房地產企業(yè)戰(zhàn)略管理的五個前沿問題

 作者：宋延慶    620

如果仔細觀察，你會發(fā)現(xiàn)好多房地產企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏總是很擰巴——地價高的時候買地，市場調控的時候賣房——總是與市場波動周期相悖，所以很累，很痛苦。

如何在逆市下破局，把握、運用好市場反周期規(guī)律是關鍵。

眾所周知，與資本市場類似，房地產市場也具有較明顯的周期波動規(guī)律。在正常周期規(guī)律下，企業(yè)拿地、售房的節(jié)奏都是“隨波逐流”，顯然難以取得超預期的高利潤率，除非是操盤能力及成本控制能力超過競爭者。但如果運用好反周期規(guī)律，就可能很容易實現(xiàn)。

在經濟學中，反周期（Counter-Cyclical）是指經濟周期中產出、收入和就業(yè)等經濟變量與經濟波動狀況成相反方向的變動，表現(xiàn)為這些變量在衰退中上升而在復蘇中下降。貨幣政策基本就是反周期調節(jié)政策。簡單地說，房地產企業(yè)運用反周期規(guī)律就是要“逆市場風向行事”，也就是企業(yè)的戰(zhàn)略行為要與市場波動規(guī)律相呼應，盡可能地做到逆市拿地，旺市買房。

房地產開發(fā)的至高境界其實就是把握好兩個節(jié)奏。一是企業(yè)發(fā)展的節(jié)奏，二是項目開發(fā)銷售的節(jié)奏。前者屬于戰(zhàn)略行為，要運用好反周期規(guī)律，反映的是企業(yè)市場把控能力；后者屬于操盤行為，反映的是企業(yè)操盤能力。

實踐證明，能否運用好反周期規(guī)律，某種程度上決定了企業(yè)競爭優(yōu)勢及發(fā)展?jié)摿ΑＶ泻５禺a（0688.hk）就是一家擅長運用反周期規(guī)律的標桿企業(yè)。憑借在香港房地產市場中近二十年的歷練（1992年8月公司在香港聯(lián)合交易所上市），在內地房地產市場上，中海地產公司除了具有超過一般企業(yè)的工程管理能力、成本控制能力外，更是具有其他企業(yè)難以企及的反周期能力。突出表現(xiàn)在，其幾次拿地高峰都基本與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃相吻合，并規(guī)避了地價高企的時期。相反，在同一市場時期，萬科卻多次“踏空”：先是對市場判斷有誤，拋出了“拐點論”，錯失了市場銷售良機；接著是悲觀地放大了金融危機的影響，錯失了2008年三季度的拿地最好時機；隨后又減少了2009年的開竣工計劃，以至于到下半 宋延慶
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