對(duì)癥下藥

董藩

去年年末，當(dāng)“拐點(diǎn)論”濺起一池波瀾的時(shí)候，我隱約感到國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能出事。但是，由于房地產(chǎn)問題被徹底政治化、道德化，當(dāng)時(shí)的輿論形勢(shì)已經(jīng)不允許我們多說話。盡管我不希望看到不當(dāng)輿論對(duì)這個(gè)行業(yè)的傷害，偶爾也做一些校正性評(píng)論，但立即就會(huì)遭到人身攻擊，甚至有人在我的博客上留言：“你再說房?jī)r(jià)不能下跌我就舍身炸碉堡，開車撞死你”。我不怕被撞死，但感到這樣的“民意”讓人心寒。應(yīng)該說中國(guó)的政治民主取得了很大的進(jìn)步，但一邊倒的輿論讓我們領(lǐng)教了另類的霸權(quán)?，F(xiàn)在已經(jīng)沒有幾人愿意公開為這個(gè)行業(yè)說句公道話，連該學(xué)科的學(xué)者也都黯然無語了。但是，我們不能用聲音的高低作為判斷真理的標(biāo)準(zhǔn)，更不能因?yàn)橛腥朔磳?duì)就可以不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)死掉的時(shí)候，人人不能愉快地活著；當(dāng)我們昨天試圖懲罰這個(gè)不聽話的市場(chǎng)時(shí)，今天我們卻遭到了市場(chǎng)的報(bào)復(fù)。

一、房?jī)r(jià)下跌了，中國(guó)出事了

房?jī)r(jià)上漲表現(xiàn)為基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律（這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是能夠給出科學(xué)解釋的），它的下跌只發(fā)生在特殊情況下（戰(zhàn)爭(zhēng)、瘟疫、地震、特殊的政治事件、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、嚴(yán)厲的調(diào)控、稅制調(diào)整等）。所以，世界上這么多國(guó)家，這么長(zhǎng)的歷史，所謂的房?jī)r(jià)下跌或者“泡沫”破滅事件是屈指可數(shù)的。歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，某些特殊情況下出現(xiàn)的下跌會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展帶來巨大傷害（如香港1998年開始的下跌、日本20世紀(jì)90年代開始的下跌等），所以，即使出現(xiàn)了連續(xù)上漲過猛的情況，最科學(xué)的調(diào)控目標(biāo)是使?jié)q幅平緩下來以消化前期漲幅，而不是讓它下跌。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是價(jià)值量巨大的資產(chǎn)，當(dāng)它價(jià)格下跌的時(shí)候，消費(fèi)者會(huì)進(jìn)入集體觀望狀態(tài)，需求大量沉淀；而由于生產(chǎn)周期長(zhǎng)的原因，供應(yīng)一般不能立即停止下來，往往會(huì)繼續(xù)增加，直接的結(jié)果就是摧毀這個(gè)市場(chǎng)以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，如建筑、鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)。這與一般消費(fèi)品和生產(chǎn)資料價(jià)格與交易量的變化完全不同。

英國(guó)有句諺語：“治好了病，治死了人。”在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過程中，我最擔(dān)心這樣的情況發(fā)生。今年4月，針對(duì)深圳、廣州等個(gè)別城市房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，我鄭重寫了一篇供領(lǐng)導(dǎo)參閱的短文《高度關(guān)注房?jī)r(jià)變化，避免經(jīng)濟(jì)下滑和社會(huì)動(dòng)蕩》，向高層反映自己的看法——如果房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象擴(kuò)散，局面惡化，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定產(chǎn)生巨大危害——其一，房?jī)r(jià)大范圍明顯下跌，將使大批開發(fā)商投資回收困難，甚至資金鏈徹底斷裂，開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時(shí)清算；其二，房?jī)r(jià)大范圍明顯下跌，將使所有存量商品房特別是新購(gòu)商品房受到拖累，出現(xiàn)資產(chǎn)縮水狀態(tài)，其業(yè)主尤其是新買房業(yè)主的財(cái)產(chǎn)遭受損失，不滿情緒、買賣糾紛大面積滋生；其三，房?jī)r(jià)大范圍明顯下跌，將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)；其四，房?jī)r(jià)大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)重惡化，失業(yè)率上升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈中上億人的就業(yè)受到威脅；其五，房?jī)r(jià)大范圍明顯下跌，將導(dǎo)致地方財(cái)政收入明顯下降，政府運(yùn)行困難，地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到影響，更沒有錢搞住房保障?，F(xiàn)在，除了第三條說的情況還不太明顯外，其他四條都明顯出現(xiàn)了。鋼材價(jià)格大跳水，已經(jīng)下跌了一半，許多鋼鐵企業(yè)停產(chǎn)半停產(chǎn)，水泥企業(yè)的命運(yùn)類似，有些曾經(jīng)很富裕的地方政府也開始借錢開工資了。

在我看來，盡管國(guó)際金融市場(chǎng)出了大問題，嚴(yán)重的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)發(fā)生，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)原本能基本自保的。由于在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控命運(yùn)，生存環(huán)境急劇惡化，再加上“拐點(diǎn)論”、“汶川地震”、“深圳賭局”、“08奧運(yùn)”一系列疊加因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)出事了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也因此出事了。美國(guó)著名軍事評(píng)論家漢森·W·鮑德溫在《明天的戰(zhàn)略》一書中說：“一個(gè)人除非能從歷史中吸取教訓(xùn)，否則就注定要重蹈覆轍”，我想一個(gè)國(guó)家也是如此。我們一邊討論著當(dāng)年香港、海南的教訓(xùn)，一邊制造著危機(jī)，盡管直接誘因并不相同。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)得了什么?。?/strong>

這半年多來，無論我走到哪里，都會(huì)被反復(fù)問及一個(gè)問題：房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟出了什么問題？我也象祥林嫂一樣重復(fù)著同樣的回答：房地產(chǎn)市場(chǎng)的確生病了，病得很嚴(yán)重，越來越嚴(yán)重！

市場(chǎng)是由供求雙方構(gòu)成的，但雙方都病得不輕——

消費(fèi)者首先“絕食”了。此前的幾年，商品房一直供不應(yīng)求，排隊(duì)買房子、求官員買房子、求內(nèi)部人買房子是很普遍的現(xiàn)象。一些樓盤曾出現(xiàn)一天賣出上千套的情況。有些消費(fèi)者為了能買上心儀的房子，甚至提前幾天排隊(duì)，風(fēng)餐露宿。開發(fā)商為了保證內(nèi)部人或者熟人能買上房子，不得不半夜售樓。這種場(chǎng)面在全世界都未出現(xiàn)過。但是，進(jìn)入2008年以后，在一系列因素的疊合影響下，房?jī)r(jià)的多米諾骨牌被推到了。個(gè)體的理性導(dǎo)致集體的非理性，消費(fèi)者開始“絕食”，大面積觀望出現(xiàn)。盡管地方政府和中央政府都出臺(tái)了一些有利政策，有些政策的力度還很大，但消費(fèi)者根本不買帳。有人就曾針對(duì)國(guó)家救市政策在網(wǎng)上留言：對(duì)不起，總理，我們就是不買！

由于消費(fèi)者絕食，開發(fā)商就患上了“貧血癥。”開發(fā)投資的來源是多方面的，除了自有資金外，還可能有銀行貸款、建筑商墊資、民間融資等。投資總是要回收的，否則這些負(fù)債就會(huì)會(huì)變成呆壞賬。投資回收越快，資金越安全，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本也越低。但是，由于消費(fèi)者“絕食”，開發(fā)商資金鏈突然繃緊了。代理商手足無措，一些資金緊張的開發(fā)商不得不采用優(yōu)惠或者其他降價(jià)措施來解決問題，如送裝修，送家電，送汽車，送陽(yáng)臺(tái)、地下室、車位。有的公司承諾無理由退房，還有的干脆采取明降措施。一些降價(jià)活動(dòng)沒有帶來交易量的大增，反而引起了許多麻煩。前期業(yè)主要求退房、售樓處被砸、開發(fā)商被起訴等等，已經(jīng)算不上特別新聞了。

生病是令人痛心的事情，但最令人痛心的是明知有病而自己卻不知道為何得病。今天這種供求對(duì)峙局面的形成，僅說“調(diào)控生效”、“泡沫破滅”、“價(jià)值回歸”是不能令人信服的。不管大家是否同意，在此斗膽把我感受到的本質(zhì)原因說一說——

一是企業(yè)的本質(zhì)屬性與買者的自利性之間的沖突。企業(yè)就是個(gè)盈利組織，只要遵紀(jì)守法，逐利是基本價(jià)值取向，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的天然要求。每個(gè)公民辦企業(yè)，都是為了賺錢。但是，當(dāng)自己不辦企業(yè)，而是處于買者地位時(shí)，消費(fèi)者就從自利性出發(fā)，弄出了另外一套價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，希望企業(yè)（含開發(fā)商）扮演政府和企業(yè)的雙重角色，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，少賺錢、不賺錢；

二是傳統(tǒng)的、普遍性的仇富文化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身要求的對(duì)企業(yè)家、對(duì)財(cái)富的尊重之間的沖突。五千年?duì)N爛文明，為什么沒有孕育出一個(gè)強(qiáng)大的國(guó)家？這是與源遠(yuǎn)流長(zhǎng)、根深蒂固的仇富文化連在一起的。在中華民族的歷史上，根本沒有財(cái)富的大集中，當(dāng)然也不會(huì)率先孕育出資本主義機(jī)器大文明。所以，當(dāng)今天作為資本密集型和較徹底民營(yíng)化的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)率先富了起來的時(shí)候，開發(fā)商在洶涌泛濫的仇富情緒下變成了魔鬼，連最隆重的春節(jié)晚會(huì)都肆無忌憚地惡搞他們；

三是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身要求的自由民主與相對(duì)集權(quán)的管理體制之間的沖突。企業(yè)是一個(gè)盈利主體，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，它的本質(zhì)屬性要求它在法律框架內(nèi)最大限度擁有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。但是，由于這個(gè)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)眾多而且權(quán)力巨大，在宏觀調(diào)控過程中，開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)不斷受到傷害。比如，對(duì)開發(fā)商來說，它當(dāng)然擁有商品房的自主定價(jià)權(quán)，這是公司法、價(jià)格法等法規(guī)賦予它的天然權(quán)利。但是，我們前天看到有的城市公布商品房成本，昨天看到有的城市搞“一房一價(jià)”，限制開發(fā)利潤(rùn)，今天又弄出一個(gè)不倫不類的限價(jià)房。我們自己制訂法律，同時(shí)又在踐踏法律，開發(fā)商卻無可奈何。

一個(gè)處在市場(chǎng)體制下的社會(huì)，如果政府不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，政府與市場(chǎng)之間就會(huì)摩擦不斷，管理成本大大增加；如果大眾不尊重企業(yè)家和社會(huì)財(cái)富，這個(gè)社會(huì)就會(huì)失去前進(jìn)的動(dòng)力，當(dāng)然也就沒有了前途。希望我們能從懲罰“暴利”的狂熱中猛醒，回到理性、科學(xué)的軌道上來。

三、“董氏藥方”的內(nèi)容

在輿論歡呼房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，決策者卻感受到了事態(tài)的嚴(yán)重，感受到了“牽一發(fā)而動(dòng)全身”到厲害。除了明確表態(tài)“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用”，以中央政府的名義終結(jié)了“要不要取消房地產(chǎn)業(yè)支柱地位”到爭(zhēng)論外，還出臺(tái)了一些措施，試圖拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而拯救處于沉淪態(tài)勢(shì)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，避免玉石俱焚的局面。但是，從前期的政策來看，源于輿論的壓力，只想救消費(fèi)者，讓他們不要“絕食”，要吃飯，但卻不管開發(fā)商，沒有“輸血”的意思。另外，此時(shí)消費(fèi)者的“自利性”被無限激發(fā)，他們盼著出更多政策，甚至盼著房?jī)r(jià)象當(dāng)年香港的房?jī)r(jià)一樣，一瀉千里，然后抄底。所以，僅從政策力度看，不可謂不大，但消費(fèi)者根本不買帳，市場(chǎng)波瀾不驚，當(dāng)局愕然。

最近國(guó)務(wù)院連續(xù)召開會(huì)議，調(diào)控方針來了個(gè)一百八十度大轉(zhuǎn)彎，全力保增長(zhǎng)，并推出了舉世矚目的救市計(jì)劃和許多政府投資項(xiàng)目。這種姿態(tài)是積極的，但方案并不完美。其一，公共投資和民間資本的效率差別是很大的，公共投資免不了又會(huì)造成重復(fù)建設(shè)、低效建設(shè)，甚至產(chǎn)生大量腐敗，尤其是對(duì)那些倉(cāng)促上馬的項(xiàng)目。最近各地官員已經(jīng)云集北京搶錢、爭(zhēng)項(xiàng)目。民間資本正嗷嗷待哺，啟動(dòng)民間投資，讓民間資本和公共投資有機(jī)結(jié)合才是正道；其二，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鐵路、公路、生態(tài)環(huán)境建設(shè)等被寄予厚望的項(xiàng)目，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用并不大。修公路用什么？用石子、沙子、水泥、瀝青，修鐵路用什么？用鋼材、水泥、石子、枕木。產(chǎn)業(yè)鏈都很簡(jiǎn)單、很短。這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的拉動(dòng)作用完全不同。前不久與全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生會(huì)長(zhǎng)交流時(shí)，我說“鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)置涉及的產(chǎn)業(yè)鏈簡(jiǎn)單而短小，如未長(zhǎng)成的小蘿卜根”，她說“對(duì)，房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈如同花生的根，龐雜發(fā)達(dá)”。今天，我不敢說像東南亞金融危機(jī)那次，只有房地產(chǎn)業(yè)能夠救中國(guó)，但是，繼續(xù)讓房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮積極作用是理所當(dāng)然的！

我不是一個(gè)好醫(yī)生，但我基于自己的理解，想重新為房地產(chǎn)業(yè)救市開個(gè)“藥方”，徹底改變開發(fā)商和消費(fèi)者預(yù)期——

其一，宣布2009年停止或大量減少商品房建設(shè)用地供應(yīng)?，F(xiàn)在的任務(wù)是消化市場(chǎng)存量，如果繼續(xù)放地，不但會(huì)繼續(xù)加重觀望，沒人要地，而且市場(chǎng)交易量也不能明顯恢復(fù)，地方政府和開發(fā)商命運(yùn)會(huì)更慘。如果暫時(shí)停止或大量減少供地，可能會(huì)有人拿地，商品房交易量也會(huì)因消費(fèi)者預(yù)期改變而恢復(fù)，開發(fā)商資金鏈會(huì)重新接上，政府也會(huì)有土地出讓金和稅費(fèi)收益。

其二，宣布停止經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房建設(shè)，對(duì)有資格獲得經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房補(bǔ)助機(jī)會(huì)的城市家庭給予貨幣化補(bǔ)助，鼓勵(lì)其購(gòu)買小戶型和二手房，鼓勵(lì)租房居住。要以買賣或租賃合同作為領(lǐng)取補(bǔ)貼的依據(jù)。大量建經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房對(duì)市場(chǎng)交易的恢復(fù)是一劑毒藥，而且還易產(chǎn)生腐敗等很多副作用。放棄實(shí)物補(bǔ)貼、實(shí)施貨幣補(bǔ)貼是世界性潮流，我們必須認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。

其三，對(duì)購(gòu)買商品房利率優(yōu)惠和稅費(fèi)優(yōu)惠的時(shí)間做出明確界定，形成有時(shí)間條件的優(yōu)惠。政策對(duì)購(gòu)買決策的影響會(huì)因時(shí)間限定而大大強(qiáng)化。如可將利率優(yōu)惠措施限定于2009年“五·一”之間，對(duì)契稅稅率優(yōu)惠、印花稅和土地增值稅（個(gè)人賣房）的免征也給出時(shí)間限定。

其四，根據(jù)2008、2009兩年的開發(fā)規(guī)模，確定合理的開發(fā)信貸規(guī)模，并要求各家銀行必須完成或基本完成放貸任務(wù)，防止“爛尾”現(xiàn)象大面積出現(xiàn)。銀行由于看不清市場(chǎng)演化趨勢(shì)，被“次貸”危機(jī)嚇著了，存在明顯惜貸情緒。這樣，開發(fā)商的困境就難改變?，F(xiàn)在決不能讓銀行為了一己私利而使寬松的貨幣政策成為一句空話，也只有房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，金融業(yè)才能健康發(fā)展。

如果中央政府能采用這樣的思路，我相信會(huì)有效緩解供需對(duì)峙局面，使市場(chǎng)恢復(fù)運(yùn)行，避免危機(jī)發(fā)生。盡管它不能解決中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層次矛盾，不能治本，大致是能治標(biāo)的。

四、結(jié)語

有人可能感覺我的政策建議有些狠，但讓我們聽聽英國(guó)的哈利法克斯的說法吧——“治理國(guó)家是一項(xiàng)殘忍的事業(yè)，只有好心是辦不成事的”。

還有人會(huì)感覺我的政策建議雖然有效，但太粗暴，也違反了買房者的意愿，那就再聽聽法國(guó)大文學(xué)家雨果的感悟吧——“即使是一座智慧的地獄，也比一個(gè)愚昧的天堂好！”

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