董藩在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體大會(huì)上的發(fā)言

 

在元月18號(hào)的房龍網(wǎng)召集的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體大會(huì)上，各路專家猛料頻出。無畏無懼的董藩教授，又拋出十條板磚觀點(diǎn)。

北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、

民革中央委員董藩接受著名主持人司馬南采訪

 

    董藩教授迎著板磚唱黑臉，發(fā)表觀點(diǎn)：

董藩：想不到我和任志強(qiáng)、潘石屹等一起成為“十大網(wǎng)絡(luò)紅人”。網(wǎng)絡(luò)紅人我原來理解就是挨罵最多的人。剛才公布的名單，我覺得與他們相比我符合這條，因?yàn)樗麄冊(cè)谶@個(gè)行業(yè)都是非常受尊重的人。按理說我不應(yīng)該來領(lǐng)這個(gè)獎(jiǎng)——因?yàn)榘ちR最多得獎(jiǎng)，這個(gè)獎(jiǎng)似乎不那么榮耀。但是肖勇跟我是好朋友，這兩年他開始做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，做得非常好，在當(dāng)前形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義重大。他幾次搞活動(dòng)邀請(qǐng)我，因?yàn)樵谕獾匚叶紖⒓硬涣耍鼙?。這次正好在北京，所以我說一定要來。剛才在下面跟孟曉蘇先生交流，他說過年了，他今天要唱“紅臉”，一定要讓我唱“黑臉”。他說讓我唱黑臉，我得唱啊。但肖勇說只給我十分鐘，本來我準(zhǔn)備了50個(gè)觀點(diǎn)，十分鐘看來只能講十個(gè)了。

第一，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策上，只聽老百姓的意見是錯(cuò)的。建和諧社會(huì)不是誰聲音高就聽誰的，我們也不能因?yàn)橛腥朔磳?duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律就可以舉國(guó)不尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

我單獨(dú)解釋一下，這樣說不是我反動(dòng)，特意與人民為敵，其實(shí)很容易理解。得出這一認(rèn)識(shí)原因有三：一是要搞清楚老百姓是誰。老百姓是買者，永遠(yuǎn)感覺買房越便宜越好，最好白送還搭裝修。但市場(chǎng)不是單方面的，還有賣者，只聽一方面的，市場(chǎng)很快就消亡了。二是要搞清楚老百姓有什么特點(diǎn)。老百姓是只管自己、不管他人，只管目前、不管長(zhǎng)遠(yuǎn)，只管小家庭、不管大社會(huì)。決策必須考慮全國(guó)各階層利益、全社會(huì)，考慮可持續(xù)發(fā)展。只聽他們的行嗎？三是老百姓是人民，但人民是分群體的，他們的意見不會(huì)一致。想買房子的是人民，買了房子想保值增值的是不是人民？買房子的是人民，賣房子的不是人民嗎？哪條法律把開發(fā)商和中介從人民當(dāng)中開除出去了？還有城里人是人民，農(nóng)村人是不是人民？城里人想住大房子就要占耕地，但是每失去四畝耕地，一家農(nóng)民就要下崗。

第二，房地產(chǎn)問題已經(jīng)被徹底政治化、道德化，沒有公認(rèn)的答案了。在中國(guó)，當(dāng)發(fā)生觀念之爭(zhēng)時(shí)，人們總是慣于將對(duì)方推上政治化和道德化的審判臺(tái)，這往往很容易將對(duì)手置于困境甚至死地。這是中國(guó)學(xué)術(shù)界的悲哀。從輿論上，中國(guó)開發(fā)商已經(jīng)成為任人屠宰的豬，他們只能幻想著成為什么“豬堅(jiān)強(qiáng)”。中國(guó)已經(jīng)為此付出沉重代價(jià)，還將為此付出更大的代價(jià)。

第三，房?jī)r(jià)是唯一合法的調(diào)控城市人口規(guī)模的有力杠桿。但是，這個(gè)杠桿在中國(guó)沒法發(fā)揮應(yīng)有的作用，所以中國(guó)的城市病不可避免。北京的交通已經(jīng)癱瘓了，這就是城市病爆發(fā)的基本表現(xiàn)，基本成因就是北京房?jī)r(jià)相對(duì)于實(shí)際購(gòu)買力來講便宜了，每年五六十萬人有能力擠進(jìn)北京，除了買房子還有錢買車。

第四，現(xiàn)在救市的思路是左搖右擺的，根本解決不了問題。今天讓地方政府救市，明天又警告地方政府不要亂救市。調(diào)控部門之間也各懷心事，不顧大局。關(guān)于二套房的信貸政策，央行明顯是在糊弄中央政府，是拆臺(tái)。

第五，在中國(guó)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，推行實(shí)物保障方式，有先天缺陷，因?yàn)槲覀冃姓块T權(quán)力太大，監(jiān)督不夠，只能加重腐敗，只能傷害市場(chǎng)機(jī)制。我們又不信奉宗教，一些公務(wù)員內(nèi)心無約束，什么都敢干。西方能搞實(shí)物保障，政府權(quán)力小，又有宗教約束。所以我們必須改革，必須采用貨幣補(bǔ)貼的模式，給應(yīng)享受住房保障的人發(fā)補(bǔ)貼，用于買房或租房。

第六，在當(dāng)前的形勢(shì)下，大建經(jīng)濟(jì)適用房，大建限價(jià)房，對(duì)于救市就是一劑毒藥，那邊搞的規(guī)模越大，這邊市場(chǎng)越完蛋，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行就越麻煩。誰見過飯店里大量饅頭賣不掉，老板還讓和面蒸饅頭的？其實(shí)限價(jià)房就是一個(gè)怪胎，就像獅虎獸或者虎獅獸，活不了多久！

　　第七，富人買房子可以減輕政府住房保障的壓力，但是政府沒有認(rèn)識(shí)到。任何一個(gè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，都應(yīng)包括兩部分，一個(gè)是租賃市場(chǎng)，一個(gè)買賣市場(chǎng)。在租賃市場(chǎng)上，一方連著富人，一方連著窮人；一方連著本地人，一方連著外地人；一方連著年輕人，一方連著中老年人。沒有本地人、富人、歲數(shù)大的人拿出富余的錢，買房出租給外地人、低收入家庭和剛就業(yè)的年輕人，城市化進(jìn)程無法推進(jìn)，人口流動(dòng)無法進(jìn)行，沒有房子的也都會(huì)向政府要房子。

第八，房?jī)r(jià)收入比沒有任何國(guó)際比較意義，綜合分析房?jī)r(jià)其實(shí)并不高。那些拿外國(guó)房?jī)r(jià)高低說事的人有的是缺乏專業(yè)知識(shí)，有的則是無理取鬧，蓄意惡搞。

    這個(gè)問題我也要多講幾句——外國(guó)的商品房都包括農(nóng)村的房子，只有中國(guó)有兩種土地制度，兩種房產(chǎn)制度，商品房從來不包括農(nóng)村的房子。如果把農(nóng)村房?jī)r(jià)算進(jìn)來，全國(guó)均價(jià)降一半。發(fā)達(dá)國(guó)家基本沒有工資外收入，而我們卻存在大量福利性收入、兼職收入、灰色甚至黑色收入，怎么能只拿工資條的收入去算房?jī)r(jià)收入比？外國(guó)交易的主要是二手房，而我們主要是一手房，能簡(jiǎn)單放在一起比嗎？另外我們遍地是50萬、100萬以上人口的大城市，西方幾千人的聚集點(diǎn)就叫市，這不是讓小孩和大人一起比力氣嗎？中國(guó)房?jī)r(jià)里根本沒包括單位內(nèi)部集資建房、房改房、廉租房的價(jià)格以及城市郊區(qū)和城中村自建房的成本價(jià)，外國(guó)的算法和我們一樣嗎？這類差別我能講不少于十點(diǎn)，所以以后誰再提房?jī)r(jià)收入比，基本上可以斷定他是外行。

第九，最近幾位市長(zhǎng)關(guān)于不救市的表態(tài)，我認(rèn)為是不合適的。穩(wěn)定和發(fā)展是最大的政治，不救市即不利于穩(wěn)定，也不利于發(fā)展。如果兩會(huì)這樣開下去，領(lǐng)導(dǎo)都這樣表態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就垮了，大家離要飯不遠(yuǎn)了。各地領(lǐng)導(dǎo)要向誰學(xué)習(xí)？要向合肥市委書記孫金龍學(xué)習(xí)。我給出一個(gè)口號(hào)——學(xué)習(xí)孫金龍，救市要行動(dòng)！

第十，樓市出事了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)衰退了。沒有富人救不了樓市，只有他們有足夠的購(gòu)買力，所以必須讓中高等收入階層買房子，必須出政策鼓勵(lì)他們買房子，而不是打擊他們。現(xiàn)在誰買房子誰就是全社會(huì)的大恩人、救世主！產(chǎn)業(yè)生命周期和國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律決定了今天房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大地位，產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和關(guān)聯(lián)度又決定了它不可替代的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。所以，我要大聲疾呼，沒有房地產(chǎn)業(yè)救不了中國(guó)！

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