現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析(ppt)
6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析
2）財務(wù)內(nèi)部收益率
（1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義
從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。如圖6-4所示：

6．4現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析
房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：
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（2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算
其公式為：
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其計算步驟是：
先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負(fù)值各一個，最后用上述插入法公式求出。
要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。
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（3）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用
財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。
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①FIRR與i比較，反映項目的盈虧狀況：
FIRR＞i ，項目盈利；
FIRR=i ，項目盈虧平衡；
FIRR＜i ， 項目虧損。
②FIRR與ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況：
FIRR＞ic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平；
FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平；
FIRR＜ic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。
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③ 結(jié)論：
將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率）ic比較，當(dāng)FIRR≥ic時，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進(jìn)一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計和其它投資機(jī)會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。
如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。
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（4）內(nèi)部收益率存在的問題
以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評價項目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。
一是再投資利率問題；二是多重根問題。
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① 再投資利率問題
再投資利率指房地產(chǎn)投資項目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。
采用內(nèi)部收益率分析方法對各種項目進(jìn)行比較時，暗含了這樣一個假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。
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A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實際的。
B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時，即當(dāng)時市場上其它投資機(jī)會的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會成本，并高到不現(xiàn)實的地步時，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個不合理、不現(xiàn)實的假設(shè)。這時，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。
C．當(dāng)各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。
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② 多重根問題
一般而言,項目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。
但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負(fù)現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根現(xiàn)象。這時方程有且只有一個內(nèi)部收益率解。
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3）動態(tài)投資回收期
動態(tài)投資回收期是指在基準(zhǔn)收益率（或基準(zhǔn)折現(xiàn)率）的條件下，項目從投資開始到以凈收益補(bǔ)償投資額為止所經(jīng)歷的時間?；颈磉_(dá)式為：
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在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準(zhǔn)回收期相比較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務(wù)上就是可以考慮接受的。
動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于分析評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。
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6．5．1項目概況
該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)
劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下：
1．用地面積：11 417㎡；
2．建筑密度：≦35%；
3．容積率（地上）：≦4.62；
4．綠化率：≧25%；
5．人口密度：≦1 085人/公頃
6．規(guī)劃用途：商住綜合樓
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6．5．2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。
樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1~2層為商業(yè)用途，3~4層以配套公建為主，包括社會文化活動中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高，為住宅用途。
本項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-16與6-17。


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6．5．3項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃
1．有關(guān)工程計劃的說明
項目總工期為36個月（從2001年3月至2004年3月）。
當(dāng)完成地下室第一層工程時，開展預(yù)售工作。
2．項目實施進(jìn)度計劃
項目實施進(jìn)度計劃如表6-18所示。

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6．5．4項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算
1．投資與成本費用估算
1）土地出讓地價款。包括兩部分：
（1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為6 131萬元。
（2）拆遷補(bǔ)償安置費。根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費為9 060萬元。
上述兩項合計：15 191萬元。
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（2）前期工程費。本項目前期工程費估算參見表6-19。
（3）建安工程費。參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標(biāo)估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。參見表6-20。
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。其估算過程參見表6-21。
（5）開發(fā)期稅費。其估算過程參見表6-22。
（6）不可預(yù)見費。取以上（1）~（4）項之和的3%。則不可預(yù)見費為：
　　（15 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.77（萬元）
開發(fā)成本小計：30 966.4萬元




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2．開發(fā)費用估算
1）管理費用。取以上（1）~（4）項之和的3%。則管理費用為：
（15 191+894.48+11 013+660.51）×3%=832.77（萬元）
2）銷售費用。銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的1%。合計為：2 706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。
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3）財務(wù)費用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬元，貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下：
第1年應(yīng)計利息：（0+10 000÷2）×7.11% =355.5
第2年應(yīng)計利息：（10 355.5+0÷2）×7.11%=736.28
第3年應(yīng)計利息：（5 177.75+0÷2）×7.11%=368.14
則財務(wù)費用為上述合計：1 459.92萬元。詳見表6-30：貸款還本付息表。
開發(fā)費用小計： 4 998.97萬元
總成本費用合計：35 965.72萬元。
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3．投資與總成本費用估算匯總表。
詳見表6-23。

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4．項目銷售收入估算
1）銷售價格估算。
銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。
（1）住宅部分
① 市場比較法定價過程
在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。
考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為：7 458元/㎡。詳見表6-24和表6-25。


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② 成本定價法過程
經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為6 437元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為：
銷售單價 = 建房成本×（1+成本利潤率）
=6 437×（1+10%）
=7 080（元/㎡）
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（2）商鋪部分
① 市場比較法定價過程
目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為：19 283元/㎡。詳見表6-26。

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② 成本定價法過程
經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為9 194元/㎡（見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為：
銷售單價=建房成本×（1+成本利潤率）=9 194×（1+10%）=10 113.4（元/㎡）
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（3）車位銷售價格的確定
根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個~30萬元/個。
（4）建議銷售單價
在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析人員建議該項目各部分的銷售單價為：
住宅：7 400元/㎡
商鋪：19 200元/㎡
車位：25萬元/個
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2）銷售收入的估算。本項目可銷售數(shù)量為：住宅36 898㎡；裙樓中的商鋪部分11 248㎡，地下車位209個。詳見表6-27。
3）銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表6- 28。


6.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 ——某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例
5．稅金估算
1）銷售稅金與附加估算。詳見表6- 29。
2）土地增值稅估算。詳見表6-30。


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6．投資計劃與資金籌措
本項目開發(fā)投資總計需35 965.72萬元。其資金來源有三個渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金13 000萬元作為啟動資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬元，全部于第1年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解決。詳見投資計劃與資金籌措表6-31。

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7．借款還本付息估算
長期借款10 000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11％。詳見表6-32。

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6．5．5項目財務(wù)評價
1．現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析
1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic＝9%）。詳見表6-33。
評價指標(biāo)：
（1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV＝9 695.16萬元
（2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV＝6 431.69萬元
（3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝66.2%
（4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR＝47.82%

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2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。
評價指標(biāo)：
（1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62%
（2）資本金稅后凈現(xiàn)值＝5 154.98萬元

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3）動態(tài)盈利分析
（1）凈現(xiàn)值
開發(fā)項目在整個經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。
基準(zhǔn)收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。
凈現(xiàn)值評價標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的分別為9 695.16萬元和6 431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈現(xiàn)值為5 154.98萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目可行。
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（2）內(nèi)部收益率。
內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。
內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基準(zhǔn)收益率9%(ic)，說明項目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項目可行。
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2．損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)
1）損益表。詳見表6-35。

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2）評價指標(biāo)：
（1）全部投資的投資利潤率＝利潤總額/總投資額×100%
=（12 151.65/35 965.72）×100%=33.79%
（2）全部投資的投資利稅率＝利稅總額/總投資額×100%
=（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72×100%
=50.54%
（3）資本金投資利潤率＝利潤總額/資本金×100%
=（12 151.65/13 000）100%=93.47%
（4）資本金凈利潤率＝稅后利潤/資本金×100%
=8 141.61/13 000×100%=62.63%
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3）靜態(tài)盈利分析
本項目以上4個指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。
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3．資金來源與運(yùn)用表
1）資金來源與運(yùn)用表。詳見表6-36。
2）資金平衡能力分析
根據(jù)表6-36，本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項目是可行的。

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6．5．6項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總
詳見表6-37
表6-37 項目財務(wù)分析指標(biāo)匯總表
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6．5．7結(jié)論
從項目的財務(wù)分析來看，項目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項目都是可行的。
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