北京奧林匹克項目策劃書
一、 一、 市場分析
二、 二、 本項目分析
三、 三、 市場產(chǎn)品對比分析
四、 四、 市場調(diào)查結(jié)論
五、 五、 目標(biāo)客戶群定位
六、 六、 營銷建議
七、 七、 廣告宣傳
八、 八、 銷售管理
九、 九、 營銷服務(wù)承諾及售后服務(wù)
十、結(jié)束語


引言
受開發(fā)公司的委托，根據(jù)項目的實際情況，在對本項目周邊房地產(chǎn)項目調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對此項目市場定位分析建議如下：
一、 一、 市場分析
（一） （一） 北京大市場分析
1、 1、 市場供需分析
(1) 商品房供給
  投資持續(xù)增長
房地產(chǎn)開發(fā)投資和當(dāng)年新開工商品房屋面積是反映房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況的兩項重要指標(biāo)，據(jù)北京市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2003年，北京市的房地產(chǎn)開發(fā)情況如下：
開發(fā)總金額 比上年同期增長 開發(fā)總面積 比上年同期增長
1050億元 11.7％ 2737.64萬平方米 30.3％
其中：住宅700億 27.7% 其中：住宅2019萬平方米 21.7％
從上表可以看出，2003年房地產(chǎn)投資及當(dāng)年新開工商品房屋面積的增長勢頭仍然很大，房地產(chǎn)開發(fā)依然是增長。

  供給量充足
從2000年至2003年每年商品房的實際竣工量都保持在1000萬平方米以上，為市場提供了比較充足的商品房供應(yīng)。由于近兩年已經(jīng)形成北京房地產(chǎn)投資的峰值年，根據(jù)建設(shè)周期，從2003年起商品房竣工面積將會逐年迅速提高。因此從商品房供給總量上看，2004年商品房的上市量仍會保持一個較大幅度的增長。
  供給結(jié)構(gòu)多樣化
政府及有關(guān)部門根據(jù)中低收入人群需要，下大力狠抓了經(jīng)濟適用房的建設(shè)，調(diào)整了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。2003年經(jīng)濟適用房達到200多萬平方米；另外，由于開發(fā)商之間的激烈競爭，按消費層次細(xì)化市場的格局已經(jīng)基本形成，中低價位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市場上新樣式、新功能、新戶型的樓盤也不斷推出。
這種總量供應(yīng)充足，供給結(jié)構(gòu)多元化的趨勢，對廣大消費者來說，2004年無疑是購房置業(yè)的好時候。對開發(fā)商來講，是一個機會同時也是一個挑戰(zhàn)。大量的供給，增加了市場競爭，必然帶來相應(yīng)的風(fēng)險。面對越來越精明的消費者，規(guī)避風(fēng)險的唯一出路，就是提高產(chǎn)品的性價比和舒適度。

（2）商品房需求
2003年，北京銷售商品住宅1038.28萬平方米，比去年同期增長了19%。
因此盡管2004的商品房供給量會持續(xù)增長，但從需求量看，如果市區(qū)內(nèi)的項目以低價位高品質(zhì)出現(xiàn)在市場上，無疑將會再次引發(fā)銷售大戰(zhàn)。市場的發(fā)展將是某幾個項目的熱銷，而不是整體的熱銷。兩極分化日趨明顯，但就北京市房地產(chǎn)總…………
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