商業(yè)部分分析(doc)
第三篇 商業(yè)部分分析

3.1地塊的商業(yè)價(jià)值分析
地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類(lèi)主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來(lái)看，人流和車(chē)流都較少，路況也較差，路上行道樹(shù)茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書(shū)店，商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車(chē)及來(lái)往貨車(chē)，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來(lái)看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國(guó)的聯(lián)系。無(wú)法形成商業(yè)氛圍。

地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。

3.2項(xiàng)目的SWOT分析
優(yōu)勢(shì)（S）：
◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。
◆ 主題鮮明，具有相對(duì)唯一性。
◆ 連接?xùn)|西向?qū)掃_(dá)9.6米的內(nèi)街設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流，聚集人氣。
◆ 商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營(yíng)造。
◆ 距未來(lái)地鐵站口僅50余米。

劣勢(shì)（W）：
◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚。
◆.商場(chǎng)臨街面少。
◆ 門(mén)前缺乏商業(yè)廣場(chǎng)，很難聚集人氣。
◆ 現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤(pán)的昭示性不強(qiáng)。
機(jī)會(huì)（O）：
◆ 新人類(lèi)主題商場(chǎng)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。
◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。
◆ 福田的娛樂(lè)及休閑場(chǎng)所相對(duì)缺乏。

威脅（T）：
◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。
◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主，勢(shì)必會(huì)分流客戶。
◆ 99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè)2000年經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)打擊投資客的信心。

3.3商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議

從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場(chǎng)空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈3、4樓銷(xiāo)售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過(guò)于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)到萬(wàn)佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場(chǎng)星羅密布，華強(qiáng)北已成為深
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