三、虛擬經(jīng)濟沒惹禍

大體上說，經(jīng)濟學(xué)有本質(zhì)聯(lián)系和現(xiàn)象聯(lián)系兩種分析問題的方法，勞動價值理論屬于前者，而邊際分析屬于后者。

與鄧公的處事風格如同一轍，邊際效應(yīng)分析法也奉行“不爭論”信條，它的潛臺詞是：既然一物的價值并不必然地表現(xiàn)為在交換過程中真實價值量的比例，那么就由對使用價值的不同感受者的感受來表現(xiàn)吧。

簡單地說，邊際效應(yīng)就是消費者個人主觀心理上所感覺到的某一財物隨著數(shù)量遞增而遞減的一系列效用中最后一個單位的效用。這個效用決定該財物的價值。

依照這樣的理解，一批同類財物的供給的價值等于其邊際效用乘其件數(shù)之積，即邊際效用定律是價值的一般定律。這么一來，價格無論怎么定高或定低都不應(yīng)該說三道四，關(guān)鍵在于消費者的心理承受能力和經(jīng)濟支撐能力。

可有的人喜歡玩深沉，為了解釋時下?lián)渌访噪x的房價，他們把“虛擬經(jīng)濟”拽過來擋駕。其理由是：到了新經(jīng)濟時代，當知識和一些間接提升產(chǎn)品附加值的其它因素轉(zhuǎn)變成資本以后，經(jīng)濟就會出現(xiàn)虛擬資本的運行形態(tài)。而當虛擬資本的營運占有一定空間時，商品的價格便由兩種表現(xiàn)形式組成：一是實物價格，表現(xiàn)為傳統(tǒng)的成本＋利潤。一是虛擬價格，表現(xiàn)為企業(yè)的知名度與信譽，品牌的知名度與服務(wù)等。

據(jù)說與其他行業(yè)相比，產(chǎn)生房地產(chǎn)虛擬價格的因素較多，粗略算一下，就有品牌虛擬、地段虛擬、景氣虛擬、人文虛擬、導(dǎo)向虛擬等等。

上文提及的“實物價格”，其實是一種供給價格，這種賣方愿意出售的價格由于尚未同需求價格碰面，很難判定其中到底是包含生產(chǎn)企業(yè)維持再生產(chǎn)的合理利潤，還是暴利或微利。

虛擬價格的提法似乎不通。雖然虛擬資本的進一步發(fā)展以及虛擬組織或網(wǎng)絡(luò)組織的發(fā)展給現(xiàn)代后工業(yè)文明注入了新的內(nèi)容，但必須注意到，物質(zhì)經(jīng)濟在這樣的社會里依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

依我之見，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)要素與虛擬經(jīng)濟基本不搭界，那種以虛擬資本來類比虛擬房價的說法是沒有道理的。

四、誰在作怪房價

在市場經(jīng)濟條件下，房價是根據(jù)供求規(guī)律自發(fā)進行調(diào)節(jié)的，按理說既不需要開發(fā)商如何如何“精算”，也不需要硬拉虛擬經(jīng)濟來“陪斬”。

房價，準確地說應(yīng)該是房地產(chǎn)商品的價格，它不僅取決于房屋建筑物本身的造價，還取決于土地的價格，因為房隨地走，這可以說是世界不動產(chǎn)法律的通行原則，我國也不例外。

也就是說房屋是依附土地的，只有獨立的地產(chǎn)，沒有獨立的房產(chǎn)。房屋轉(zhuǎn)讓，其附著的土地必然同時轉(zhuǎn)讓，在市場交換中的房價必然包含地價。

土地是屬于國家的，目前還沒有完全市場化運作。從土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系看，所謂的一級市場是指國家作為所有者直接參與經(jīng)營的地產(chǎn)市場，主要是土地批租市場，也包括短期或零星的租賃市場。

但僅有一級市場是不夠的，它還不能完成整個房地產(chǎn)資源的配置合再配置任務(wù)，這就需要建立土地使用權(quán)在各種市場主體之間自由流轉(zhuǎn)的二級市場。

從目前的現(xiàn)狀來看，二級市場已漸趨完善，但一級市場多少還有一些遺留問題，比如說土地供應(yīng)總量失控、土地出讓方式缺乏競爭性、土地出讓價格不合理等。究其根源，在于一級市場是一個行政壟斷市場。依靠行政權(quán)力配置資源，一來資源配置的目標不太明確，另外還能誘發(fā)尋租活動。

例如今典集團董事長張寶全最近在接受中國經(jīng)濟時報采訪時說，開發(fā)一個項目其它成本是恒定的，鋼筋、水泥等費用都沒有太大變化，最有變化的就是土地的價格。以前，開發(fā)商經(jīng)常通過各種關(guān)系進行土地的囤積，有關(guān)系的人能夠很輕易拿到地，拿一塊不夠再拿一塊，進行炒賣，謀取暴利，這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場非常普遍。一塊地皮沒關(guān)系的人拿５億元，有關(guān)系的人拿３億元甚至２億元。這樣，沒關(guān)系人的房子賣５０００元/ 平方米只能賺取小額利潤，而有關(guān)系人的房子賣４５００元/ 平方米賺取的卻是超額利潤。

看來主要作怪的是土地價格的不確定性，而不是什么虛擬經(jīng)濟！

我國目前的土地批租制可以說是移植香港的模式，但由于香港和大陸在體制和經(jīng)濟環(huán)境方面存在的差異，使得在香港運作良好的土地批租制，挪到內(nèi)地就出現(xiàn)了諸多問題。

好在中央已經(jīng)開始大力查處問題土地和逐步建立土地儲備制度，這種做法對大企業(yè)有好處，有能力的企業(yè)可以隨時從土地儲備中心買地，土地市場規(guī)范化也等于是提高了行業(yè)競爭門檻，實質(zhì)上帶來的是房地產(chǎn)業(yè)的一次洗牌。

五、收尾的話

價格是一種信號，它的高低反映了商品的稀缺程度。房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其突出的特點是位置的固定性、產(chǎn)品的異質(zhì)性和非標準化，這使得土地之間、建筑物之間是很難替代的，但這也只能說明房地產(chǎn)的需求價格彈性較小，不能說它的價格操作無章可循。

在具體的操作中，成本加利潤的定價方法作為一種供給價格，必然要接受市場實踐的檢驗。然而由于投資約束弱化和金融監(jiān)管不力，相當多的開發(fā)商寧可房屋空置也不面對現(xiàn)實，這也是作怪房地產(chǎn)價格的另一個因素。

很多人以為，把牛奶倒進大海是由于市場經(jīng)濟的內(nèi)在缺陷造成的，但事實恰恰相反，那是由于市場經(jīng)濟不徹底造成的。

最新的調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前中國城市戶均金融資產(chǎn)最多的20％的家庭擁有城市居民家庭金融資產(chǎn)總值的66.4%，最低的20％的家庭擁有的金融資產(chǎn)只有居民金融資產(chǎn)總額的1.3%。

富裕階層的需求自然不愁滿足不了，上海的豪宅越建越多，在虹橋附近已經(jīng)出現(xiàn)18套千萬美元的超級豪宅，未來1—2年內(nèi)，北京的超豪宅（每棟價格在500萬元以上）供應(yīng)量約在5000—7000套左右，總市值不下300億元。若再加上屬于同一價位的公寓(此類產(chǎn)品在北京也有相當數(shù)量的供應(yīng))、價位在上千萬的頂級豪宅和價位在200萬—500萬元之間的豪宅產(chǎn)品，豪宅總金額約略可以占到北京住宅總投資金額的一半。

那么最低的20%的家庭的住房要求如何解決？上海市據(jù)稱做得最好，政府出臺的各種政策已經(jīng)構(gòu)筑了一個完整的住房消費體系，從理論上說，高中低收入者都可以在這個體系中找到自己相應(yīng)的位置，或是買房或是租房，還有輪候的廉租住房。

但是，一個現(xiàn)實的問題是，碰到動遷時，一些低收入家庭不可能僅拿政府給予的那筆動遷補償費去租房子，總得買一套產(chǎn)權(quán)房或是使用權(quán)房子吧，可適合他們的房子又真的很難找。

在經(jīng)濟學(xué)家的聚集區(qū)，不僅有水平上的區(qū)別，也有立場方面的差異。以資本占據(jù)絕對統(tǒng)治地位的西方為例，代表大資本以及與資本合一的政權(quán)的右翼占據(jù)著主流位置，而像羅賓遜夫人與斯威齊這樣代表勞工階層利益的左翼則處于非主流與邊緣的位置。

羅賓遜夫人說過一句名言，“就這個世界和現(xiàn)在來說，過去是不能召回的，未來是不能確知的”。我們房地產(chǎn)市場的未來也是無法確知的嗎？（全文完）

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