在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，最為核心的就是招商與推廣工作。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體不景氣，一直處在風(fēng)口浪尖上的商業(yè)地產(chǎn)面臨著日益困難的處境。而縣級(jí)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，似乎更像是船破偏遭連夜雨，眾多的投資者與商家已經(jīng)逐步失去信心，已經(jīng)有一半以上的縣地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，那么，縣級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的出路在哪里呢？　　

　　筆者正在介入東北一個(gè)縣級(jí)市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目商鋪面積為8萬(wàn)平米，住宅面積為7萬(wàn)平米，是一個(gè)商住類地產(chǎn)項(xiàng)目。就此項(xiàng)目，簡(jiǎn)單談一下深度營(yíng)銷(xiāo)模式在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作用所發(fā)揮的重要作用，與業(yè)內(nèi)人士做一簡(jiǎn)單的交流。　　

　　深度營(yíng)銷(xiāo)思想認(rèn)為，現(xiàn)在的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是單個(gè)企業(yè)之間的單打獨(dú)斗，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力根源于所處的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈所產(chǎn)生的系統(tǒng)協(xié)同效率，所以企業(yè)必須發(fā)育在產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的核心能力，通過(guò)對(duì)上下各環(huán)節(jié)的資源的掌控，來(lái)取得不可替代的主導(dǎo)地位。然后，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷優(yōu)化、整合，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)企業(yè)協(xié)同，以追求產(chǎn)業(yè)鏈整體利益來(lái)最大化自身價(jià)值。　　

　　商業(yè)地產(chǎn)中的深度營(yíng)銷(xiāo)思想可以通過(guò)以下的工作中體現(xiàn)?！　?/p>

　　一、 重新定義并構(gòu)造商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

　　毫無(wú)疑問(wèn)，商業(yè)地產(chǎn)也有著自身的產(chǎn)業(yè)鏈。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的客戶是指投資經(jīng)營(yíng)的商戶和購(gòu)買(mǎi)店鋪的業(yè)主，而商業(yè)地產(chǎn)的上游是房地產(chǎn)承建商等。但是，按照這樣的思維所構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)鏈中，并沒(méi)有為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的最終買(mǎi)單者。換句話說(shuō)，這樣的產(chǎn)業(yè)鏈條是不完整的，不能完成價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

　　那么我們重新定義一條價(jià)值鏈，商業(yè)地產(chǎn)處于中心，上游我們定義為投資經(jīng)營(yíng)的商戶和購(gòu)買(mǎi)店鋪的業(yè)主，下游為來(lái)此商業(yè)區(qū)域消費(fèi)的最終消費(fèi)者。我們就可能很清楚的看到，深度營(yíng)銷(xiāo)到底營(yíng)銷(xiāo)的是誰(shuí)，以最終消費(fèi)者為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條呈現(xiàn)出來(lái)，成為我們商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的基本原則。

　　在這樣的產(chǎn)業(yè)鏈條中，我們只要找到并掌握最終消費(fèi)者，就能從根本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值，商戶和業(yè)主才會(huì)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目良好的預(yù)期而投資?！　?/p>

　　二、 通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分尋找最終消費(fèi)者

　　對(duì)于縣級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的類別非常簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單到可能只有兩種類型，一種是以小商品批發(fā)為主的流通中心，一種是以百貨精品為主的步行街或商場(chǎng)類項(xiàng)目。

　　筆者目前所介入的是一處典型的商住類步行街項(xiàng)目，項(xiàng)目自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，也開(kāi)展了很多營(yíng)銷(xiāo)推廣工作。如前期定義為游人碼頭，這一個(gè)典型的城市化年青一代住宅主題的營(yíng)銷(xiāo)，明顯有些偏離了商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有的價(jià)值體現(xiàn)。在銷(xiāo)售受阻的情況下，該開(kāi)發(fā)商又推出一個(gè)酒店式公寓的概念，以小戶型來(lái)吸引年青人的購(gòu)買(mǎi)，效果依然不理想。現(xiàn)在，面對(duì)資金鏈的壓力，開(kāi)發(fā)商只好打出85折銷(xiāo)售的條幅，購(gòu)買(mǎi)者反而加重了觀望的心態(tài)。

　　這個(gè)項(xiàng)目并不復(fù)雜，以中高檔消費(fèi)人群為定位的商業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能夠成為此商圈的最終消費(fèi)者只能是該縣城中中高收入人群以及周邊農(nóng)村的中高收入者。把該區(qū)域打造成怎樣的形式，才能吸引這些人前來(lái)，成為項(xiàng)目思考的出發(fā)點(diǎn)?！　?/p>

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