌補(bǔ)了商業(yè)中心和次商業(yè)中心 在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足,這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象,是一個(gè)成熟商業(yè)城的發(fā)展 模式,使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動(dòng)成了一個(gè)比較完善的商業(yè)圈,形成 了集百貨、精品、時(shí)尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè) 城。   天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點(diǎn)外,還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路 和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識(shí)產(chǎn)權(quán) 和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個(gè)具有合理結(jié)構(gòu)互補(bǔ)產(chǎn)業(yè)群體的高新技 術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地,確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小 店也遍布天河各個(gè)角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明 星發(fā)屋……,林林總總的新奇異物都可以在這里看到,從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉 佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。   (五)天河北群樓商鋪   天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”,其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場 唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點(diǎn)。其一:寫字樓林立加上周 邊大型高尚住宅小區(qū)的建成,構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費(fèi)群體。其二:鉗制著廣 州新中軸線的中心位置,地理位置優(yōu)越,市政規(guī)劃合理。其三:周邊交通、配套完善, 東站、地鐵并存,從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運(yùn)動(dòng)中心,配套齊全、高 檔。   天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個(gè)經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物 業(yè)的地理位置,結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點(diǎn),在天河北路形成了一個(gè)群樓主題經(jīng)營特色的 “商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè);萬佳入主華標(biāo)廣場群樓 ,以一個(gè)超市經(jīng)營為主題;帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題,承租者是“金鉆潮庭”;進(jìn) 駐金田花園的百佳超市的群樓經(jīng)營;還有天譽(yù)花園群樓是以一個(gè)“購書中心”為經(jīng)營主題 。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模,各個(gè)群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同,客戶分類十分明確,避 免了相互的競爭,走錯(cuò)位經(jīng)營的道路,再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市,是 區(qū)域內(nèi)的搶手貨。   這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢,天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元 /㎡的高價(jià)位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中,808㎡的一線街鋪總 賣價(jià)2700萬元,單價(jià)33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因?yàn)槠浒l(fā)展趨勢也朝著一個(gè) 主題式群樓經(jīng)營的方向發(fā)展。 一直以來,東山區(qū)憑借本身獨(dú)特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢,吸引 了大量人流、資金流、商品流、信息流,成為資金密集、商貿(mào)服務(wù)發(fā)達(dá)的寶地。東山區(qū) 已成為廣州市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最活躍、經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)鮮明的城區(qū)之一。在高級(jí)商務(wù)、信息服務(wù)、商 貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢。   (一)分布特征   經(jīng)過多年的發(fā)展,目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農(nóng)林 下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局:   海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面,經(jīng)過近十年的發(fā)展,已從最初單一的海印電器專業(yè) 市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭,以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音 響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托,擁有22個(gè)各類專業(yè)市場,以“海 印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū),該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一 半,居龍頭地位,其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨(dú)占鰲頭。   環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段,由友誼商店、白云賓館、花園酒店 、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠(yuǎn)洋賓館、東山廣場等18家高中檔賓館 、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著名商家組成,是廣州市著名的高級(jí)商務(wù)、 高檔購物區(qū)之一,被譽(yù)為廣州的“尖東”,也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中 了眾多的大型商業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè),年?duì)I業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè),無論是數(shù) 量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上,區(qū)位優(yōu)勢十分突出。而上規(guī)模、上檔 次的飲食業(yè),包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家,占全 區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強(qiáng),年?duì)I業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。   英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段,主要由中華廣場、流行前線地下商城 、東川名店運(yùn)動(dòng)城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成,已初現(xiàn) 大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形,吸引力逐漸增強(qiáng),該地區(qū)2003年商品銷售額已超過5億元,保持 兩位數(shù)的良好增長勢頭。   農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育,商業(yè)氛圍、經(jīng)營檔次、購物 環(huán)境等都有了很大的改善,其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確認(rèn)為繼上下九、北京路 商業(yè)街后第三條商業(yè)街,現(xiàn)已發(fā)展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭,各類專賣商店云 集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變”中,地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng) 修茸整飾一新,形成了以東山百貨大樓為龍頭,具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地 區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多,年?duì)I業(yè)額已超過7億元。   (二)供求特征   東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的批出量為19.75萬平方米,占全市(原八區(qū) )批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比,東山區(qū)的商鋪供應(yīng)量明顯偏低,這與東山區(qū)的行政 面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有限有著直接的關(guān)系。同時(shí),90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中 ,不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓,使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路 段更為缺乏。2003年,東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城,供應(yīng)量的減 少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點(diǎn),迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標(biāo)。04年上半年 東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。   東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為25.14萬平方米,占全市(原八區(qū) )成交量的11.33%。商鋪市場的供應(yīng)量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚, 成交活躍,帶動(dòng)了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平 方米,占同期一手商鋪成交量的35.84%。   (三)價(jià)格特征   東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易中心區(qū),其商鋪價(jià)格一直高于全市的平均價(jià)格。19 98- 2004年上半年,東山區(qū)商鋪成交均價(jià)為18439元/平方米,高出全市原八區(qū)的12556元/平 方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價(jià)轉(zhuǎn)讓,導(dǎo)致商鋪成交均價(jià)降至8 281元/平方米,低于全市平均售價(jià),如位于水蔭路的雅景花園1- 4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”價(jià)格整體轉(zhuǎn) 讓;寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實(shí)業(yè),均價(jià)僅為6 75.7元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響,新建大型商場仍然熱銷。   據(jù)調(diào)查顯示,東山區(qū)商鋪的平均租賃價(jià)格亦處于全市中高水平,不同地段的商鋪...
廣州市商鋪市場總體分析
 

[下載聲明]
1.本站的所有資料均為資料作者提供和網(wǎng)友推薦收集整理而來,僅供學(xué)習(xí)和研究交流使用。如有侵犯到您版權(quán)的,請來電指出,本站將立即改正。電話:010-82593357。
2、訪問管理資源網(wǎng)的用戶必須明白,本站對提供下載的學(xué)習(xí)資料等不擁有任何權(quán)利,版權(quán)歸該下載資源的合法擁有者所有。
3、本站保證站內(nèi)提供的所有可下載資源都是按“原樣”提供,本站未做過任何改動(dòng);但本網(wǎng)站不保證本站提供的下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性;同時(shí)本網(wǎng)站也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的損失或傷害。
4、未經(jīng)本網(wǎng)站的明確許可,任何人不得大量鏈接本站下載資源;不得復(fù)制或仿造本網(wǎng)站。本網(wǎng)站對其自行開發(fā)的或和他人共同開發(fā)的所有內(nèi)容、技術(shù)手段和服務(wù)擁有全部知識(shí)產(chǎn)權(quán),任何人不得侵害或破壞,也不得擅自使用。

 我要上傳資料,請點(diǎn)我!
 管理工具分類
人才招聘 免責(zé)聲明 常見問題 廣告服務(wù) 聯(lián)系方式 隱私保護(hù) 積分規(guī)則 關(guān)于我們 登陸幫助 友情鏈接
COPYRIGT @ 2001-2018 HTTP://m.fanshiren.cn INC. ALL RIGHTS RESERVED. 管理資源網(wǎng) 版權(quán)所有