靜安楓景營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告
靜安楓景營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 宏觀市場(chǎng)：（數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心） 2001年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 房產(chǎn)投資漲：2001年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額245258萬(wàn)元，而2000年同期為1986468萬(wàn)元 ，增加23.1%。 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)漲：2001年上半年完成土地開(kāi)發(fā)面積690339平方米，而2000年同期為314891平 方米，增加119.3%； 2001年上半年商品房新開(kāi)工面積9089660平方米，而2000年同期為7876680平方米，增加 15.4%； 2001年上半年商品房竣工面積4298042平方米，而2000年同期為3095774平方米，增加38 .8%。 房產(chǎn)銷(xiāo)售漲：2001年上半年商品房預(yù)售面積7730990平方米，而2000年同期為6120268平 方米，增加26.3%； 2001年上半年商品房銷(xiāo)售面積9996460平方米，而2000年同期為8017253平方米，增加24 .7%； 存量銷(xiāo)售漲：2001年上半年存量房銷(xiāo)售面積6190892平方米，而2000年同期為3130836平 方米，增加97.7%。 銷(xiāo)售價(jià)格漲：2001年上半年上海房?jī)r(jià)比去年底漲了230元，全市住宅預(yù)售平均價(jià)格達(dá)到每 平方米4173元，漲幅為5.8%。今 年6月份的中房上海價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了“井噴”，環(huán)比猛漲了11點(diǎn)，同比漲幅則高達(dá)40 點(diǎn)，為1995年中房?jī)r(jià) 格指數(shù)建立以來(lái)的最高漲幅。 個(gè)人購(gòu)房漲：2001年上半年個(gè)人購(gòu)房比例為95.9%，而2000年同期為93.6%。 分析： 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，同時(shí)“十五”計(jì)劃將房地產(chǎn)業(yè)確定 為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)也極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn) 入新一輪發(fā)展周期。 上海進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購(gòu)房熱情空前高漲，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象 時(shí)有發(fā)生。 房地產(chǎn)政策法規(guī)的不斷完善，為市場(chǎng)的理性發(fā)展提供了保證，同時(shí)也增強(qiáng)了消費(fèi)者購(gòu)房 信心，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。 投資性購(gòu)房成為今年上半年一道亮麗的風(fēng)景線。 供需市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物 業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng) （一）、靜安區(qū)概況 （數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市靜安區(qū)官方網(wǎng)站） 一、地理位置上——城市中心區(qū) 靜安區(qū)是上海市一個(gè)典型的城市中心區(qū)，占地面積7.62平方公里，人口38萬(wàn)。 靜安區(qū)周?chē)c6個(gè)區(qū)相臨：東臨成都北路，與黃浦區(qū)為鄰；西靠鎮(zhèn)寧路、萬(wàn)航渡路、 武寧西路、江蘇路、長(zhǎng)寧路，與長(zhǎng)寧區(qū)交界；南沿延安中路、陜西南路、長(zhǎng)樂(lè)路與盧灣 區(qū)和徐匯區(qū)銜接；北至安遠(yuǎn)路、長(zhǎng)壽路，與普陀區(qū)毗連；隔蘇州河與閘北區(qū)相望。 二、人文特點(diǎn)上——東西文明的交織 靜安區(qū)歷史悠久，人文薈萃，千年的靜安寺，百年的南京路，歷經(jīng)人世滄桑，巧織東 西文明，繪就一道旖旎的都市風(fēng)景線。 靜安區(qū)是一個(gè)商業(yè)、商務(wù)旅游區(qū)，這里交通便捷，高架、地鐵、公交線路連接上海的 四面八方。 靜安區(qū)寸土寸金，這里不但呈現(xiàn)著繁榮的景象，而且蘊(yùn)藏著眾多的商機(jī)和深厚的發(fā)展 潛力。 三、城區(qū)規(guī)劃上——高品味的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū) 根據(jù)城市發(fā)展要求，要在五到十年內(nèi)建成符合國(guó)際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)的“雙高區(qū)”，即高品味的 商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的生活居住區(qū)。 靜安區(qū)的城區(qū)規(guī)劃以“一軸雙翼”為主體路線，具體情況為： “一軸” 即靜安南京路沿線地區(qū)，面積約為1.8平方公里，處于上海城市東西發(fā)展的主軸上，是上 海的中心商業(yè)區(qū)和國(guó)際金融、貿(mào)易中心區(qū)之一，是靜安區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主軸線和黃金 走廊，是靜安“高品味商業(yè)商務(wù)區(qū)”的主要載體 “南翼” 為延安路——威海路以南地區(qū)，面積0.96平方公里，屬于上海十一個(gè)近代建筑風(fēng)貌保護(hù)區(qū) 之一，以花園住宅、新式里弄和近代公寓為主體形成高檔居住和辦公區(qū)，是靜安“高品質(zhì) 的生活居住區(qū)”的主要體現(xiàn) “北翼” 為愚園路——北京路以北地區(qū)，面積3.86平方公里，曾是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和危棚簡(jiǎn)屋集中區(qū)， 部分地區(qū)已被改造為現(xiàn)代化高層住宅區(qū)。靜安區(qū)正按建設(shè)“高品質(zhì)的生活居住區(qū)”的要求 對(duì)“北翼”進(jìn)行新一輪舊區(qū)改造 根據(jù)以上特點(diǎn)和要求，靜安區(qū)政府今年制定并實(shí)施“南留北拆”計(jì)劃。根據(jù)這份舊區(qū)改 造和城區(qū)規(guī)劃計(jì)劃，區(qū)內(nèi)的延安中路以南是新式里弄、花園住宅；新閘路以北則是高樓 林立的現(xiàn)代居住小區(qū)；延安中路和新閘路之間，是以南京西路為軸線的主商業(yè)區(qū)。 “南留北拆”的方針綜合考慮了以下因素：靜安區(qū)南部近代優(yōu)秀建筑集中，新閘路以南 的大順胡同、裕華新村等保護(hù)區(qū)內(nèi)的單幢花園住宅充滿優(yōu)雅的懷舊氣息，作為文化遺產(chǎn) ，需要長(zhǎng)期保留。而新閘路以北舊式里弄和老工廠集中，這些舊房和舊廠將逐步拆除， 新建中高檔現(xiàn)代居住小區(qū)。 為完成該項(xiàng)規(guī)劃，靜安區(qū)今年實(shí)施的實(shí)事工程有（部分）： 舊里改造計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工20萬(wàn)平方米，竣工7萬(wàn)平方米，拆除各類(lèi)舊住宅13萬(wàn)平方米，其中 舊里9萬(wàn)平方米，使5500戶居民的住房條件得到改善。 完成昌平路
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