南京消費市場調(diào)研分析(ppt)
南京2006年消費市場調(diào)研分析
網(wǎng)尚研究機構(gòu)最新研究成果，全面揭示未來樓市購買力水平和產(chǎn)品需求特征
調(diào)研說明
一、背景

近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與成熟，市場主導(dǎo)者也在不斷改變著，以往由開發(fā)企業(yè)全權(quán)決定產(chǎn)品的形態(tài)和定位的時代已經(jīng)過去。隨著供應(yīng)量的不斷增加，市場供求關(guān)系的不斷改變，多數(shù)區(qū)域已呈現(xiàn)供過于求的局面，以購房者消費傾向為導(dǎo)向主導(dǎo)市場發(fā)展的力量正在形成與壯大，因此市場意識強、敏感度高的大型和知名開發(fā)企業(yè)開始注重購房者購房趨勢和特點變化的研究。隨著買方市場的形成，市場競爭將日趨激烈，因此開發(fā)企業(yè)均提高了對潛在購房者需求研究的認(rèn)識，潛在購房需求的調(diào)查結(jié)果逐漸成為項目定位和決策過程的重要參考依據(jù)和基礎(chǔ)。
由于潛在購房群體的消費傾向?qū)ξ磥懋a(chǎn)品定位與功能設(shè)計具有一定的前瞻性指導(dǎo)作用,因此我司每年在春秋兩季南京大型房地產(chǎn)交易會的過程中，通過問卷調(diào)研，對于未來購房者的購房心理和經(jīng)濟能力以及產(chǎn)品需求等方面進行普查，結(jié)合目前市場的供需現(xiàn)狀進行對比分析，來幫助開發(fā)商確定不同區(qū)域具有競爭力的產(chǎn)品定位、消費者定位以及今后的營銷策略，幫助開發(fā)企業(yè)了解消費者需求、欲望、心理、行為、對產(chǎn)品的評價等。使之能夠不斷創(chuàng)新產(chǎn)品、找出市場機會點，為成功打造項目奠定基礎(chǔ)，為項目策劃定位提供一定的市場依據(jù)，更能為成熟產(chǎn)品找到新的用途和新的市場。
調(diào)研說明
二、目標(biāo)

1、揭示需求市場最新動向

2、研究新政后樓市的走勢和未來趨勢

3、跟蹤預(yù)測未來購房者自身特征及其變化

4、全面揭示未來樓市購買力水平及產(chǎn)品需求特征

5、探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因
調(diào)研說明
三、調(diào)查技術(shù)設(shè)計


1、訪問對象：限定為近三年內(nèi)打算購房的潛在購房者，年齡在20歲以上，本人和家人不在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作。

2、訪問地點：奧體中心房交會現(xiàn)場

3、訪問時間：2006年10月20－22日

4、訪問形式：定點訪問

5、抽樣方法：隨機抽樣與判斷抽樣相結(jié)合

調(diào)研說明
四、樣本分布

本次調(diào)查共完成合格樣本4924個，經(jīng)復(fù)審和復(fù)核，有效樣本4483個，其中：
1、總體普通住宅需求部分（主城區(qū)六板塊）：3340個；
2、江寧普通住宅需求部分：586個；
3、江北普通住宅需求部分：311個；
4、小戶型公寓需求部分：246個
需求市場最新動向

自住型消費仍舊是需求主體，改善居住狀況成為購房主要動因


舒適的二室二廳和實用型三室一廳是需求的主要戶型
功能經(jīng)濟實用的80-110平方米的面積段套型成為需求主流

新政后樓市的走勢和趨勢

從歷年我司的潛在購買單價和總價及套均面積的統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，套均面積需求穩(wěn)定在102平米左右，而購買單價和總價則隨著市場行情的變化上揚，只有05年秋季受第一次新政影響出現(xiàn)小幅回落，因此需求市場對房價上漲具有支撐作用。 但是，網(wǎng)尚房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，江南八區(qū)成交的平均單價在5900元/平米左右，而購買方的承受能力還不足5700元/平米，這一差距導(dǎo)致的必然結(jié)果將是或者購買需求由相對中心區(qū)域轉(zhuǎn)移到相對外圍區(qū)域，甚至分流到江寧、江北等新區(qū)，或者推遲購買行為，導(dǎo)致成交量有所下降；再者就是降低舒適度或功能空間的需求，這與改善型購買目的的初衷相違背。因此主導(dǎo)市場的開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動尋求矛盾的解決方案，提高產(chǎn)品性價比而非僅僅提高價格將是企業(yè)致勝的關(guān)鍵。
跟蹤預(yù)測未來購房者 自身特征及其變化

從目前數(shù)據(jù)顯示看，各板塊居住居民都有一定的板塊情節(jié)，長期居住生活的板塊仍舊是潛在需求的首選板塊，這尤其表現(xiàn)在城東、河西板塊。以往最具板塊情節(jié)的城南、城北板塊居民的潛在需求受到河西板塊較大程度的分流，可以看出，河西板塊對整個南京市場的沖力力和影響力。

全面揭示未來樓市購買力水平 及產(chǎn)品需求特征
探索近期樓市持續(xù)旺盛的真正原因
宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化帶動投資型消費需求
人民幣升值
股市前景不明朗
普通百姓投資渠道不多，而住宅保值、升值功能已經(jīng)得到市場驗證

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