地產(chǎn)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南
地產(chǎn)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成 本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié) 控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部 和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。 |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | |規(guī)劃方案 |（1）可行性規(guī)劃設|(市場信息搜集和分析 |設計部負責，項|暫缺相應可操作 | | |計 |(市政狀況信息分析 |目、審算、銷售|參考文件，以下 | | | |(規(guī)劃要點確立 |部配合 |同 | | | |(可行性研究設計任務 | | | | | |書(可行性設計變更 | | | | |（2）方案評審 |(組成可行性規(guī)劃評審 |由項目、設計、| | | | |委員會，對方案進行評|工程、審算、財| | | | |審、確定。 |務、銷售等各部| | | | |(未通過的方案進入可 |門組成評審委員| | | | |行性設計變更環(huán)節(jié)，再|(zhì)會，總經(jīng)理負責| | | | |重新評審。 | | | | |（3）設計成果 |(對可行性規(guī)劃設計根 |設計部負責，工| | | | |據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)|程部配合 | | | | |整 | | | | | |(設備選型方案提前確 | | | | | |定 | | | | | |(根據(jù)提交的設計成果 |審算部負責，設| | | | |進行投資估算 |計部配合 | | |2、報批設計 |（1）設計方案 |(根據(jù)項目前期運營的 |設計部負責，項| | | | |情況和市場分析制訂設|目部、銷售部協(xié)| | | | |計任務書 |作 | | | | |(方案設計招投標 |設計部 | | | | |(方案設計評審 |招投標評審委員| | | | | |會 | | | |（2）報批 |(注意市政設計 |項目部負責，設| | | | |(注意相關法規(guī)，完善 |計部配合 | | | | |自身報批規(guī)范性，材料| | | | | |完整 | | | |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | |3、擴初設計 |（1）擴初設計要求|(對報批設計進一步調(diào) |設計部負責，知| | | | |整 |會各部門 | | | | |(設計要求 | | | | | |(內(nèi)部審核 | | | | |（2）成本概算 |(根據(jù)擴初設計招投標 |設計部與工程部| | | | |方案和設備選型、實體|負責 | | | | |研究、環(huán)境方案等因素| | | | | |對總成本作出概算 | | | | | |(制訂經(jīng)營指導書 |審算部負責 | | | |（3）擴初設計圖 |(根據(jù)擴初設計要求招 |招投標評審委員| | | | |標 |會 | | | | |(專家評審 | | | | | |(內(nèi)部評審 | | | | | |(設計調(diào)整 |設計部負責 | | |4、樁基設計 |（1）地質(zhì)勘察 |(搜集權威地質(zhì)資料 |設計部負責，工| | | | |(自己專業(yè)人員勘察 |程部協(xié)助 | | | |（2）設計方案評審|(樁基設計2種以上形式| | | | | |(由專家進行樁基形式 | | | | | |和樁基結構評審 | | | | |（3）樁基施工圖 |(設計調(diào)整 | | | |5、施工圖設 |施工圖設計要求 |(根據(jù)銷售包裝設計、 |設計部和工程部| | |計 | |樁基設計、功能設計及|負責，其他部門| | | | |配套設施等因素，在擴|協(xié)助 | | | | |初圖基礎上確立施工圖| | | | | |設計要求 | | | | | |(建安施工圖中結構造 | | | | | |價、建筑造價和環(huán)境設| | | | | |施費等約占總造價70% | | | | | |的部分屬于設計方可控| | | | | |部分，應嚴格審核。 | | | | |報建 |政府部門報批費，按政|項目部 | | | | |府有關政策交納。 | | | | |報施圖 | | | | | |審圖 |互審互簽，明確修改意|設計部負責，工| | | |施工配合 |見，設計洽商 |程協(xié)助，知會銷| | | | | |售部 | | | |面積測算 |設計圖紙測算與實際施|設計部負責，工| | | | |工時檢驗相結合 |程部協(xié)助 | | |6、銷售包裝 | |(結合營銷費用控制 | | | |設計 | |(施工招投標 | | | |7、裝修方案 |方案設計要求 |根據(jù)擴初設計圖、經(jīng)營|設計部負責，銷| | |設計 | |指導書和實體研究的結|售部協(xié)助 | | | | |果確定方案設計要求 | | | | |材料設備選型成本 |(市場信息調(diào)研 |設計部負責 | | | |方案 |(根據(jù)設計要求確定裝 | | | | | |修材料和設備 | | | | | |(制訂裝修設計目標成 | |參見深圳公司文 | | | |本計劃明細表 | |件 | | | |(裝飾綜合價格拆分分 | | | | | |析 | | | | |招投標 |制訂設計任務書 |設計部負責，銷| | | | | |售部協(xié)助 | | | | |評審 |招投標評審委員| | | | | |會 | | |控制要點 |控制什么 |怎么控制 |誰來控制 |備查文件 | |8、功能設計 |（1）小區(qū)建筑物功|(市場調(diào)研 |銷售部負責 | | | |能的經(jīng)濟評估 | | | | | | |(有針對性擴充建筑物 |設計部負責，銷| | | | |功能 |售、工程部協(xié)助| | | |（2）市政配套方案|(市政狀況調(diào)研 |項目部負責 | | | | |(爭取政府有利條件 | | | | |（3）環(huán)境方案設計|(根據(jù)投資估算和報批 |設計部負責，項| | | | |標準確立環(huán)境設計方案|目部協(xié)助 | | | | |目標成本總額 | | | | | |(招投標 |招投標評審委員| | | | | |會 | | | |（4）智能化設計 |(市場現(xiàn)狀分析，智能 |銷售部負責 | | | | |化必要性分析 | | | | | |(智能化內(nèi)容控制 | | | | | |(招投標，尋找外部合 |招投標小組組織| | | | |作，爭取雙贏 |，總經(jīng)理負責 | | | |（5）銷售承諾 |保持各部門與銷售部的|設計部負責，工| | | | |信息暢通，保障銷售承|程部協(xié)助 | | | | |諾與實際功能的一致性| | | |9、設計變更 |（1）設計調(diào)整費用| | | | | |（2）設計變更洽商|嚴格按照設計變更洽商|設計部負責，工|詳見《工程現(xiàn)場變| | | |流程進行 |程、銷售部協(xié)助|更管理規(guī)范》 | |10、材料設備|（1）選型 |在擴初圖確定前確定材|設計部負責，工| | | |（2）方案確定時間|料設備，使設計在圖紙|程部協(xié)助 | | | | |階段就考慮了材料設備| | | | | |的安裝 | | | | |（3）采購 |招投標 |招投標評審委員|詳見《設備材料采| | | | |會 |購規(guī)范》 | |其他費用 |物業(yè)管理完善費 |限額設計 |審算部 | ...
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