蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析
區(qū)域概況
一、地理位置
蘇州高新區(qū)位于蘇州古城西側(cè)，東臨京杭大運河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。總?cè)丝?7.2萬，其中常住人口28.5萬人，暫住人口18.2萬人，外籍人口0.5萬人。下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。高新區(qū)管委會、虎丘區(qū)人民政府駐地在運河路。

二、交通位置
蘇州高新區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。

三、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)分析
自1992年到2004年區(qū)域經(jīng)濟平均每年以50%左右的速度增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值從不足1億元發(fā)展到120億元，財政收入從300多萬元增加到12.7億元，出口創(chuàng)匯從無到有，現(xiàn)已實現(xiàn)進(jìn)出口總額28.8億美元，其中出口14.7億美元。累計引進(jìn)外資企業(yè)360多家，總投資超過35億美元，其中世界500強企業(yè)39家，投資上億美元的項目10多個。

四、規(guī)劃
蘇州新區(qū)開發(fā)建設(shè)多年來，根據(jù)建設(shè)一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、外向型經(jīng)濟聚集區(qū)、現(xiàn)代化新城區(qū)“三位一體”的開發(fā)目標(biāo)，依托蘇州原有的經(jīng)濟基礎(chǔ)，積極引進(jìn)外資，大力促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化和國際化，加快城市化發(fā)展的步伐，開發(fā)建設(shè)得到了持續(xù)的發(fā)展，初步形成了以跨國公司投資為主體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展成為初具規(guī)模的現(xiàn)代化新城區(qū)。


市場背景分析
一、蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述
（一）蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢
房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫成了人們普遍關(guān)注的話題。蘇州房地產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)似乎更為突出。商品房的熱銷帶動了房價的一路飚升。來自省統(tǒng)計局的一份資料顯示，目前蘇州房價已從蘇錫常地區(qū)第二位升至第一位，不僅與常州的距離拉大了，而且跑到無錫前面。

1、供應(yīng)量與需求量
2004年新開工商品房面積881萬平方米，增長27.1%，其中住宅798萬平方米，增長35.3%。2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)上漲勢頭迅猛，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資突破300億元，達(dá)到334.32億元，增長87.9%，商品房施工面積達(dá)3843.92萬平方米，增長44.4%，竣工面積1129.1萬平方米，增長36.7%，創(chuàng)下歷史新高。

2、投資分析
（1）1997-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析

（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）
從上圖可以看出，自2001年開始，蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資急劇上升，增幅較大。

（2）1997-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例走勢分析

（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）
從上圖可以看出，蘇州市蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)占GDP比例從2001年開始隨著樓市的“火爆”越來越大，說明房地產(chǎn)已經(jīng)日益成為蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)。我們也可以看出，2004年，這一比例達(dá)到了7.58，離國際公認(rèn)的警戒線8%相去不遠(yuǎn)，說明蘇州房地產(chǎn)開發(fā)確實有點“過熱”，應(yīng)該引起重視。

（二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測
2005年蘇州房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的增長勢頭；其中，住宅投資繼續(xù)占開發(fā)投資的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)的整體結(jié)構(gòu)較為合理。商品房空置面積急速下降，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的勢頭。

（1）蘇州市1-9月逐月房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢圖（2004年）

（資料來源：蘇州房地產(chǎn)管理局）
從上圖走勢可以看出，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資呈波動向前發(fā)展，總體上還是保持了上升態(tài)勢，但增幅趨緩，隨著原來通過拍賣取得的土地陸續(xù)到了該開工的時間，即將陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)期，未來開發(fā)投資量還要繼續(xù)向上攀升。
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