房地產(chǎn)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)最大化營銷，關(guān)鍵是研究項(xiàng)目如何入市并消化掉那些“困難房”。銷控技術(shù)成為化解這一問題的良好解決方案，銷控不但能解決“怎樣賣合理”，更能解決“怎樣賣能賣好”。
房地產(chǎn)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)最大化營銷，關(guān)鍵是研究項(xiàng)目如何入市并消化掉那些“困難房”。 銷控技術(shù)成為化解這一問題的良好解決方案，銷控不但能解決“怎樣賣合理”，更能解決“怎樣賣能賣好”。

通過銷售控制，可以使銷售工作有條不紊地開展，使?fàn)I銷的計(jì)劃性和目的性得以加強(qiáng)。當(dāng)然，銷控服務(wù)于營銷計(jì)劃執(zhí)行的同時，反過來也起到修正營銷計(jì)劃的作用，而不是過分地恪守計(jì)劃。那么，銷控對項(xiàng)目營銷究竟能起到哪些作用呢？

一、銷控的常規(guī)操作思路

項(xiàng)目銷售速度體現(xiàn)項(xiàng)目形象，更是衡量銷售業(yè)績的間接指標(biāo)，速度甚至和利潤等值，其意義對開發(fā)商來說不言而喻。同時，如果一個項(xiàng)目在開盤后3—6個月內(nèi)無所作為，那么這個項(xiàng)目的市場前景將不容樂觀，項(xiàng)目市場推廣將面臨巨大壓力。當(dāng)然，由于物業(yè)類型不同、物業(yè)所處環(huán)境和背景也各不相同，在銷售上也存在不同的操盤思路，在此再引入一個概念：速度模式。根據(jù)實(shí)際需要，可以有以下幾種速度銷售模式：

爆發(fā)式銷售：這是幾乎所有項(xiàng)目都期望的銷售模式，通過策劃，借勢、造勢、蓄勢，項(xiàng)目入市后即形成買家爭相認(rèn)購的局面。這對于新開發(fā)項(xiàng)目似乎更具有意義，銷售上也倡導(dǎo)“一鼓作氣”，否則“再而衰，三而竭”，這在房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)得可謂“淋漓盡致”。

脈沖式銷售：這一般是分期開發(fā)項(xiàng)目（大盤地產(chǎn)）所采取的模式，其思路為開發(fā)一部分，銷售一部分，當(dāng)然可能以組團(tuán)為銷售單位。每一銷售階段，都有銷售熱點(diǎn)與高峰，這就要求每一階段項(xiàng)目都有一定特色或銷售手段，這是策劃人員所必須思考的問題。

沉積式銷售：采取這種銷售模式的項(xiàng)目，一般物業(yè)類型在市場上是一種稀缺物業(yè)，并且升值潛力明顯，甚至開發(fā)商不急于回籠資金的情況下采取的銷售模式。這種情況可能是由特定地段土地資源稀缺而導(dǎo)致，項(xiàng)目消費(fèi)完全可以體現(xiàn)為一種物業(yè)投資。

平緩型銷售：采取這種銷售模式的物業(yè)往往是市場上反應(yīng)平平，并且入市后沒能形成人氣，只能“走一步，算一步”。這種情況下，一般物業(yè)沒有什么特色，缺乏個性，或者項(xiàng)目定位的目標(biāo)消費(fèi)群體數(shù)量有限，難于形成購銷熱潮。

上述幾種速度模式，對于不同項(xiàng)目來說是進(jìn)行銷控的總體指導(dǎo)思想。盡管速度模式各異，但進(jìn)行銷控的技術(shù)手法卻大致相同。實(shí)施銷控，主要包括以下內(nèi)容：

促銷活動控制：在樓盤銷售的各個階段，都要采取一些優(yōu)惠措施或組織一些現(xiàn)場活動，以激勵買家購買。但要知道，促銷也是一把“雙刃劍”，將降低項(xiàng)目的利潤空間，并且長期舉辦或采取普惠制那樣將失去激勵作用，因此應(yīng)加以控制，并且做到促銷目的明確，有的放矢。

廣告促銷控制：一個項(xiàng)目，可用于廣告投放的資金是有限的（一般項(xiàng)目總額度的1-5%），并不是投得越多越好。對于不同檔次的物業(yè)類型，由于利潤空間不同有著不同的投入比例：高檔商品住宅和商業(yè)、旅游房地產(chǎn)廣告投放要高一些，中低檔住宅要低一些。

控制銷售房源：這是先賣“壞“房子的秘密，避免形成滯銷尾盤而沉積下來，通過銷控可以減少后期壓力。房地產(chǎn)銷售反對那種遍地開花式的銷售，即把可售房源同期同批推出，這種方式只能熱極一時，后期則難于形成良好口碑，銷售將會趨于平淡，甚至一蹶不振。

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