受內(nèi)蒙古龍海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的邀請(qǐng)，2003年12月中旬紅石行一行四人對(duì)呼和浩特的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察。呼和浩特又稱“青城”是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，人口大約100萬(wàn)出頭，城區(qū)人口60多萬(wàn)，這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展非?？欤楷F(xiàn)出來(lái)如“億犁”、“蒙?！?、“額爾多斯”等一批全國(guó)知名企業(yè)，隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，作為西部省份中距北京最近的首府，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)步神速。據(jù)龍海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司介紹，呼市真正意義上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也就是從2000年開(kāi)始的，目前和許多二、三級(jí)城市一樣到處是工地，打開(kāi)報(bào)紙也是房地產(chǎn)廣告居多。

　　在開(kāi)發(fā)商陪同下，我們利用半天的時(shí)間對(duì)呼和浩特市最著名的商業(yè)街——中山路進(jìn)行考察。在全長(zhǎng)不到1公里的馬路兩側(cè)，分布了已經(jīng)建成并營(yíng)業(yè)的9家大型商場(chǎng)和綜合市場(chǎng)，包括上市公司內(nèi)蒙古民族商場(chǎng)以及規(guī)模在2萬(wàn)多平方米以上的國(guó)貿(mào)商廈、百盛購(gòu)物中心、維多利商廈等。目前在建的有巴黎廣場(chǎng)等3家，預(yù)計(jì)10多萬(wàn)平方米以上。中山路商場(chǎng)總規(guī)模在35萬(wàn)平方米以上，如果包括與之相鄰的通道路附近的商場(chǎng)，估計(jì)在50萬(wàn)平方米左右。而其中的近一半是這2-3年建成并開(kāi)業(yè)的。

　　在中山路由于商場(chǎng)總規(guī)模多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相互雷同，目前的商場(chǎng)是開(kāi)一家倒二家，有些商場(chǎng)開(kāi)業(yè)不到一年就面臨這歇業(yè)的危險(xiǎn)。為此，市政府也邀請(qǐng)了包括北京等地的專家進(jìn)行會(huì)診，以期使呼市的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)持續(xù)繁榮并能形成良性發(fā)展的局面。從我考察和了解的實(shí)際情況有以下幾點(diǎn)感受也許是從另一個(gè)方面的體會(huì)。

　　商業(yè)業(yè)態(tài)落后，仍停留在北京上世紀(jì)90年代的水平

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是城市商業(yè)的縮影，是城市的精華，城市的“名片”。中國(guó)的市縣級(jí)政府在任期內(nèi)無(wú)一不以城市改造為核心工作，而且商業(yè)街作為“面子”工程，更是趨之若騖。但是，城市建設(shè)作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后的真實(shí)反映，單純改造不能從根本上改變城市綜合形象。商業(yè)街更是一樣，其體現(xiàn)城市化的進(jìn)程，城市功能的完善程度。

　　現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是多功能的整合，它的長(zhǎng)處在于整體優(yōu)勢(shì)。沒(méi)有整體優(yōu)勢(shì)就沒(méi)有強(qiáng)大的內(nèi)聚力、輻射力，也就失去了存在的條件和發(fā)展的空間。經(jīng)濟(jì)學(xué)有著名的“木桶原理”，對(duì)城市來(lái)講，其各個(gè)產(chǎn)業(yè)的需要平衡發(fā)展，如果單純強(qiáng)調(diào)商業(yè)，那么這桶水永遠(yuǎn)也裝不滿，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　從呼市情況看，政府想通過(guò)城市的改造和商業(yè)街發(fā)展，快速提升形象，即使商業(yè)這個(gè)木桶也存在許多短板。特別典型的業(yè)態(tài)非常落后，在大城市以及許多二、三級(jí)城市發(fā)展飛速的超市、專業(yè)店等還沒(méi)有出現(xiàn)，所以，即使商業(yè)街建設(shè)的再漂亮，其本質(zhì)上還是落后。

　　呼和浩特商業(yè)業(yè)態(tài)落后的表現(xiàn)：首先還在發(fā)展在其它城市已經(jīng)淘汰、更新、升級(jí)換代的百貨店；其次，超市作為在全國(guó)許多二、三級(jí)城市已經(jīng)發(fā)展非?？斓臉I(yè)態(tài)目前幾乎沒(méi)有，只有打著北京華聯(lián)旗號(hào)的一家2000多平方米的小型超市；再次，電器、數(shù)碼等專業(yè)店還沒(méi)有，只有規(guī)模比較小并依托商場(chǎng)的小型專賣店；另外重要的表現(xiàn)國(guó)際或國(guó)內(nèi)的商業(yè)連鎖品牌目前還沒(méi)有進(jìn)駐呼市，不知道是城市的綜合消費(fèi)能力仍沒(méi)有成熟，還是商業(yè)大腕沒(méi)有發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我更相信是后者。

分娩前的陣痛——業(yè)態(tài)革命即將來(lái)臨

　　大家知道，從1998年席卷全國(guó)的百貨商場(chǎng)倒閉年開(kāi)始，標(biāo)志著中國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)革命來(lái)臨。而百貨店的倒閉就是新興業(yè)態(tài)分娩前的陣痛。這一場(chǎng)革命最后的結(jié)果：一是日用消費(fèi)品等從百貨店的分離，從而產(chǎn)生超市，其以迅雷不及掩耳之勢(shì)的速度在發(fā)展，在全國(guó)連鎖商業(yè)10強(qiáng)中，上海華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商，北京的物美、華潤(rùn)以及天津的家世界等，基本全部是這5年以超市發(fā)展起來(lái)的；二是家居、電器等大宗消費(fèi)品從百貨店的分離，形成家居專業(yè)店和電器專賣店，從而也誕生了如國(guó)美、蘇寧、東方家園等本土的商業(yè)巨頭；三是傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心化方向發(fā)展。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中痛苦掙扎的百貨店開(kāi)始了自身的改造，逐步降低零售比例，增加餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)功能。

　　中國(guó)商業(yè)的5年走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家20年的探索里程，同時(shí)也吸引國(guó)外的商業(yè)巨頭門紛紛搶灘。沃爾馬在深圳、家樂(lè)福在北京、易初蓮花在上海，他們不僅帶來(lái)新的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，而且產(chǎn)生的“捻魚(yú)”效應(yīng)促使中國(guó)本土的零售業(yè)快速成長(zhǎng)，如華潤(rùn)、物美、聯(lián)華等。當(dāng)然還包括其它業(yè)態(tài)如家居業(yè)的宜家、OBI，建材業(yè)的百安居等，他們使零售業(yè)陣痛后的業(yè)態(tài)革命進(jìn)行的更徹底、更純粹。

　　從目前呼和浩特商業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，正處于業(yè)態(tài)革命的黎明前黑暗階段，其表現(xiàn)除百貨店的倒閉外，包括一些本地的小型超市的出現(xiàn)。一些以前從事零售業(yè)多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)人員，開(kāi)始嘗試開(kāi)幾百平方米的小型超市，采取開(kāi)架售貨——作為超市標(biāo)志性服務(wù)模式，但是由于受資金、開(kāi)店規(guī)模、進(jìn)貨渠道以及整體管理等多方面的影響，超市競(jìng)爭(zhēng)的核心——價(jià)格優(yōu)勢(shì)并沒(méi)有表現(xiàn)出來(lái)，其銷售的商品還是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。另外，市場(chǎng)在呼和浩特的零售業(yè)占據(jù)非常重要的位置。作為人均年收入在1萬(wàn)元以下的城市，市場(chǎng)是老百姓購(gòu)物最主要的選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷模式后患無(wú)窮

　　從我們對(duì)呼和浩特幾個(gè)商業(yè)物業(yè)調(diào)查的情況來(lái)看，幾乎全部是將商場(chǎng)劃小產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行發(fā)售，這樣是非常危險(xiǎn)的，而且是后悔無(wú)窮，對(duì)單體商業(yè)建筑或按商場(chǎng)功能設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)和后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)完全是兩個(gè)不同的主題，開(kāi)發(fā)商是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以銷售實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)商是通過(guò)統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)以零售差價(jià)或流水倒扣獲取利潤(rùn)。如果將物業(yè)的大產(chǎn)權(quán)通過(guò)劃分為小單元銷售給許多個(gè)小業(yè)主，這樣的開(kāi)發(fā)模式在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上很難成功的，其導(dǎo)致的后果有兩種，一是如果運(yùn)氣好，變成一個(gè)低檔的市場(chǎng)，如北京的萬(wàn)通；二是變成爛尾樓，這樣的案例舉不勝舉。

　　事實(shí)上，也應(yīng)征了我們說(shuō)的這個(gè)問(wèn)題，在中山路的有些項(xiàng)目?jī)H僅銷售了不到一半的面積，基本就停動(dòng)了；有些勉強(qiáng)開(kāi)業(yè)，并且開(kāi)發(fā)商也進(jìn)行基本市場(chǎng)定位和樓層的商業(yè)功能規(guī)劃，為小業(yè)主代理招租，但是由于沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理，經(jīng)營(yíng)非常差。2003年10月份開(kāi)業(yè)的維多利商廈，商場(chǎng)的外觀非常新，內(nèi)部的硬件條件也是挺好，我們?nèi)サ臅r(shí)候星期六下午四點(diǎn)多種，應(yīng)該說(shuō)正是商場(chǎng)人最多的時(shí)候，可是里面的營(yíng)業(yè)員比顧客多，一些商戶在扎堆聊天，甚至幾個(gè)人湊到一起在打牌。像這樣的管理的商場(chǎng)不關(guān)門歇業(yè)反而不正常。

　　我們不能怪罪于這些商戶，因?yàn)榈禺a(chǎn)的營(yíng)銷模式導(dǎo)致的結(jié)果肯定是這樣的，我們也不能僅僅怪罪于開(kāi)發(fā)商，作為地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商就是要通過(guò)出售物業(yè)獲取自己的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，而且其追求的短期利益。這歸結(jié)到商業(yè)地產(chǎn)成功的核心問(wèn)題，即如何處理好開(kāi)發(fā)商、投資人和經(jīng)營(yíng)者三方的利益，在城市的核心商業(yè)區(qū)還要考慮政府的利益，即一方面要滿足政績(jī)工程，另一方面要還要考慮市場(chǎng)和老百姓的需求，只有有效的協(xié)調(diào)好幾方的矛盾和需求，才能使商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)持續(xù)發(fā)展。由國(guó)家發(fā)改委等有關(guān)部門牽頭對(duì)城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)統(tǒng)籌規(guī)劃目前在全國(guó)展開(kāi)，北京等大城市和省會(huì)城市的規(guī)劃工作已經(jīng)完成，其他城市在2005年前全部結(jié)束。我們真誠(chéng)的期待城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃對(duì)每一個(gè)城市的“名片”工程的塑造能錦上添花。

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