何以房地產(chǎn)價(jià)格真理碰壁了
作者:章劍鋒 152
房地產(chǎn)稅制改革或成樓市拐點(diǎn)推手
警惕房地產(chǎn)業(yè)“拐大彎”
哪些因素使房地產(chǎn)調(diào)控打了折扣
潘石屹:房地產(chǎn)行業(yè)需要暴風(fēng)雨
樓市有價(jià)無市局面能維持到今天,是因?yàn)槭袌鲫P(guān)系已經(jīng)過度扭曲和變異:市場走向完全取決于賣方的態(tài)度。 如果我們將買方意志看作是正常的市場意志的話,那么基本可以斷言,當(dāng)今的樓市買賣關(guān)系已經(jīng)喪失了以真實(shí)市場意志為轉(zhuǎn)移、或圍繞真實(shí)市場意志這一中心點(diǎn)而良性運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。
普遍真理往往難以使面臨不幸的人從中找到多少精神慰藉。早有人說了,房價(jià)不可能一直漲下去,依據(jù)是,從來就沒有只漲不跌的價(jià)格。是的。我說,正如人總會(huì)老去,從來就沒有所謂長生不死之人;也正如一年四季輪番交替、世間萬物興衰枯榮,從來都要遵循自然規(guī)律,沒有例外??墒牵绻覀冞^分依賴這些普遍真理來維持信念,顯然就不夠明智了。
很多時(shí)候,真理不是絕對的。全球氣候變暖,消蝕了四季分明的輪廓界限;生活水平與科學(xué)技術(shù)同步提高,撫平了歲月磨擦遺留下來的年齡痕跡。至于市場價(jià)格,它也同樣與普遍真理一樣在動(dòng)態(tài)變化著。
相信有漲必有跌,因此堅(jiān)定不移地宣稱看到了希望,指出高房價(jià)不可能持續(xù)。這只是一種小機(jī)靈。它巧妙地利用了人們迫切需要安慰的心理空隙,可是這無助于消除人們的現(xiàn)實(shí)困境。我們不可以在根本不能確定具體時(shí)間、具體地點(diǎn)以及具體跌幅方式的時(shí)候就一廂情愿地認(rèn)為這“有所可能”。這不是好辦法。它會(huì)使人更加麻木而焦慮。
我無意為價(jià)格狂熱和投機(jī)不軌提供任何說辭。但是,我有充分證據(jù)證明,這種過分迷信普遍真理的沖動(dòng)所帶來的荒謬。過去一段時(shí)間,人們從輿論層面看到了房地產(chǎn)的“有價(jià)無市”,看到了少部分城市出現(xiàn)“賤賣”、大比例折扣以及房屋銷售價(jià)格的隱諱下滑。這令很多堅(jiān)信“有漲必有跌”的人士收獲了某種喜悅,而他們的全部見地則完全是依此為佐證的??墒怯姓l了解,這個(gè)基礎(chǔ)本來就是有問題的。
有價(jià)無市果真是高價(jià)格轉(zhuǎn)機(jī)的前兆嗎?不,這并不必然。有價(jià)無市并非是近一段時(shí)期突然冒出來的。不要無視這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí),在過去的2年、4年以至于10年前,房地產(chǎn)的實(shí)際市場形勢一度維持著“有價(jià)無市”的內(nèi)在特點(diǎn)在運(yùn)轉(zhuǎn)。大多數(shù)人的支付能力為負(fù)。眼見價(jià)格一路持續(xù)走高,人們的信心和實(shí)際購買力則一再遭到挫折,停留在一個(gè)低景氣的位置上。如果有價(jià)無市是價(jià)格中道崩落的轉(zhuǎn)機(jī)信號(hào),為什么這個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)在過去的2年、4年或者10年前始終沒有適時(shí)出現(xiàn),反而要一直拖延到現(xiàn)在?
由于嚴(yán)重曲解了“有價(jià)無市”的現(xiàn)象,一些人得出許多極為可笑的結(jié)論。有價(jià)無市局面可以維持到今天,市場始終巋然不倒,為什么?答案其實(shí)非常之明確。我曾經(jīng)說過,市場關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)過度扭曲和變異?,F(xiàn)今的市場在賣方那里,是不以買方意志為轉(zhuǎn)移的。市場的走向取決于賣方的態(tài)度。如果我們將買方意志看作是正常的市場意志,它應(yīng)該成為主導(dǎo)市場趨向、價(jià)格形成的中心點(diǎn),那么,基本可以斷言,當(dāng)今的買賣關(guān)系已經(jīng)喪失了以真實(shí)市場意志為轉(zhuǎn)移、或圍繞真實(shí)市場意志這一中心點(diǎn)而良性運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。
按照真實(shí)市場意志,多數(shù)人不喜歡高房價(jià),他們甚至不愿意開發(fā)商每一個(gè)月都要通過調(diào)整價(jià)格去打他們的主意。受需方心理影響,那么此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)需求萎縮、價(jià)格回調(diào)到合理位置以刺激需求重新釋放的必然現(xiàn)象。可是過去十年里,有過這種情況嗎?人們那樣反感開發(fā)商操控房價(jià),開發(fā)商卻并沒有顧及他們的意愿,反而更加肆無忌憚。
在人們紛紛猜測房地產(chǎn)市場會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的時(shí)候,我花了一些時(shí)間在北京做隨機(jī)性考察。我隱匿了自己的身份和真實(shí)意圖,帶著官方的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)作參照,去一些樓盤打探實(shí)情,聽到一些真實(shí)和不真實(shí)的聲音。我相信北京市可以成為中國許多城市市場的典型參照。據(jù)我所見,目前的市場的確存在廣泛的“有價(jià)無市”狀況。然而市場殘酷如斯,北京的開發(fā)商已不會(huì)給購買人任何優(yōu)惠和折扣,除非是一次性付款才給予小額折扣。與此同時(shí),房價(jià)的漲幅令人顫栗,銷售卻顯得普遍緩滯。
但我確認(rèn),這并非是開發(fā)商的窮途末路,對于大多數(shù)人而言,這也不是市場良性轉(zhuǎn)機(jī)的開始。因?yàn)?,真正坐困愁城的一向不是賣方,而是買方。因此我需要重申,所謂的“有價(jià)無市”,根本就是一場陰謀,它是操控了銷售渠道的開發(fā)商一手炮制的。這些坐高價(jià)格故意為難購買者的商人們,正因此有恃無恐。此情此景,怎么能夠令人相信,房價(jià)不會(huì)持續(xù)漲下去呢?
那些先知先覺者以及出自南方市場的輿論說,開發(fā)商最近正給予購買人不小的折扣或變相調(diào)低價(jià)格,以促進(jìn)銷售。我無法了解北京以外城市的輿論真實(shí)性。但據(jù)我這些年來搜集的資訊,除了北京、上海這樣具有國際地位的城市,國內(nèi)其他市場的商品房銷售歷來都有買房給予折扣的銷售慣例,不足為奇,顯然不能成為判斷價(jià)格回轉(zhuǎn)的依據(jù)。在沒有見到房價(jià)明顯回調(diào)到四年以前各城市當(dāng)時(shí)的固有水平之下以前,貿(mào)然下結(jié)論,有失草率。
開發(fā)商為什么要刻意制造“有價(jià)無市”之勢?道理是很容易看破的。在可見風(fēng)險(xiǎn)與巨大利潤之間,他們當(dāng)然選擇后者,由于目前的供需關(guān)系仍然失衡,開發(fā)商惟有控制銷售,才可以進(jìn)一步維持暴利。我們知道,不論是買房居住,還是投資抑或投機(jī),沒有可堪比擬的替代渠道,房地產(chǎn)因而不具有需求價(jià)格彈性。僅就居住而言,如果其他類型的廉價(jià)與公益性住宅不被大范圍地復(fù)制與規(guī)劃,人們依然沒有可選擇空間,這樣,所謂“有漲必有跌”的普遍真理會(huì)將不斷碰壁。
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