上海市2007年12月24日發(fā)布的《貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見的實(shí)施意見》(下稱《意見》)稱：上海市房地、發(fā)展改革、公安等部門，將研究制訂以居住證制度為核心的來滬人員購房政策，合理引導(dǎo)跨地區(qū)購房。不過，上海市房屋土地資源管理局有關(guān)人士前日對本報(bào)表示，目前該方案尚在研究之中，還沒有具體實(shí)施辦法，也沒有時(shí)間表。

　　我們認(rèn)為，將外地居民購房與居住證掛鉤，這一政策擬定的主要依據(jù)來自于相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2007年1－11月上海共成交一、二手商品住宅36.71萬套，其中外地人購買了6.12萬套，占總數(shù)的16.66%。在如此背景之下，以居住證限制外地居民購房將對穩(wěn)定上海樓市起到重要影響。

　　上起中央最高決策層，下至地方政府執(zhí)行機(jī)構(gòu)，均已將穩(wěn)定房市作為2008年重要政策目標(biāo)，因而頻推政策促動(dòng)2008年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)當(dāng)屬情理之中。但是需要看到的是，國家對房市調(diào)控的基本思路已經(jīng)非常明確，就是通過完善居民的社會(huì)住房保障制度，使不同收入階層的居民都能得到相應(yīng)的住房安排。也就是說，房市調(diào)控的重點(diǎn)是保障供給，那么，通過帶有地域歧視嫌疑的政策來抑制外地居民的需求，是否能起到有效穩(wěn)定上海樓市的作用呢？

　　事實(shí)上，外地購房者不能與外地炒房者等同，本地購房者亦不可與自住購房者一視同仁。許多在上海各行各業(yè)工作的外地居民同樣為上海的建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，通過居住證剝奪其在上海的購房權(quán)利于情于理均有不合。而上海本地居民，包括擁有居住證的外地居民中，可能確實(shí)存在眾多的炒房食利階層。單純通過居住證限制購房就能穩(wěn)定上海樓市的漲勢，這在實(shí)際地操作中會(huì)遇到諸多難題。

　　此外，限制沒有上海居住證的外地居民購房從表面上看似乎能直接堵塞類似“溫州炒房團(tuán)”之類炒房組織的入侵，但卻未能動(dòng)態(tài)地看待外地炒房者的博弈能力。須知，各地的炒房團(tuán)并非指每個(gè)炒房者都親自加入到炒房大軍之中，而大部分是通過其代理人進(jìn)行集中交易。如此一來，該項(xiàng)政策出臺(tái)之后，沒有上海居住證的外地炒房者僅需假手具有本地居留權(quán)的炒房者即可繼續(xù)炒作樓市，從而影響該項(xiàng)政策的效力。

　　從目前來看，中央已將完善社會(huì)住房保障制度作為一項(xiàng)社會(huì)基本制度推行，其與樓市價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)并行不悖。從上海目前高達(dá)數(shù)十倍的房價(jià)與普通居民收入之比來看，短期內(nèi)依靠樓價(jià)下調(diào)來實(shí)現(xiàn)購房自住恐怕仍將是空中樓閣，畢竟目前上海樓市的價(jià)格受制于本身土地價(jià)格和房屋造價(jià)，不可能出現(xiàn)大幅回落。因而上海市政府未來對房地產(chǎn)的政策走向應(yīng)集中于保障中低收入階層的基本住房保障需求，也即中央三令五申強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的供給，而非將壓住商品房價(jià)格作為主要政策目標(biāo)。

　　令人稍感欣喜的是，《意見》也突出強(qiáng)調(diào)了廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和交易的具體實(shí)施措施，同時(shí)提出將在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等外地務(wù)工人員集中的區(qū)域建造集體公寓出租，以滿足外來務(wù)工者的短期居住需求。房產(chǎn)調(diào)控不可不為，但需要明確的是，調(diào)控的精髓依然是市場的歸市場，政府的歸政府。抑制房市的過度需求，主要應(yīng)該通過稅收、利率政策，簡單地通過行政手段抑制需求，將居住證與購房權(quán)力相結(jié)合，可能在政策推廣和操作層面上較易實(shí)現(xiàn)，但是在具體的政策收效上卻很難得到有力的保證，還可能使外地人士對上海形成不開放、歧視外地人、保守等負(fù)面印象，不可不察。要有效地穩(wěn)定上海樓市的走勢，只有秉承中央完善居民住房保障制度的精神，最大限度地滿足各類居民的住房需求，如為低收入階層提供廉租房；中低收入階層購買國家補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房；具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中高收入階層購買一般商品房等等。如此令各階層人士能各取所需，各得其所，市場亦不失活力，才是我們真正的目標(biāo)。

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