天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究(ppt)
天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究
目錄
市場(chǎng)概況
主要樓盤資料
熱點(diǎn)區(qū)域研究
友誼路區(qū)域
南京路沿線
客戶研究
主要樓盤資料
市場(chǎng)概況
近年天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析
2004年
成交19萬(wàn)
施工面積達(dá)到134.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.3%；
租賃價(jià)格3.3元，銷售價(jià)格7800元
商業(yè)用房2004年施工面積達(dá)到302.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.1%；。
由于受到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的影響，2004年寫字樓銷售價(jià)格漲幅明顯。第四季度平均銷售價(jià)格為8000元/平米，較2004年初開(kāi)盤時(shí)漲價(jià)約10%-25%。
2005年
新增項(xiàng)目9個(gè)，總建筑面積43.8萬(wàn)
成交22萬(wàn)，租賃型5.4萬(wàn)，銷售型16.6萬(wàn)金融占4.8萬(wàn)，22%
租賃價(jià)格3.4元，銷售價(jià)格8200元
十一經(jīng)路區(qū)域 9.4萬(wàn)平方米
小白樓 7.4萬(wàn)平方米
2005年1至10月天津?qū)懽謽鞘┕っ娣e129.9萬(wàn)平方米，
2005年1至10月施工面積達(dá)到328.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.6%
供應(yīng)量 上漲7%
2006年
新增項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積41萬(wàn)
友誼路區(qū)域 9.6萬(wàn)
鞍山西道區(qū)域 3.6萬(wàn)
低密度寫字樓 9.2萬(wàn)
天津?qū)懽謽前l(fā)展歷史
天津第一棟寫字樓國(guó)際大廈1993 年動(dòng)工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈1997 年底開(kāi)始招租，泰達(dá)大廈1997 年下半年招租。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤?，期間寫字樓投資過(guò)熱，甲級(jí)寫字樓集中放量供應(yīng)。由于當(dāng)時(shí)的民營(yíng)企業(yè)大多規(guī)模較小，無(wú)力租用或購(gòu)買寫字樓，主要產(chǎn)品消化以投資為主
1997 年后由于亞洲金融危機(jī)、寫字樓增量供應(yīng)過(guò)快和以價(jià)格戰(zhàn)為主的無(wú)序化競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致天津甲級(jí)寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是：國(guó)際大廈寫字樓租金從30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。1999-2001三年間天津市僅有8萬(wàn)平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場(chǎng)也以消化現(xiàn)樓為主。直到2002年，每年僅有4萬(wàn)平方米的吸納量
2003 年以來(lái)受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏?。?gòu)買主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)外資金已把天津視為投資熱土，宏觀經(jīng)濟(jì)的大背景推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)已開(kāi)始進(jìn)入大力發(fā)展階段
政府開(kāi)始進(jìn)入著手大力整頓爛尾樓，天津原有“爛尾樓” 66座，總建筑面積 335萬(wàn)平方米，沉淀資金達(dá) 85億元人民幣。這些停緩建項(xiàng)目都是因?yàn)?1996年到 1999年體制改革轉(zhuǎn)軌時(shí)期特別是國(guó)際金融風(fēng)暴等因素造成的停滯。截至2005年底， 66個(gè)停緩建項(xiàng)目已經(jīng)被“激活”了 60個(gè)，占全部項(xiàng)目的 90%。
這一階段，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進(jìn)入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴(kuò)大和改善，這些都促使辦公場(chǎng)所的需求大量增長(zhǎng)，帶動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的繁榮。
天津市寫字樓市場(chǎng)平均空置率呈不斷下降趨勢(shì)，但目前仍維持在30%左右的水平。05年第三季度降至27.5%，五區(qū)分別為25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。

租金走勢(shì)
受97、98年寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱影響，供應(yīng)量過(guò)大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在1998-2002年間一直呈下降趨勢(shì)，直到2003年才有所緩解。目前天津市甲乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)月平均租金分別為81元/平方米和53元/平方米。
售價(jià)走勢(shì)
天津市寫字樓售價(jià)在1998-2001年間持續(xù)下降。經(jīng)過(guò)2003年至今的價(jià)格上漲，目前維持在甲級(jí)8650元/平方米，乙級(jí)6100元/平方米。高空置率同大面積新增寫字樓預(yù)期同樣對(duì)寫字樓售價(jià)造成較大上漲壓力，預(yù)計(jì)2005-2007年間將維持個(gè)案售價(jià)下跌趨勢(shì)，直至2008奧運(yùn)會(huì)的影響可能會(huì)帶動(dòng)樓市售價(jià)恢復(fù)上升。
供應(yīng)量/吸納量/空置率
客戶分析
甲級(jí)寫字樓
和平
國(guó)際大廈 金融、物流、貨運(yùn)
世貿(mào)廣場(chǎng) 貿(mào)易、電子機(jī)械
亞太大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、電子科技
河 西
金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運(yùn)輸
北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所
泰達(dá)大廈 貨運(yùn)、評(píng)估、咨詢
華盛廣場(chǎng) 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾
文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾
峰匯廣場(chǎng) 貿(mào)易、金融、市政公司
天信大廈 船務(wù)貨運(yùn)、電器化工、IT
萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、物流
南開(kāi)
今晚大廈 裝飾、IT、房地產(chǎn)
河?xùn)|
天星河畔廣場(chǎng) 貨運(yùn)、物流、電子、貿(mào)易
河北
遠(yuǎn)洋大廈 貨運(yùn)、貿(mào)易、金融

客戶分析
乙級(jí)寫字樓
和 平
河川大廈 金融、貨運(yùn)、貿(mào)易
君悅大廈 通訊、金融、市政
新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾
嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所
河 西
凱旋門大廈 貿(mào)易、運(yùn)輸、IT、事務(wù)所
合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn)
恒華大廈 運(yùn)輸、貿(mào)易、通訊
大安大廈 貿(mào)易、IT、電訊
友誼大廈 金融、貿(mào)易
廣銀大廈 物流、貿(mào)易
河?xùn)|
三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊
南開(kāi)
天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融


在津購(gòu)租房辦公的跨國(guó)企業(yè)組成
美國(guó) 銀行、金融業(yè)、保險(xiǎn)類、會(huì)計(jì)、咨詢類
歐洲 電腦、咨詢開(kāi)發(fā)、科技、通訊類
日本 電子、貿(mào)易、金融、醫(yī)藥、消費(fèi)品開(kāi)發(fā)類
韓國(guó) 工業(yè)、制造業(yè)、電子業(yè)類
港澳臺(tái) 貿(mào)易、食品、中介、批發(fā)零售類
亞洲其它國(guó)家：貿(mào)易、開(kāi)發(fā)、中介類
其它： 政府駐津機(jī)構(gòu)


從現(xiàn)有交易方式上來(lái)講，以租用寫字樓辦公的企業(yè)為主，占總數(shù)的 94.4%，而購(gòu)買辦公物業(yè)的單位僅占相當(dāng)少量的市場(chǎng)份額（ 5.6%）。
在租用寫字樓的客戶中，每天支付 2.0-2.5元 /平方米的租戶占總數(shù)的 36.6%，而支付 2.5-3元 /平方米租金的占 30.2%。
就被訪問(wèn)公司現(xiàn)有企業(yè)人數(shù)規(guī)模而言，以 5-20人的小企業(yè)人數(shù)為主，多為外資或民營(yíng)企業(yè)駐天津辦事機(jī)構(gòu)及分公司。其現(xiàn)有辦公面積多為 200平方米以下，其中 50-100平方米和 100-150平方米的辦公單元較多，各占 28%。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
市場(chǎng)供應(yīng)
本市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫字樓5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫字樓存量為11.8萬(wàn)平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬(wàn)平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級(jí)寫字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總存量的82.4%。
甲級(jí)寫字樓分布主要為兩個(gè)路段
第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面(紅色區(qū)域)
第二：外環(huán)線的圍堤道路段(黑色區(qū)域)。
其中紅色區(qū)域擁有甲級(jí)寫字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫字樓4座，占天津市甲級(jí)寫字樓總數(shù)的24%。

形成天津市甲級(jí)寫字樓的分布集中的原因
第一：經(jīng)濟(jì)原因。和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來(lái)都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。
第二：歷史原因。1990年，天津市第一座甲級(jí)寫字樓——國(guó)際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國(guó)際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級(jí)寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級(jí)寫字樓最為密集的區(qū)域。
以上說(shuō)明，商務(wù)商業(yè)中心對(duì)寫字樓用戶絕對(duì)的吸引力，有影響的寫字樓能帶動(dòng)周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。

租售情況







天津甲級(jí)寫字樓以國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、萬(wàn)順/平安大廈、信達(dá)廣場(chǎng)為代表，綜合素質(zhì)較好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右
租售價(jià)格差異很大，出租率情況十分良好，除了新開(kāi)盤的信達(dá)廣場(chǎng)外，其他寫字樓的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之間占了多數(shù)，是總數(shù)的56%，甚至萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心的租售率為100%， 全市的甲級(jí)寫字樓平均租售率達(dá)到了87.3%
在天津市區(qū)，甲級(jí)寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。

甲級(jí)寫字樓內(nèi)部租金分級(jí)
第一等級(jí)，國(guó)際大廈（7.58元/平方米）；
第二等級(jí)，津匯廣場(chǎng)（4.63元/平方米）、金皇大廈（3.31元/平方米）、天信大廈（2.98元/平方米）；
第三等級(jí)，世貿(mào)廣場(chǎng)（2.84元/平方米）亞太大廈（2.48元/平方米）、河川大廈（1.98元/平方米）、北方金融大廈（2.26元/平方米）。
乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)
天津市乙級(jí)寫字樓的分布沒(méi)有甲級(jí)寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級(jí)寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。
天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫字樓12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級(jí)寫字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。
租售情況






和甲級(jí)寫字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫字樓銷售情況更勝一籌。除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開(kāi)盤不久的乙級(jí)寫字樓外，其他乙級(jí)寫字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。乙級(jí)寫字樓還有很大的市場(chǎng)前景。
市場(chǎng)概況
2005天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)
友誼路區(qū)域
區(qū)域界定：東至華盛廣場(chǎng)，西至云翔大廈，南至黑牛城道，北至馬場(chǎng)道。
目前狀況
在天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)中，友誼路區(qū)域?qū)儆趯懽謽琼?xiàng)目相對(duì)集中地段，整體商務(wù)氛圍較為濃厚
現(xiàn)存的寫字樓大多數(shù)都是2001年之前進(jìn)入市場(chǎng)的，因此無(wú)論從硬件配置或是開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的理解方面都存在相對(duì)滯后性。
近年來(lái)該區(qū)域也陸續(xù)推出了諸如峰匯廣場(chǎng)、友誼大廈以及津玉大廈等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目對(duì)該區(qū)域的確是一個(gè)有益補(bǔ)充，但仍然無(wú)法滿足部分高端客戶的市場(chǎng)需求。
從區(qū)域客戶現(xiàn)狀看，由于友誼北路區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)一般，因而造成了平均價(jià)格較低的市場(chǎng)狀況，進(jìn)而也影響了友誼路區(qū)域整體寫字樓的平均價(jià)格
友誼北路寫字樓的客戶多為中、小型公司或成長(zhǎng)型公司，因此客戶的穩(wěn)定性相對(duì)較低。友誼南路區(qū)域目前存在一些稍高品質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，并且寫字樓的客戶多數(shù)為外地、外資公司，公司的知名度及資金實(shí)力較強(qiáng)，因此客戶的穩(wěn)定性也相對(duì)較高。

發(fā)展趨勢(shì)
根據(jù)市委市政府規(guī)劃，到2010年友誼路區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為以金融辦公為主，集辦公、公寓、酒店、休閑、商業(yè)于一體的綜合性商務(wù)服務(wù)區(qū)，最終形成一個(gè)資金密集、信息暢通、交易活躍、功能完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際金融中心，從而將友誼路建設(shè)成為天津的“華爾街”。
政府加大對(duì)該區(qū)域的建設(shè)力度，例如建設(shè)立體停車庫(kù)等，道路的暢通以及配套設(shè)施的完善將為今后優(yōu)化該區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境提供有力的保障。
從今后友誼路區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)看，國(guó)際金融中心、云頂大廈、君怡大廈等高檔寫字樓的介入會(huì)使得區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)面臨一次重新洗牌的過(guò)程，屆時(shí)高檔項(xiàng)目的進(jìn)入將會(huì)對(duì)現(xiàn)有的中、低檔項(xiàng)目形成強(qiáng)有力的沖擊。不過(guò)高檔項(xiàng)目的入市及部分低檔項(xiàng)目的退出有利于區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸺笆蹆r(jià)整體抬升，進(jìn)而促進(jìn)區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)的良性發(fā)展，屆時(shí)友誼路也勢(shì)必會(huì)成為真正可以與南京路、小白樓區(qū)域相抗衡的第三大辦公區(qū)域。從客戶角度看，高檔寫字樓的入市必定會(huì)吸引高端客戶進(jìn)入該區(qū)域，并且隨著政府招商引資政策的出臺(tái)、落實(shí)，會(huì)吸引更多金融、保險(xiǎn)等相關(guān)行業(yè)的公司進(jìn)駐本區(qū)域，隨之也可以緩解該區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量加大的不利局面。

南京路區(qū)域

區(qū)域界定：西至三馬路，東接曲阜道，以其（南京路）道路兩旁的甲級(jí)寫字樓作為樣本。
目前狀況：
南京路區(qū)域，已經(jīng)定型化了的機(jī)構(gòu)辦公樓還是獨(dú)立使用的出租型辦公樓
南京路與新華路交口處的國(guó)際大廈，其作為我市的第一座真正意義的寫字樓，見(jiàn)證了我市寫字樓物業(yè)的發(fā)展歷程。經(jīng)過(guò)十多年的洗禮，大廈內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)略顯陳舊，但是由于其獨(dú)特的建筑風(fēng)格、優(yōu)越的地理位置和完善的物業(yè)服務(wù)使它依然在業(yè)界有很高的聲譽(yù)。本區(qū)域另外一個(gè)高檔寫字樓項(xiàng)目要算南京路與營(yíng)口道交口的 津匯廣場(chǎng) 了，這個(gè)項(xiàng)目在2003年年初正式供應(yīng)市場(chǎng)，目前憑借自身全新的設(shè)計(jì)理念，完善周到的物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)吸引了超過(guò)110家的中、外資企業(yè)（公司）入住其中，主要以物流、保險(xiǎn)、電子等行業(yè)為主。其次同屬于南京路沿線的寫字樓項(xiàng)目還包括：今晚大廈、河川大廈、萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)等。在供應(yīng)規(guī)模上，南京路沿線附近寫字樓項(xiàng)目約9個(gè)，建筑面積近14萬(wàn)平方米。


發(fā)展趨勢(shì)：
和平區(qū)作為我市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心地區(qū)，居民生活配套完善、商圈集中、交通組織發(fā)達(dá)。近年來(lái)，隨著天津中心區(qū)舊城改造力度的加大，和平區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為明顯。南京路又是和平區(qū)的中心地段，擁有濱江道步行街，國(guó)際商場(chǎng)、伊勢(shì)丹等大型購(gòu)物場(chǎng)所。西面是海光寺商圈，東面與小白樓商圈相連。道路沿線坐落有長(zhǎng)途電信局、商業(yè)銀行、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)院校等。其先天的地段優(yōu)勢(shì)已經(jīng)具備建設(shè)高端、綜合性精品項(xiàng)目的前提條件。
沿線附近早期寫字樓項(xiàng)目較多，如：國(guó)際大廈、經(jīng)聯(lián)大廈等，而近兩年建成的新項(xiàng)目相對(duì)匱乏，隨著我市著名“爛尾樓”北洋鋼鐵大廈項(xiàng)目的成功拍賣，未來(lái)沿線附近將迎來(lái)一波新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮。


南京路沿線區(qū)域
將仍以高端產(chǎn)品為主。從去年地鐵大廈、北洋鋼鐵大廈的復(fù)工來(lái)看，南京路沿線寫字樓供應(yīng)將會(huì)掀起一波新的高潮。尤其是人才科技大廈、和記黃埔項(xiàng)目以及現(xiàn)代城項(xiàng)目的規(guī)劃已經(jīng)明朗化，建設(shè)高端產(chǎn)品，吸引高端客戶進(jìn)駐將成為本區(qū)域?qū)懽謽俏磥?lái)發(fā)展的趨勢(shì)。
小白樓商務(wù)中心
小白樓地區(qū)目前擁有信達(dá)廣場(chǎng)、文化中心、金皇大廈、凱旋門、ICTC等現(xiàn)代樓宇23座，建筑面積數(shù)萬(wàn)平方米，已經(jīng)成為市內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公較為集中的地區(qū)，具備了向“CBD核心商務(wù)區(qū)”發(fā)展的先決條件。隨著小白樓地區(qū)道路和地鐵交通的逐步通暢，高端客戶向這一區(qū)域的回流也將成為必然。
友誼路圍堤道區(qū)域
將形成新的金融聚集地。據(jù)了解，目前入住友誼路的金融機(jī)構(gòu)26家，其中兩家擁有自我命名的樓宇，并且隨著浦發(fā)、華夏等銀行的進(jìn)駐步伐，友誼路的金融街的地位將更加穩(wěn)固。今年，醫(yī)藥大廈、羅馬花園二期、一期建設(shè)，將與已建成的合眾大廈、銀豐大廈連成一體，形成大型建筑群。同時(shí)在永安道與湛江路交口處建設(shè)世貿(mào)大廈，友誼路中段將建成冶金大廈、金融大廈、君誼大廈、大安大廈Ⅱ期等。
河?xùn)|十一經(jīng)路沿線
由于地處未來(lái)南站“CBD”核心地區(qū)，毗鄰解放北路金融服務(wù)區(qū)，它將承接從解放北路分離出來(lái)的功能，成為物流、船代、貿(mào)易、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)信息等第三產(chǎn)業(yè)為主的新型綜合功能區(qū)。
鞍山西道及華苑片區(qū)。
特殊的市場(chǎng)使鞍山西道形成了以IT及相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的科貿(mào)一條街，又由于天大、南大兩所高校的在人才和高科技技術(shù)兩方面的優(yōu)勢(shì)拉動(dòng)，華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)也漸漸與鞍山西道聯(lián)動(dòng)形成區(qū)域效應(yīng)，成為高科技制造和創(chuàng)業(yè)者的園地，代表項(xiàng)目是榮華時(shí)代廣場(chǎng)、百腦匯科技大廈和即將要開(kāi)盤的海泰·遠(yuǎn)艦信息廣場(chǎng)。海泰·遠(yuǎn)艦項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，項(xiàng)目開(kāi)盤后面對(duì)的客層將明確
北方金融大廈
物業(yè)地址：河西區(qū)友誼路5號(hào) 電話28357777
物業(yè)功能 底商，寫字間
總占地面積 12000 m2
總建筑面積 40000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商）： 天津亞富物業(yè)投資公司
物業(yè)管理商： 自行管理
交付時(shí)間 1997年2月
總層數(shù) 31層
智能化程度 設(shè)DIV專線，中央報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，自動(dòng)門禁系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化綜合布線，自動(dòng)廣播系統(tǒng)
租售率 85%
主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越，物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)秀，周邊商貿(mào)氛圍濃厚，交通非常便利，物業(yè)服務(wù)水平優(yōu)秀
客戶構(gòu)成 以外國(guó)駐津辦事機(jī)構(gòu)及本地區(qū)通訊，電子，貿(mào)易公司為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯前廳鋪設(shè)大理石及花崗巖，公共走廊鋪設(shè)地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，地毯，窗簾，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口
租售報(bào)價(jià) 租：2.50/m2/天 售：8800元/m2
物業(yè)收費(fèi) 0.50元/m2/天 面積：80~273m2
物業(yè)硬件設(shè)施 4部OTIS電梯，雙電源供電，中央空調(diào)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)化布線
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，餐飲娛樂(lè)，會(huì)議廳
周邊環(huán)境 地處友誼路與中環(huán)線交匯處，環(huán)境優(yōu)越，交通便利，車位充足
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以報(bào)紙廣告及展銷會(huì)，路牌廣告為主，后期以服務(wù)代銷售
物業(yè)服務(wù)水平 中等水平
車位數(shù)量 地下2層，租 500元/個(gè)/月


遠(yuǎn)洋大廈
物業(yè)地址：河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)
物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間
總占地面積 16000m2
總建筑面積 75000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
物業(yè)管理商 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年9月
總層數(shù) 40層
智能化程度 5A智能大廈，全自動(dòng)管理
租售率 89%
主要賣點(diǎn) 地理位置，遠(yuǎn)洋知名度，物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理
客戶構(gòu)成 以貨運(yùn)及外國(guó)駐津代表處公司為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進(jìn)口及合資產(chǎn)材料,較豪華
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,包窗臺(tái),窗簾地毯,，預(yù)留電話,網(wǎng)絡(luò)接口
租售報(bào)價(jià) 租3.5元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))，售$1700/m2
物業(yè)收費(fèi) 40m2~1300m2,物業(yè)費(fèi)0.8元/m2/天
物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS原裝電梯,一部貨梯，IBM2綜合布線,三洋空調(diào)機(jī)組
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂(lè)部,員工餐廳,洗澡間,咖啡廳,歌舞廳,，臺(tái)球棋牌室,美容美發(fā),銀行,郵局,健身房
周邊環(huán)境 周邊臨市中心綠地廣場(chǎng),及意大利風(fēng)情區(qū),面臨海河,風(fēng)景相當(dāng)優(yōu)美,交通狀況高峰期一般有塞車現(xiàn)象
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主
物業(yè)服務(wù)水平 較好,但個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容
車位數(shù)量 地上120個(gè)、地下156個(gè)

今晚報(bào)大廈
物業(yè)地址：南京路358號(hào) 27501108
物業(yè)功能 底商，寫字間，酒店
總占地面積 18000 m2
總建筑面積 81413 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 今晚報(bào)社
物業(yè)管理商 北京城市陽(yáng)光物業(yè)管理公司
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年9月
總層數(shù) 地上40層，地下3層
智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化管理
租售率 85%
主要賣點(diǎn) 今晚報(bào)社知名度，樓宇智能化設(shè)置，大廈硬件配套，大廈軟件配套，大廈地理位置
客戶構(gòu)成 網(wǎng)絡(luò)公司，服裝公司，廣告公司，貿(mào)易公司，電器公司
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各部分材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設(shè)地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺(tái),智能電話,網(wǎng)絡(luò)專線端口
租售報(bào)價(jià) 只租不售,3.0元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))，地下車位300元/個(gè)/月
物業(yè)收費(fèi) 寫字間 12~208m2 公寓 60~200m2
物業(yè)硬件設(shè)施 全部24部DOVER電梯,消防保安自動(dòng)系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心,游泳池,射箭館,咖啡廳,會(huì)議廳,宴會(huì)廳,酒吧,夜總會(huì),洗衣房,娛樂(lè)中心
周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較一般,商務(wù)氛圍不高,交通較便捷,有塞車現(xiàn)象,中等水平
整體營(yíng)銷推廣分析 依據(jù)今晚報(bào)為主,輔以人員直銷推廣
物業(yè)服務(wù)水平 中等水平
車位數(shù)量 地上約60個(gè)、地下156個(gè)

河川大廈
物業(yè)地址：南京路 物業(yè)功能 公寓，底商，寫字間
總占地面積 20000 m2
總建筑面積 50000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 河川建設(shè)開(kāi)發(fā)公司
物業(yè)管理商 自行管理
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1995年6月
總層數(shù) 26層
智能化程度 普通設(shè)置
租售率 75%
主要賣點(diǎn) 入市時(shí)機(jī)較早，樓宇采用港式風(fēng)格，地理位置優(yōu)越 宣傳推廣力度大
客戶構(gòu)成 銀行，通訊，網(wǎng)絡(luò)，貿(mào)易等，國(guó)內(nèi)企業(yè)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂鋪設(shè)大理石，公共走廊鋪設(shè)高級(jí)防滑地磚
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)接口
租售報(bào)價(jià) 租：3.0元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)），售：$1300/ m2
物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/元 面積:40~220 m2
物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS電梯,中央空調(diào)，自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，消防安全系統(tǒng)
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心,酒店,會(huì)議廳,中西餐廳，健身房,美容美發(fā)
周邊環(huán)境 位于南京路沿線,地理位置相當(dāng)優(yōu)越，交通便利快捷
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以天津,北京,香港開(kāi)展大量廣告，后期以坐銷為主
物業(yè)服務(wù)水平 較差
車位數(shù)量 地下一層2000m2

天星河畔廣場(chǎng)
物業(yè)地址：十一經(jīng)路47號(hào)
物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間
總占地面積 18000 m2
總建筑面積 81413 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天星置業(yè)發(fā)展有限公司
物業(yè)管理商 自行管理
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年9月
總層數(shù) 地上40層，地下3層
智能化程度 大廈實(shí)現(xiàn)設(shè)備聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化管理
租售率 85%
主要賣點(diǎn) 樓宇智能化設(shè)置 大廈硬件配套 大廈軟件配套 大廈地理位置
客戶構(gòu)成 服裝公司，外國(guó)駐津代表處，貿(mào)易公司，電器公司、貨運(yùn)
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地面墻面，大堂面積大，各部分材料選用中高檔裝飾有一定檔次公共走廊鋪設(shè)地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂,乳膠漆墻面,地毯,包窗臺(tái),智能電話,網(wǎng)絡(luò)專線端口
租售報(bào)價(jià) 2.5元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))，地下車位300元/個(gè)/月
物業(yè)收費(fèi) 寫字間 40~208m2 物業(yè)費(fèi)0.7元/m2/天
物業(yè)硬件設(shè)施 全部6部DOVER電梯,消防保安自動(dòng)系統(tǒng),中央空調(diào)系統(tǒng),雙電源供電
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心, ,咖啡廳,會(huì)議廳,宴會(huì)廳
周邊環(huán)境 面臨海河，周邊環(huán)境較一般，交通較便捷,有塞車現(xiàn)象
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以報(bào)紙廣告，后期輔以人員直銷推廣
物業(yè)服務(wù)水平 中等水平
車位數(shù)量 地上約60個(gè)、地下120個(gè)

奧林匹克大廈
物業(yè)地址：貴州路與昆明路交口
物業(yè)功能 底商，公寓
總占地面積 16000m2
總建筑面積 75000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 華港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
物業(yè)管理商 新加坡物業(yè)管理
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年9月
總層數(shù) 29層
智能化程度 全自動(dòng)管理
租售率 75%
主要賣點(diǎn) 地理位置 物業(yè)管理及服務(wù)配套，功能分區(qū)合理 雄偉外觀
客戶構(gòu)成 以外籍員工和中資高級(jí)經(jīng)理為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂大理石地墻面,走道鋪設(shè)地毯，消防走道刷油漆,各區(qū)域均采用進(jìn)口及，合資產(chǎn)材料,較豪華
交房標(biāo)準(zhǔn) 酒店式公寓裝修、家具、電器
租售報(bào)價(jià) 租9元/m2/天(含物業(yè)費(fèi))
物業(yè)收費(fèi) 120m2~280m2,物業(yè)費(fèi)0.8元/m2/天
物業(yè)硬件設(shè)施 3部OTIS原裝電梯,一部貨梯
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 俱樂(lè)部,游泳池，員工餐廳,咖啡廳,歌舞廳,臺(tái)球棋牌室,美容美發(fā),健身房
周邊環(huán)境 周邊臨市中心五大道風(fēng)情區(qū),風(fēng)景優(yōu)美
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以廣告宣傳為主,后期以人員內(nèi)部渠道推廣為主
物業(yè)服務(wù)水平 較好,但個(gè)性化服務(wù)內(nèi)容
車位數(shù)量 地上20個(gè)、地下120個(gè)

金皇大廈
物業(yè)地址：和平區(qū)南京路20號(hào)
物業(yè)功能 公寓,寫字間,商場(chǎng)
總占地面積 18000 m2
總建筑面積 100000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 金皇房地產(chǎn)有限公司
物業(yè)管理商 香港戴德梁行物業(yè)有限公司
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 2001年3月
總層數(shù) 地上47層,底下3層
智能化程度 美AT&T綜合布線系統(tǒng),程控交換系統(tǒng)
租售率 25%
主要賣點(diǎn) 地理位置，優(yōu)異的建筑外觀，知名度極高，天津市首座最高層建筑 5A智能性大廈， 完善的商務(wù)配套
客戶構(gòu)成 以跨國(guó)公司及當(dāng)?shù)卮笮椭匈Y機(jī)構(gòu)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外漆采用24K鍍金中空玻璃，入口大堂為花崗巖,墻面為天然大理石，過(guò)道用防滑地磚及防火地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 寫字間為復(fù)合地板,乳膠漆墻面，窗簾,包裝臺(tái),入戶木制門
租售報(bào)價(jià) 10800元/m2起價(jià) ，0.5$/m2/天(含物業(yè)費(fèi))
物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/天 48.75m2起至整層
物業(yè)硬件設(shè)施 中央空調(diào)24小時(shí)市政供水,逆滲透供水，22部OTIS電梯,國(guó)際衛(wèi)星電視系統(tǒng)
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商場(chǎng),餐廳,咖啡廳,美容坊,酒吧,娛樂(lè)廳,會(huì)館,健身房,游泳館,保齡球館
周邊環(huán)境 位于中央商業(yè)區(qū)小白樓地段,周邊商業(yè),酒店,銀行,寫字樓林立,交通非常方便快捷
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以大版面廣告為主,知名度和品牌度很高后期由于更換代理商宣傳推廣一度停滯
物業(yè)服務(wù)水平 未知
車位數(shù)量 地下車位300個(gè)，地上約180個(gè)租$120/個(gè)/月
亞太大廈
物業(yè)地址：和平區(qū)南京路35號(hào) 　　
物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間
總占地面積 2800 m2
總建筑面積 34000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津津港亞太房地產(chǎn)
物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè)
施工進(jìn)度 內(nèi)裝修
交付時(shí)間 2002年3月
總層數(shù) 32層
智能化程度 綜合布線，寬帶網(wǎng)接入，消防安保系統(tǒng)
租售率 23%
主要賣點(diǎn) 發(fā)展商綜合實(shí)力 優(yōu)良的硬件設(shè)施，中央商務(wù)區(qū)核心位置
客戶構(gòu)成 以中型公司為主兼外國(guó)投資機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)區(qū)外企在津設(shè)立的辦公分部
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂及電梯間為高級(jí)云石鋪面，及優(yōu)質(zhì)磨光花崗巖，公共走廊為地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 裸房+裝修菜單（400~1500元/m2）
租售報(bào)價(jià) 起價(jià)：7888元/m2，租：3.5元/m2/元（含物業(yè)費(fèi)）
物業(yè)收費(fèi) 0.7元/m2/天
物業(yè)硬件設(shè)施 5部日立電梯，安保閉路監(jiān)控系統(tǒng)，辦公區(qū)域網(wǎng)設(shè)施
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，快餐，中西餐廳，酒吧，商務(wù)中心，員工餐廳，會(huì)議廳，健身房，KTV
周邊環(huán)境 周邊環(huán)境一般,有大樹及較多平房，并有國(guó)貿(mào)中心停工樓，交通相當(dāng)方便。
整體營(yíng)銷推廣分析 未進(jìn)行營(yíng)銷推廣，前期以人員銷售為主
物業(yè)服務(wù)水平 未知
車位數(shù)量 地下50個(gè)，地上30個(gè)
萬(wàn)科世貿(mào)中心
物業(yè)地址：和平區(qū)南京路129號(hào)
物業(yè)功能 底商，公寓，寫字間，酒店
總占地面積 5000 m2
總建筑面積 28500 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 萬(wàn)科集團(tuán)/天津市房產(chǎn)總公司
物業(yè)管理商 萬(wàn)科物業(yè)管理公司
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1995年12月
總層數(shù) 辦公樓19層，商住公寓，酒店為25層
智能化程度 DDN專線接入，消防自動(dòng)化系統(tǒng)
租售率 88%
主要賣點(diǎn) 萬(wàn)科企業(yè)知名度 南京路上優(yōu)越位置 配套設(shè)施完善 商務(wù)氛圍濃厚 提倡家庭辦公訴求
客戶構(gòu)成 以外國(guó)駐津代表處及中資企業(yè)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂鋪設(shè)花崗巖（磨光），墻面掛大理石，公共走廊鋪設(shè)地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防護(hù)地毯，窗簾，預(yù)留電話，網(wǎng)絡(luò)專線接口
租售報(bào)價(jià) 租：3元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)）售：7000元/m2
物業(yè)收費(fèi) $2.5/m2/月 面積：40~200 m2
物業(yè)硬件設(shè)施 6部OTIS電梯，樓宇自控系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，通訊交換系統(tǒng)
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 商務(wù)中心，健身行，會(huì)議廳，超市，娛樂(lè)室，酒店客房，員工餐廳
周邊環(huán)境 位于南京路沿線，緊依市城建大廈，地面車位較少，出入不方便，但向外出行較方便
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以廣告宣傳，人員直銷為主，目前以服務(wù)及坐銷為主
物業(yè)服務(wù)水平 服務(wù)水平一般
車位數(shù)量 地上停車，無(wú)地下車位
國(guó)際大廈
物業(yè)地址：河西區(qū)南京路75號(hào)
物業(yè)功能 底商，寫字間，公寓
總占地面積 12000 m2
總建筑面積 52000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津華港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理商 香港怡高物業(yè)顧問(wèn)公司
施工進(jìn)度 現(xiàn) 樓
交付時(shí)間 1991年9月
總層數(shù) 37層
智能化程度 DDN專線，辦公自動(dòng)化，樓宇綜合步線
租售率 90.2%
主要賣點(diǎn) 地理位置，入市時(shí)機(jī)及好，硬件設(shè)施完善，軟件服務(wù)優(yōu)秀，商業(yè)配套完善
客戶構(gòu)成 以跨國(guó)公司，知名的企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂設(shè)大理石，自動(dòng)扶梯，公共走廊設(shè)進(jìn)口防火地毯，電梯間為磨光花崗巖，裝飾較具檔次
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺(tái)，窗簾，墻踢腳線，預(yù)留電話及網(wǎng)絡(luò)接口
租售報(bào)價(jià) 租：$1/m2/天（含物業(yè)費(fèi)）
物業(yè)收費(fèi) 0.8元/m2/天 面積：50~980 m2
物業(yè)硬件設(shè)施 5部OTIS電梯，除雙電源外備有發(fā)動(dòng)機(jī)，迅速給排水，供電，中央空調(diào)系統(tǒng)等，均采用世界知名品牌，
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中西餐廳，商務(wù)中心，美容美發(fā)，咖啡廳，航空售票，郵局，會(huì)議廳，購(gòu)物
周邊環(huán)境 為天津王牌寫字樓，匯集了大量全球500強(qiáng)企業(yè)，商務(wù)環(huán)境濃厚，交通高峰時(shí)出入有所不便
整體營(yíng)銷推廣分析 幾度出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，現(xiàn)階段以維護(hù)老客戶幾抓住大客戶為主
物業(yè)服務(wù)水平 較好
車位數(shù)量 地下一層及地上 租：$120/個(gè)/月
濱江國(guó)際大酒店
物業(yè)地址：河西區(qū)建設(shè)路105號(hào)
物業(yè)功能 酒店，商場(chǎng)，公寓，寫字間
總占地面積 15000 m2
總建筑面積 65000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 濱江商業(yè)集團(tuán)
物業(yè)管理商 萬(wàn)毫酒店集團(tuán)及戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)
施工進(jìn)度 部分現(xiàn)樓
交付時(shí)間 2000年11月
總層數(shù) 48層
智能化程度 5A智能型大廈
租售率 80%
主要賣點(diǎn) 地理位置 交通便捷 獨(dú)特外觀 配套齊全，5A智能 服務(wù)設(shè)施完備 美國(guó)酒店集團(tuán)品牌
客戶構(gòu)成 以跨國(guó)公司，知名企業(yè)為主客戶
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂為進(jìn)口大理石，墻面貼浮雕，電梯間為大理石地面，公共走廊鋪設(shè)高級(jí)地磚及防火地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，包窗臺(tái)，窗簾，墻踢腳線，預(yù)流電話及網(wǎng)絡(luò)接口
租售報(bào)價(jià) 租：$0.6 /m2/天（含物業(yè)費(fèi)）
物業(yè)收費(fèi) 0.5元/m2/天 面積：40~70 m2
物業(yè)硬件設(shè)施 9部三菱電梯，通訊，給水，供電，空調(diào)等均為國(guó)際知名品牌
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中日韓餐廳，會(huì)議廳，美容美發(fā)，咖啡廳，商務(wù)走廊，航空代理，商務(wù)中心，健身房
周邊環(huán)境 位于小白樓CBD核心區(qū)域，與凱旋門大廈相對(duì)，環(huán)境優(yōu)美，面臨休閑廣場(chǎng)，交通及出入較方便
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以小幅廣告為主，目前以人員銷售為主
物業(yè)服務(wù)水平 較高
車位數(shù)量 地下二層，地上車位 （地下 800元/個(gè)/月）
華盛廣場(chǎng)
物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道146號(hào)
物業(yè)功能 公寓，寫字間，商鋪
總占地面積 20000 m2
總建筑面積 55000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津華盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
物業(yè)管理商 自行管理
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年12月
總層數(shù) A，B座各31層
智能化程度 光纖入戶，樓宇自動(dòng)系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)
租售率 93%
主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越 價(jià)格較低 入市時(shí)機(jī)好，銷售策劃水平有一定可圈點(diǎn)之處
客戶構(gòu)成 以中小企業(yè)及本地中資企業(yè)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口大堂為花崗巖地面，公共走廊為防火地毯
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，防火地毯，入口木門
租售報(bào)價(jià) 租 2.20元/m2/天（含物業(yè)費(fèi)） 售 3600元/m2
物業(yè)收費(fèi) 寫字間 8.3元/m2/月 公寓 7.5元/m2/月
物業(yè)硬件設(shè)施 6部DOVER電梯，中央空調(diào)系統(tǒng)，底下泊車系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 購(gòu)物，娛樂(lè)，會(huì)議廳，洗澡間，KTV，酒吧，中餐廳
周邊環(huán)境 位于友誼路附近，周邊環(huán)境不好，交通較為便利，垂直交通擁擠
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以本地及香港地區(qū)用廣告及公關(guān)活動(dòng)開(kāi)展，后期以小幅廣告及人員銷售為主
物業(yè)服務(wù)水平 一般
車位數(shù)量 底下二層 150個(gè)車位（租600元/個(gè)/月）
泰達(dá)大廈
物業(yè)地址：河西區(qū)解放路256號(hào)
物業(yè)功能 寫字間
總占地面積 8000 m2
總建筑面積 60000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津泰達(dá)開(kāi)發(fā)有限公司
物業(yè)管理商 天津市風(fēng)荷園物業(yè)有限公司
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1997年7月
總層數(shù) 地上27層，地下2層
智能化程度 INTERJET網(wǎng)絡(luò)，全球通訊
租售率 85%
主要賣點(diǎn) 地理位置優(yōu)越，泰達(dá)知名度，配套設(shè)施完善，交通便利
客戶構(gòu)成 市政協(xié)機(jī)關(guān)，TEDA駐市機(jī)關(guān)，廣告公司，藥業(yè)公司
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 外檐掛板，采用亮銀灰色鋁合金單板，美國(guó)PPG氟炭烤漆配以多種進(jìn)口裝飾材
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，入口木門，防火地毯，包窗臺(tái)，預(yù)留電話插口
租售報(bào)價(jià) 租：2.7元/ m2/天（含物業(yè)費(fèi)），押三付一
物業(yè)收費(fèi) 0.7元/天/ m2 面積：70~198 m2
物業(yè)硬件設(shè)施 美原裝OTIS電梯，變頻恒壓供水，美原裝冷水機(jī)組，中央空調(diào)
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 中心餐廳，歌舞廳，健身房，保齡球館，員工餐廳
周邊環(huán)境 地處天津市經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心地帶，位于中央CBD核心區(qū)
整體營(yíng)銷推廣分析 路牌，廣告兼人員推廣
物業(yè)服務(wù)水平 中等水平，提供一般性服務(wù)
車位數(shù)量 地下2層，車位緊張，800元/個(gè)/月
合眾大廈
物業(yè)地址：河西區(qū)友誼北路2號(hào)
物業(yè)功能 商住公寓，底商
總占地面積 6677 m2
總建筑面積 52000 m2
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 合眾國(guó)際發(fā)展有限公司
物業(yè)管理商 合晨物業(yè)有限公司
施工進(jìn)度 現(xiàn)樓
交付時(shí)間 1999年
總層數(shù) 19層
智能化程度 專線上網(wǎng)，自動(dòng)報(bào)警 ，可視對(duì)講
租售率 65%
主要賣點(diǎn) 地處涉外區(qū)，地?zé)釡厝瑑?yōu)越的地理位置，及人文經(jīng)貿(mào)氛圍 外檐雄偉壯觀，規(guī)劃分區(qū)合理
客戶構(gòu)成 以貿(mào)易公司及金融機(jī)構(gòu)為主
公共區(qū)域裝修標(biāo)準(zhǔn) 入口門廳地面鋪設(shè)大理石及水磨石，墻面采用高級(jí)內(nèi)墻涂料，外墻采用花崗巖石材及進(jìn)口涂料
交房標(biāo)準(zhǔn) 吊頂，乳膠漆墻面，窗簾，木質(zhì)地板 ，配備廚浴設(shè)備，入戶三防門
租售報(bào)價(jià) 1.5元/m2/天 6500元/m2(14層)
物業(yè)收費(fèi) 1.60 元/m2/天（144.2~216.11m2）
物業(yè)硬件設(shè)施 樓宇對(duì)講，電腦監(jiān)控，IP電話，12部OTIS電梯，地?zé)犭p水溫泉，衛(wèi)星電視
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 銀行，商務(wù)中心，會(huì)議廳，員工餐廳
周邊環(huán)境 位于友誼路，是連接涉外商務(wù)區(qū)（友誼路）和高尚住宅區(qū)（五大道）的紐帶，交通相當(dāng)便捷
整體營(yíng)銷推廣分析 前期以大幅面報(bào)紙廣告及路牌廣告為主，后期以小幅面廣告為主及人員推銷為主
物業(yè)服務(wù)水平 較好
車位數(shù)量 地下約180個(gè)車位
海河之子
海河之子
地理位置：天津市和平區(qū)張自忠路240號(hào)
開(kāi)發(fā)商：天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司
代理商：全程（天津）投資咨詢有限公司
交通狀況：
地鐵：規(guī)劃地鐵三號(hào)線經(jīng)過(guò)赤峰道。
輕軌：距南站CBD輕軌總站300米。
橋梁：從北安橋至解放橋?qū)⑿陆ù蠊翗?，民族橋，赤峰橋至光明橋?qū)⑿陆ù笸瑯?、泰安橋及合江路隧道?
裝修狀況：精裝修
價(jià)格：起價(jià)：8800元/平方米 均價(jià)：9200元/平方米 最高價(jià)：11000元/平方米
戶型總數(shù)：228套 主力戶型為：92.11㎡—134.36㎡
容積率：10 開(kāi)盤時(shí)間：2004年8月28日
建筑面積：51800 平方米 占地面積：4945 平方米
樓層狀況：228套
租售情況：現(xiàn)小戶型基本售罄，所剩的是100平米以上的戶型
天津文華國(guó)際商務(wù)中心
項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與蘇州道交口
開(kāi)發(fā)商 天津市康達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
建筑面積 56000余平方米
租售形式 售
租售價(jià)格 售價(jià)：5800元/平方米（起）
租售比例 90%以上
檔次 中檔寫字樓
車位 地下車位約50個(gè)，，租金：400元/月；地上車位約10個(gè)，租金：200元/月
配套 精裝修，凈層高2.8米，安防自動(dòng)化系統(tǒng)
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中等實(shí)力貿(mào)易和貨運(yùn)企業(yè)
峰匯廣場(chǎng)
項(xiàng)目位置 河西區(qū)圍堤道與黃浦路交口
開(kāi)發(fā)商 隆迪立川天津國(guó)投
建筑面積 96000平方米
租售形式 售
租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓7800元/平方米，公寓式住宅8000元/平方米
租售比例 90%
檔次 高檔寫字樓
車位 地下車位約300個(gè)，租金：600元/月；臨時(shí)車位300元/月，車位比1：1.5
配套 每座4部電梯，24小時(shí)可調(diào)節(jié)照明，全天候消防監(jiān)控系統(tǒng)
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 房地產(chǎn)、外資企業(yè)、駐津辦事處、貿(mào)易公司，1-3層法國(guó)歐尚
萬(wàn)順國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心（平安大廈）
項(xiàng)目位置 河西區(qū)馬場(chǎng)道59號(hào)
開(kāi)發(fā)商 天津萬(wàn)順置業(yè)有限公司
建筑面積 91686平方米
租售形式 售/租
租售價(jià)格 售價(jià)：9100元/平方米（起），租價(jià)：為3.82元/平方米•天
租售比例 85%
檔次 高檔寫字樓
車位 地上車位300元/月，地下車位800元/月
配套 23部各類用途電梯，西門子控制系統(tǒng)，空調(diào)自控系統(tǒng)
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 大型企業(yè)為主、金融、商務(wù)、貿(mào)易、醫(yī)藥企業(yè)，狗不理、同仁堂
信達(dá)廣場(chǎng)
項(xiàng)目位置 和平區(qū)曲阜道與解放南路交口
開(kāi)發(fā)商 天津華信商廈有限公司
建筑面積 158000平方米
租售形式 寫字樓9-20層售，其余層租；酒店式公寓租
租售價(jià)格 售價(jià)：寫字樓15000元/平方米（均），租金：7元/平米/天，酒店式公寓27美金/平米/月
檔次 高檔寫字樓
車位 地下車位500個(gè)租金：700元/月
配套 8部4-6米/秒電梯，寫字間凈高2.45米全部精裝修
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 國(guó)內(nèi)外著名制造業(yè)、金融、IT、貿(mào)易貨貸公司
國(guó)華大廈
項(xiàng)目位置 河西區(qū)大沽南路與中環(huán)線交口
開(kāi)發(fā)商 天津市北辰區(qū)房管地產(chǎn)管局
建筑面積 36643.75平方米
租售形式 售
租售價(jià)格 售價(jià)：7800元/平方米（均）
租售比例 50%
檔次 高檔寫字樓
車位 地下一層車位租金800元/月，車位比：1：1
配套 5A智能化辦公設(shè)施，
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 中小型貿(mào)易企業(yè)
津玉大廈
項(xiàng)目位置 河西區(qū)黑牛城道與友誼路交口
開(kāi)發(fā)商 天津開(kāi)發(fā)區(qū)津玉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
建筑面積 約15000平方米
租售形式 租售
租售價(jià)格 售價(jià)：6800元/平方米（起），租金：2.5元/平方米/天
租售比例 50%
檔次 中檔寫字樓
車位 地上1000米區(qū)域，地下一層，價(jià)格未定
配套 三部東芝電梯，冷暖中央空調(diào)。
主要進(jìn)駐企業(yè)類型 貿(mào)易公司中小型企業(yè)

天信大廈
物業(yè)地址：河西區(qū)圍堤道125號(hào)
物業(yè)功能 寫字間
總占地面積 3600余平方米
總建筑面積 40442平方米
發(fā)展（開(kāi)發(fā)商） 天津信托投資有限責(zé)任公司
交付時(shí)間 2000年初
總層數(shù) 27層，樓高105.9米
租售率 不詳
主要客戶 天津信托投資，天津國(guó)能投資，大田集團(tuán)，金光紙業(yè)，施耐德電氣，三星愛(ài)商物流
租售報(bào)價(jià) 只租部售，3.2 元/天/平米
物業(yè)硬件設(shè)施 電梯，7部
物業(yè)服務(wù)設(shè)施 通訊服務(wù)：寬帶、集團(tuán)電話、呼叫中心、電話系統(tǒng)維修服務(wù)、會(huì)議系統(tǒng)，特約保安、特約保潔
周邊環(huán)境 地處中環(huán)線，友誼路金融一條交口。相鄰國(guó)展中心，科技資訊大廈和佟樓商業(yè)區(qū)
車位數(shù)量 100
大安大廈
開(kāi)發(fā)商：大安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
建筑面積：11000平方米
租售形式：租/售
銷售均價(jià)：8000元/平方米
租金：2.5元/平方米/天
總戶數(shù)：100
租售比例：95%
開(kāi)工日期：2001年10月23日
竣工日期：2003年11月1日
配套：寬帶網(wǎng)FTTX+LAN以太網(wǎng)和ADSL數(shù)據(jù)網(wǎng)，引入有線電視網(wǎng)；多級(jí)安全監(jiān)控系統(tǒng)及消防噴淋系統(tǒng)。
主要進(jìn)駐企業(yè)類型：貿(mào)易企業(yè)居多
友誼大廈
開(kāi)發(fā)商：天津市利泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
建筑面積：40080平方米
租售形式：租/售
銷售均價(jià)：8600元/平方米
租金：2.8元/平方米/天
總戶數(shù)：171
租售比例：90%
竣工日期：2004年7月31日
入住日期：2004年10月30日
配套：智能化衛(wèi)星接入系統(tǒng)，8部24小時(shí)愛(ài)登堡電梯，智能消防系統(tǒng)。
主要進(jìn)駐企業(yè)類型：外資、貿(mào)易、金融、國(guó)外駐津企業(yè)（西門子）。
富頓廣場(chǎng)
位置： 榮業(yè)大街與福安大街交口
開(kāi)發(fā)商：天津市金麟置業(yè)發(fā)展有限公司
全案代理：中原地產(chǎn)
規(guī)劃： 服務(wù)式公寓
占地面積：1萬(wàn)平方米
建筑面積：5.05萬(wàn)平方米
容積率：5.1
車位比例：1：0.8 (地下)
交工時(shí)間： 2007年春入住
總戶數(shù)：300
賽頓廣場(chǎng)
位置：和平區(qū)西康路與成都道交口
開(kāi)發(fā)商：天津萬(wàn)順?lè)康禺a(chǎn)有限公司
占地面積：15096平方米
建筑面積：160000平方米
建設(shè)施工單位：天津一建
容積率：
車位比例：
交工時(shí)間：2006年8月30日
裝修狀況：毛坯
總戶數(shù)：496 套
海河規(guī)劃20座寫字樓
北安橋橋頭
北安橋南商務(wù)寫字樓
北安橋北商務(wù)寫字樓
津塔
天保大廈
濱海大廈
海貿(mào)港灣中心，和平區(qū)紫竹林地區(qū)
德泰大廈，解放南路，與42中相鄰；
天一大廈，河西區(qū)紹興道；
太平廣場(chǎng)寫字樓，河西區(qū)新圍堤道三角地；
香港嘉里商務(wù)中心，河?xùn)|區(qū)南站地塊兒；
遠(yuǎn)洋大廈二期，海河?xùn)|路大沽橋橋頭；
泰達(dá)運(yùn)河商務(wù)樓，紅橋區(qū)泰達(dá)地塊兒內(nèi)；
華僑大廈，河西區(qū)解放南路與香江花園交口；
仁恒大廈，南開(kāi)區(qū)水閣南地塊兒內(nèi)；
津源里寫字樓，金鋼橋海河?xùn)|路一側(cè)；
水上運(yùn)動(dòng)世界高級(jí)商務(wù)寫字樓，河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)；
風(fēng)情區(qū)辦公中心，河北區(qū)博愛(ài)道；
新華世紀(jì)廣場(chǎng)大廈，和平區(qū)承德道與大沽北路交口；
上海陸家嘴商務(wù)中心，原紅橋區(qū)小伙巷地塊兒內(nèi)；
鑫春大廈，河北區(qū)平安街與進(jìn)步道交口商務(wù)區(qū)地塊兒內(nèi)。

天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)客戶客戶需求多為小面積寫字樓


天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展趨勢(shì)——供給量激增，分布更集中
未來(lái)5年，海河上游將規(guī)劃建設(shè)44個(gè)社會(huì)型商貿(mào)文化設(shè)施項(xiàng)目，其中海河兩岸將建設(shè)20座大型寫字樓，這些寫字樓大部分建在海河各橋的橋頭，交通便利，目前部分寫字樓建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)。
天津?qū)懽謽莾r(jià)格分析——寫字樓租金價(jià)格分布集中于兩端
租價(jià)分析

天津市近期寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)
天津目前寫字樓市場(chǎng)環(huán)境比較散亂，產(chǎn)品空置運(yùn)營(yíng)成本高，招租價(jià)格及入駐率總體都不甚理想。



天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)研究(ppt)