第二，改變經(jīng)營(yíng)方式的產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略：房地產(chǎn)公司是一個(gè)整合性的公司，是把很多不同的公司整合起來為客戶創(chuàng)造價(jià)值，所以，房地產(chǎn)公司的競(jìng)爭(zhēng)有兩種形態(tài)，在正常經(jīng)濟(jì)周期下，房地產(chǎn)公司大多通過產(chǎn)品價(jià)值鏈獲得突破，而在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行經(jīng)濟(jì)周期中，公司則要通過產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈獲得突破。什么叫產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈？所謂產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，講的是不同公司為了共同目標(biāo)而形成的融合，我們應(yīng)當(dāng)懂得房地產(chǎn)公司是這條鏈條上的整合者，既然是整合者就應(yīng)當(dāng)把這種整合上升到戰(zhàn)略聯(lián)盟的高度，不要去打壓供應(yīng)商，更不要去打壓合作者，而是應(yīng)當(dāng)為了共同的目標(biāo)結(jié)成共同體，從而降低這條產(chǎn)業(yè)鏈的交易成本。而在這方面，我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)公司，無論是大到千億的公司，還是小到一兩億的小項(xiàng)目公司，在這方面都做得很不夠，而這種做的結(jié)果是，這條產(chǎn)業(yè)鏈到處是浪費(fèi)，到處是相互之間的算計(jì)，這種脆弱的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菬o法抗衡產(chǎn)業(yè)危機(jī)的。

三四線房地產(chǎn)公司的反周期戰(zhàn)略 投資中有一個(gè)反周期理論，意思是經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貪婪被激發(fā)，并且刺激經(jīng)濟(jì)泡沫的擴(kuò)大；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期，恐懼被放大，反過來讓經(jīng)濟(jì)更壓抑。以這樣的觀點(diǎn)來看，前兩年的房地產(chǎn)開發(fā)商大都處于貪婪被激發(fā)的階段，而在目前整個(gè)市場(chǎng)可能被恐懼充斥。現(xiàn)在的問題是，在被恐懼充斥中的房地產(chǎn)開發(fā)商如何辦？ 這讓我想起在電視上看到一個(gè)采訪，采訪的對(duì)象是一個(gè)走鋼絲的雜技演員。記者問，你不害怕嗎？回答是開始的時(shí)候是很害怕，但練習(xí)多了，找到平衡的訣竅之后，就與平常走路也差不多。 我想，這個(gè)回答揭示了一個(gè)非常重要的道理，那就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是不同的人對(duì)同一件事的不同看法，萬事萬物都有其規(guī)律，遵循規(guī)律按規(guī)律行動(dòng)，風(fēng)險(xiǎn)便成為正常，而不遵循規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)便無處不在。以走鋼絲而言，人的身體在鋼絲這么窄的支撐面之上不摔倒，這是有其平衡規(guī)律的，反復(fù)練習(xí)，風(fēng)險(xiǎn)就消失了，而做到這一點(diǎn)的人，我們稱之為“專業(yè)選手”，以區(qū)別于那些在鋼絲上無法應(yīng)對(duì)自如的“業(yè)余選手”。 以這種觀點(diǎn)來看， 房地產(chǎn)公司在前兩年的貪婪，其實(shí)是由于很多“業(yè)余選手”進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，不但沒有從鋼絲上摔下來，反而走得很瀟灑。結(jié)果便刺激了“專業(yè)選手”也開始相信，鋼絲正在變成大馬路，貪婪就成為正常，狂妄就成了普遍。反過來，在目前的調(diào)控時(shí)期，很多業(yè)余選手紛紛在鋼絲上站不穩(wěn)，甚至落馬，恐懼就產(chǎn)生了，這種恐懼讓很多公司把希望寄托在政策的松綁上，或者干脆退縮，希望等待下一個(gè)春天來臨時(shí)再出山。 如果昨天過份貪婪，今天卻又過份恐懼，那至少說明兩個(gè)道理：第一，從宏觀上講,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“規(guī)律性”的基礎(chǔ)性研究不夠，對(duì)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)認(rèn)識(shí)不深，以至于大家缺乏科學(xué)常識(shí)與理性思考，從而容易產(chǎn)生貪婪或恐懼。第二，從微觀上講,房地產(chǎn)公司對(duì)自己未來的愿景，目標(biāo)，使命，核心價(jià)值觀缺乏真正深刻的認(rèn)識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)鏈規(guī)劃以及客戶價(jià)值缺乏真正深刻的理解與定位，以至于在碰到問題的時(shí)候不是從原點(diǎn)出發(fā)，從目標(biāo)出發(fā)，最后導(dǎo)致在誘惑面前不懂得節(jié)制，在選擇面前不愿意放棄。 現(xiàn)在的情況是，一二線城市限購(gòu)，三四線城市被成為房地產(chǎn)公司的主戰(zhàn)場(chǎng)，我覺得應(yīng)當(dāng)感謝這次調(diào)控，使得中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在恐懼中進(jìn)入主戰(zhàn)場(chǎng)，而不是在貪婪中進(jìn)入主戰(zhàn)場(chǎng)。因?yàn)樵谡麄€(gè)行業(yè)都充斥著恐懼氣氛的時(shí)候，那些有戰(zhàn)略的公司，就可以通過研究行業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過對(duì)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的追求，通過再次明確公司的愿景，使命，價(jià)值觀，通過業(yè)務(wù)鏈與客戶價(jià)值的明確定位，來真正找到突破之路，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在恐懼中彷徨的時(shí)候，這些有戰(zhàn)略的公司已經(jīng)在進(jìn)行反周期的戰(zhàn)略擴(kuò)張了。 那么，在三四線城市的反周期戰(zhàn)略擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)從哪兒開始入手呢？我覺得首先我們應(yīng)當(dāng)去搞清楚一件事，那就是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，無論是一線二線，還是三線四線，中國(guó)的所有房地產(chǎn)公司都應(yīng)當(dāng)致力于這個(gè)產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)。1949年美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了美國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)---“每一個(gè)美國(guó)人都應(yīng)當(dāng)
第三，改變?nèi)谫Y方式的商業(yè)模式戰(zhàn)略。中國(guó)未來的城市化進(jìn)程，遵循的是城市圈發(fā)展思想，這就意味著房地產(chǎn)老板應(yīng)當(dāng)是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)者，而不是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)果的分享者，這種定位決定了項(xiàng)目融資的價(jià)值首先是建立在區(qū)域定位的價(jià)值上，這是融資的前提價(jià)值。其次，資本追求的是回報(bào)率，而回報(bào)率是與安全感成反比的，所以，項(xiàng)目的回報(bào)率并不僅僅是建立在項(xiàng)目本身的回報(bào)上，更建立在公司管理過程的透明化與消費(fèi)者品牌之上。結(jié)論是，目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不缺錢，房地產(chǎn)公司也不應(yīng)當(dāng)缺錢，你缺的是讓資本安全的管理體系與品牌體系，缺乏的是對(duì)區(qū)域發(fā)展負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略高度，我覺得，這才是房地產(chǎn)公司缺錢的真相！

最后，我對(duì)房地產(chǎn)公司的管理層的建議是，在三四線城市的發(fā)展問題上，真正的敵人并不是業(yè)績(jī)，而是我們的思維方式。在戰(zhàn)略思維的層面上最大的陷阱是貪婪與恐懼，而領(lǐng)軍人在戰(zhàn)略上犯的最大錯(cuò)誤是財(cái)務(wù)導(dǎo)向，管理層在戰(zhàn)略選擇上最大的問題是成功經(jīng)驗(yàn)擋住了對(duì)行業(yè)的洞察力，員工在戰(zhàn)略執(zhí)行上最大的問題是利益與使命脫鉤。

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