2002年下半年以來(lái)，北京商鋪投資市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)火火。從朝外“老番街”開(kāi)盤(pán)投資人凌晨3點(diǎn)排隊(duì)等候，到回龍觀底商銷(xiāo)售的無(wú)聲無(wú)息結(jié)案，所有一切都預(yù)示著商鋪投資的春天即將來(lái)臨。年底，中關(guān)村科貿(mào)中心點(diǎn)燃商鋪投資“冬天里的一把火”，溫州投資人將IT市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪價(jià)格炒到7萬(wàn)多元；“東拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上澆油。對(duì)于眾多開(kāi)發(fā)商而言，以前賣(mài)商鋪是把銀子賣(mài)成了鐵的價(jià)錢(qián)，現(xiàn)如今總想把銅賣(mài)成金子價(jià)格，于是，以前很少看到的商鋪廣告在今年一直是樓市的重點(diǎn)。而對(duì)于那些飽受銀行數(shù)次降息和股市低迷影響的投資人而言，也突然發(fā)現(xiàn)商鋪是一個(gè)新的高回報(bào)投資領(lǐng)域。媒體也以少有的熱情“煽風(fēng)點(diǎn)火”，將北京的商鋪投資推向一個(gè)新階段。

　　一、商鋪投資熱的背景

　　從市場(chǎng)表面反映出的情況看，商鋪投資熱潮是由于投資的高回報(bào)決定的。如果作為一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析主要有以下幾個(gè)方面的原因：一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的快速發(fā)展。只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，老百姓手里有錢(qián)了，才能產(chǎn)生大量的消費(fèi)，并促使商業(yè)的繁榮。而商業(yè)零售市場(chǎng)的良好表現(xiàn)直接決定了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的大量需求；二是老百姓目前手里1萬(wàn)億的存款與投資渠道少的矛盾。對(duì)中國(guó)的老百姓來(lái)說(shuō)，股票等投資渠道也就是改革開(kāi)放以來(lái)才出現(xiàn)的，而“一鋪養(yǎng)三代”的觀念卻是根深蒂固的；三是股票等投資市場(chǎng)的長(zhǎng)時(shí)間低迷以及銀行的連續(xù)8次降息，使大量資金尋找投資出口；四是舊城區(qū)大規(guī)模改造以及城市化進(jìn)程的加快，一方面導(dǎo)致了傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)老的商鋪的消失，另一方面引發(fā)了因新居住區(qū)誕生而配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滯后形成的供求關(guān)系的矛盾，這兩方面直接形成了對(duì)商業(yè)用房的大量租賃需求；五是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展促使商鋪需求增加。眾多的國(guó)際商業(yè)巨頭入駐北京，如沃爾馬、百安居、歐培德、易初蓮花等等，大量的國(guó)內(nèi)零售服務(wù)企業(yè)在北京跑馬圈地，由此不難看出市場(chǎng)對(duì)商業(yè)用房的巨大需求量。

　　10月份，由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、搜房研究院三家國(guó)內(nèi)權(quán)威研究機(jī)構(gòu)共同組建的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了2003年中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力研究成果。其中，在商業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資潛力10強(qiáng)城市中，北京第一，上海第二，其次是深圳、廣州、寧波、武漢、廈門(mén)、杭州、沈陽(yáng)、濟(jì)南。如果從房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)潛在需求越大、潛在供給越小則預(yù)示著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資潛力越大。從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的素質(zhì)看，空置率低市場(chǎng)消化和吸納能力強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力的影響也非常大。從這個(gè)角度分析，商鋪投資熱的背景就很好理解了。

　　二．北京商鋪投資的方向和特點(diǎn)

　　商鋪投資的目的有二：一是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益；二是作為資金保值并升值的手段。我們可在此基礎(chǔ)上審視商鋪的投資方向。按照國(guó)際通用分類(lèi)，商鋪包括：鄰里型購(gòu)物中心、社區(qū)型購(gòu)物中心、地區(qū)型購(gòu)物中心、超級(jí)地區(qū)型購(gòu)物中心、專(zhuān)賣(mài)購(gòu)物中心（專(zhuān)業(yè)店如國(guó)美電器）、主題購(gòu)物中心、直銷(xiāo)（Outlet）中心、獨(dú)立式商店等八類(lèi)。對(duì)于這些分類(lèi)，由于從詞匯上理解有一些難度，我們可“翻譯”過(guò)來(lái)并與國(guó)內(nèi)商業(yè)接軌，將北京市商鋪分為以下幾類(lèi)：市級(jí)商業(yè)中心、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)性商業(yè)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商。

　　北京市的市級(jí)商業(yè)中心在前門(mén)商業(yè)區(qū)、王府井商業(yè)區(qū)和西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上，又規(guī)劃了包括CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園等五個(gè)商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合度高，其商圈半徑輻射7-8公里甚至全市。所以商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高，但是價(jià)格也高，就好比股票市場(chǎng)上績(jī)優(yōu)大盤(pán)股，如果打算有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，可以選擇此類(lèi)商鋪。

　　地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為區(qū)域服務(wù)，如方莊、望京等。社區(qū)性商業(yè)中心最典型如天通苑、世紀(jì)城。在地區(qū)級(jí)和社區(qū)性商業(yè)區(qū)投資商鋪，其主要特點(diǎn)價(jià)格相對(duì)不太高、商鋪的經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，投資時(shí)選擇好商鋪的具體位置很關(guān)鍵，因?yàn)樵谏虡I(yè)區(qū)內(nèi)商鋪銷(xiāo)售時(shí)之間的價(jià)格差異不大，但是不同位置的租金差別非常大，如果選擇的商鋪位置好，就如同在股票市場(chǎng)上騎上了“黑馬”。

　　北京的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)很多，服裝類(lèi)的如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、新推出的蔣宅口的“巨庫(kù)”；IT類(lèi)的如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類(lèi)的如碧溪家具廣場(chǎng)等等。市場(chǎng)類(lèi)商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)是單個(gè)商鋪面積小，不超過(guò)10㎡，單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要商業(yè)托管或自營(yíng)。該類(lèi)型的商鋪是高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)投資。但一般而言，真正的好商鋪很難輪到普通投資人，如在北京好區(qū)域的服裝商鋪基本讓溫州人搶了，而且都是“業(yè)內(nèi)”人士運(yùn)作。雖然早期的萬(wàn)通是市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪投資的典范，但是西單某服裝商鋪?lái)?xiàng)目使投資人“腰斬”，3000多萬(wàn)的商鋪拍賣(mài)1300萬(wàn)流拍也是血淋淋的事實(shí)。特色商業(yè)街往往是后期營(yíng)造的商業(yè)街，一開(kāi)始投資人的投資目的不一定很清楚，只不過(guò)由于政府和商家的行為形成特色商業(yè)街，如東直門(mén)鬼街、方莊食街、馬蓮道茶葉街，等等。

　　目前北京最多的商鋪就是底商，這種擁有獨(dú)立門(mén)面的商鋪?zhàn)钍芡顿Y人的歡迎。底商從專(zhuān)業(yè)投資眼光看是非常模糊的概念，商業(yè)區(qū)的臨街商鋪也是底商，而普通住宅下的商鋪也是底商，底商是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念，而不是商業(yè)分類(lèi)。底商分兩類(lèi)：辦公樓底商(數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)。從某種程度上看底商價(jià)值評(píng)估是最簡(jiǎn)單同時(shí)也是最困難的，說(shuō)其簡(jiǎn)單，是因?yàn)橹灰x擇處于商圈核心區(qū)域的底商并注意聚客點(diǎn)、人流動(dòng)向等技術(shù)要素其價(jià)值肯定大于非商圈區(qū)域的商鋪，對(duì)于這一點(diǎn)，現(xiàn)代城底商就有很好的說(shuō)明，現(xiàn)代城底商自運(yùn)營(yíng)2年來(lái)，為什么面向長(zhǎng)安街的北面商鋪空置率高且商戶(hù)關(guān)門(mén)的多，而南面空置率低商戶(hù)關(guān)門(mén)的也很少，因?yàn)槟厦嬉粋?cè)面向社區(qū)形成了小型商圈。

　　因?yàn)楣ぷ鞯年P(guān)系，許多投資人咨詢(xún)，商鋪投資和其他投資行為的主要區(qū)別在什么地方，到底應(yīng)該投資什么樣的商鋪。從我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)看，現(xiàn)階段商鋪投資是風(fēng)險(xiǎn)最小投資行為，或者說(shuō)是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，只是存在投資回報(bào)高低、年限長(zhǎng)短的問(wèn)題，絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)股票市場(chǎng)“斷腕”、“腰斬”的問(wèn)題，當(dāng)然，也不會(huì)出現(xiàn)股票投資賺幾倍的可能。如果說(shuō)選擇什么樣的商鋪，那是一個(gè)大話(huà)題，但投資首先要從回避風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，對(duì)一般商鋪投資人來(lái)講市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪謹(jǐn)慎介入。

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