2003年廣州市房地產市場形勢分析報告(doc)
2003年廣州市房地產市場 形勢分析報告 廣州市國土資源和房屋管理局 廣州市房地產交易中心 二零零四年一月 2003年廣州市房地產市場形勢分析報告 目錄： 一、 宏觀形勢 3 1. 廣州近年來經濟快速發(fā)展 3 2. 吸引外資數量持續(xù)增長 3 3. 社會消費品零售總額穩(wěn)步增長 4 4. 房地產開發(fā)投資總額增幅收窄 4 二、 市場總體形勢分析 5 1.房屋銷售形勢良好 5 2.預售商品房成交價格穩(wěn)中有降 6 3.二手商業(yè)用房均價波動較大 7 4.二手房所占份額有小幅上升 7 5.住宅所占份額上升 8 三、 預售商品房成交區(qū)域特性 9 1.預售商品房成交面積有所增長 9 2.預售商品房成交金額 10 3.各區(qū)預售住宅成交面積 11 4.各區(qū)預售商鋪成交面積 12 5.各區(qū)預售辦公樓成交面積 13 四、 二手房成交區(qū)域特性 15 1.二手房成交面積 15 2.二手房成交金額 16 3.二手住宅成交面積 17 4.二手商鋪成交面積 18 5.二手辦公樓成交面積 19 五、 各區(qū)預售、二手房成交對比 20 1.各區(qū)預售、二手房成交面積對比 20 2.各區(qū)預售、二手住宅成交面積對比 21 3.各區(qū)預售、二手住宅成交均價對比 22 4.各區(qū)預售、二手商鋪成交面積對比 23 5.各區(qū)預售、二手商鋪成交均價對比 24 6.各區(qū)預售、二手辦公樓成交面積對比 25 7.各區(qū)預售、二手辦公樓成交均價對比 26 宏觀形勢 廣州近年來經濟快速發(fā)展 [pic] 數據來源：廣州年鑒及《2004：廣州經濟形勢分析與預測》 預計2003年（廣州）GDP將達3544億元，比2002年增長15％；2004年GDP將達4141億元 ，增長13．5％（數據來源：廣州經濟藍皮書《2004：廣州經濟形勢分析與預測》）。廣州 經濟已連續(xù)多年保持兩位數以上的增長速度。國民經濟總體呈現速度快、效益好的良好 發(fā)展態(tài)勢，工業(yè)生產強勁增長，市場銷售逐步活躍，市場價格穩(wěn)中有升，居民收支穩(wěn)步 增長。 吸引外資數量持續(xù)增長 [pic]數據來源：廣州年鑒及《2004：廣州經濟形勢分析與預測》 自1998年以來，廣州市實際利用外資數量可謂有起有伏。但基本上都保持在每年30億美 元上下。經過多年不懈努力，廣州的投資環(huán)境已經有了很大的改善，實際利用外資數量 開始回升，增幅較前幾年要高。預測2004年廣州的實際利用外資數額則達到34億美元， 較2003年增長12.5%。 社會消費品零售總額穩(wěn)步增長 [pic]數據來源：廣州年鑒 1999年，廣州市社會消費品零售總額突破了1000億元的關口，之后保持穩(wěn)定發(fā)展，每 年的增長幅度在10%左右。 房地產開發(fā)投資總額增幅收窄 [pic] 數據來源：廣州市統(tǒng)計局 2003年1- 11月份，廣州市完成房地產投資324.56億元，同比增長2.60％，而“九五”時期房地產開 發(fā)年平均增長11.4%，2001年、2002年分別增長8.8%、10.2%。房地產開發(fā)投資增幅收窄 ，主要原因是，2003年以來，國家對房地產開發(fā)調控力度加大，從政策上、銀行貸款上 加強調控，如近期發(fā)文規(guī)定不得新審批高檔別墅用地等，加之我市房地產開發(fā)經過近年 來快速增長，目前已進入穩(wěn)步發(fā)展期，因此，2003年以來房地產開發(fā)投資呈現平穩(wěn)增長 態(tài)勢。 市場總體形勢分析 1.房屋銷售形勢良好 面積單位：萬平方米；金額單位：億元 |　 |2003年 |2002年 |增長 | |全市房屋成交登記面積 |1638.87 |1414.86 |15.83% | |其中：八區(qū) |1049.78 |882.56 |18.95% | |全市預售商品房成交登記面 |1046.54 |928.93 |12.66% | |積 | | | | |其中：八區(qū) |632.55 |577.65 |9.50% | |全市二手房屋成交登記面積 |592.32 |485.94 |21.89% | |其中：八區(qū) |417.23 |304.91 |36.84% | |全市房屋成交登記金額 |603.99 |558.55 |8.14% | |其中：八區(qū) |465.96 |423.42 |10.05% | |全市預售商品房成交登記金 |443.95 |432.09 |2.75% | |額 | | | | |其中：八區(qū) |333.58 |321.19 |3.86% | |全市二手房屋成交登記金額 |160.04 |126.46 |26.56% | |其中：八區(qū) |132.38 |102.23 |29.50% | 2003年全市十區(qū)房屋成交登記面積為1638.87萬平方米，較2002年同期增長了15.83% （2002年為19.12%）。其中，預售商品房成交登記面積突破了1000萬平方米大關，達10 46.54萬平方米，同比增長12.66%（2002年為14.73%）；二手房屋成交登記面積為592.3 2萬平方米，同比增長21.89%（2002年為28.54%），已是連續(xù)六年增幅超過20%，二手房 屋成交的多年快速增長為拉動房屋整體成交的增長起到舉足輕重的作用，并隨著所占份 額的不斷提高產生更明顯的影響。2003年各項成交登記面積增幅指標均較2002年略低， 但依然保持了雙位數的增長，顯示了快速持續(xù)增長的態(tài)勢。 2003年全市房屋成交登記金額首次超過600億元，為603.99億元，較2002年增長了8. 14%。其中，預售商品房成交登記金額為443.95億元，同比增長2.75%；二手房屋成交登 記金額為160.04億元，同比增長26.56%。金額各項增長指標均低于面積增長指標，顯示 了2003年全市房屋整體成交價格持續(xù)走低。 2002年—2003年原八區(qū)預售商品房成交情況 單位：萬平方米 | |2003年 |2002年 | | |面積 |售出率 |同比 |面積 |售出率 |同比 | |預售登記|632.55 |91.68% |9.50% |577.65 |89.28% |- | 另外，2003年原八區(qū)預售商品房批準預售689.98萬平方米，同比增長6.64%；而這一 區(qū)域預售商品房成交登記面積同比增長9.5%，明顯比批準預售的增長為高。同時，這一 區(qū)域預售商品房成交登記面積為632.55萬平方米，市場消化率（即預售登記面積比批準 預售面積）為91.68%，比2002年的89.28%上升2.4個百分點，顯示了預售商品房有效需求 依然充足，房地產市場形勢仍舊看好。 2.預售商品房成交價格穩(wěn)中有降 [pic] 2003年，廣州市預售住宅的成交均價為3888元/平方米，較2002年的4143元/平方米下降 了6.16%。廣州市預售商鋪的成交均價為8090元/平方米，較2002年的9017元/平方米下降 了10.28%；廣州市預售辦公樓的成交均價為7613元/平方米，較2002年的9291元/平方米 大幅下降了18.07%。 從季度均價來看，預售住宅、商鋪、辦公樓的成交均價在二、三季度略有回升，但整 體趨勢均是輕微向下。2001年以來，預售住宅的價格基本呈小幅單邊下探走勢，而商鋪 和辦公樓的成交均價則是呈反復波動向下的走勢。 3.二手商業(yè)用房均價波動較大 [pic] 2003年廣州市二手住宅的成交均價為2631元/平方米，2002年的二手住宅成交均價為 2707元/平方米，同比下降了2.79%。2003年廣州市二手商鋪的成交均價為4519元/平方米 ，較2002年的5081元/平方米下降了11.05%。2003年廣州市二手辦公樓的成交均價為449 2元/平方米，較2002年的4779元/平方米下降了6%。 2001年以來，二手房季度均價走勢表現為：二手住宅價格窄幅下行；二手商鋪價格反 復上升了兩年，2003年則單邊下探；二手辦公樓價格上下波動，基本持平。 4.二手房所占份額小幅上升 2002年，廣州市二手房成交面積占商品房成交面積的比例為34.35%；2003年這一比例 則為36.14%，二手房的市場占有額有小幅的上升。而對于原八區(qū)來講，2002年原八區(qū)二 手房成交面積占原八區(qū)商品房成交面積的比例為34.55%；2003年，這一比例增加到了39 .74%，市場占有率較2002年提高了5.19個百分點，顯示2003年原八區(qū)的二手房市場增長 明顯領先于番禺、花都兩區(qū)。原八區(qū)房地產市場由于起步較早，比起兩個新區(qū)發(fā)展得更 為成熟。由此可得，房地產發(fā)展越是成熟，其二手房市場的發(fā)展程度越高。 5.住宅所占份額上升 2002年—2003年各種類型房屋成交面積所占比重 面積單位：萬平方米 | | |2003年 |2002年 | | | |成交面積 | | |成交面積|比重 |同比 |成交面積|比重 |同比 | |東山區(qū) |52.47 |5.01% |17.88% |44.51 |4.79% |25.34% | |荔灣區(qū) |39.19 |3.74% |-0.58% |39.41 |4.24% |-10.19% | |越秀區(qū) |11.45 |1.09% |-36.00% |17.89 |1.93% |-4.22% | |海珠區(qū) |206.70 |19.75% |12.79% |183.26 |19.73% |13.20% | |天河區(qū) |196.19 |18.75% |9.26% |179.56 |19.33% |23.87% | |芳村區(qū) |18.72 |1.79% |34.57% |13.91 |1.50% |-1.46% | |白云區(qū) |96.38 |9.21% |7.92% |89.31 |9.61% |-14.56% | |黃埔區(qū) |11.44 |1.09% |16.75% |9.80 |1.05% |-10.41% | |番禺區(qū) |332.58 |31.78% |17.10% |284.01 |30.57% |28.43% | |花都區(qū) |81.42 |7.78% |18.52% |68.70 |7.40% |27.12% | 2003年廣州預售商品房成交面積突破了1000萬平方米，達1046.54萬平方米，較2002 年的928.93萬平方米增長了12.66%，增長幅度與2002年的14.73%相比輕微下降了2.07個 百分點。在十個區(qū)中，有6個區(qū)的增幅高于全市水平，2個區(qū)略低于全市水平，2個區(qū)出現 負增長。 番禺、海珠、天河是廣州房地產市場的重點區(qū)域。從成交面積上看，番禺區(qū)2003年預 售商品房成交面積達332.58萬平方米，占全市預售商品房成交面積的31.78%；海珠區(qū)全 年預售商品房成交面積為206.70萬平方米，占全市預售商品房成交面積的19.75%；天河 區(qū)全年預售商品房成交面積為196.19萬平方米，占全市預售商品房成交面積的18.75%。 三個重點區(qū)加起來，已占到全市預售商品房成交總面積的70.28%，可以說，這是各大房 地產商“逐鹿”的主戰(zhàn)場。 白云、花都、芳村、黃埔則是廣州房地產市場的潛力區(qū)域。其中白云、花都兩區(qū)受地 鐵2號線通車和新機場即將啟用等利好影響，近年來區(qū)域預售商品房成交面積增長也相當 迅速，兩區(qū)合計市場份額為16.99%。而芳村、黃埔兩區(qū)也因受地鐵概念的拉動，成交面 積有效放大，同比增長率高達34.57%和16.75%，前景看好。 東山、荔灣、越秀這些老城區(qū)由于區(qū)域面積小、可供開發(fā)的地塊少、開發(fā)成本高等因 素，顯得活力不足。其中荔灣、越秀兩區(qū)的預售商品房成交面積繼2002年出現負增長后 ，在2003年繼續(xù)為負增長，市場份額進一步萎縮。 總的來說，各區(qū)在2003年有不同的表現，與廣州城市“東移、南拓、北優(yōu)、西聯(lián)”的發(fā) 展方向吻合。 2.預售商品房成交金額 2002-2003年廣州市各區(qū)預售商品房成交金額 單位：億元 | |2003年 |2002年 | | |成交金額|比重 |同比 |成交金額|比重 |同比 | |東山區(qū) |35.38 |7.97% |5.22% |33.62 |7.78% |3.68% | |荔灣區(qū) |23.90 |5.38% |-1.00% |24.14 |5.59% |-10.61% | |越秀區(qū) |10.43 |2.35% |-37.16% |16.60 |3.84% |-2.04% | |海珠區(qū) |100.42 |22.62% |11.97% |89.69 |20.76% |12.82% | |天河區(qū) |112.49 |25.34% |3.69% |108.48 |25.11% |21.28% | |芳村區(qū) |6.44 |1.45% |35.18% |4.77 |1.10% |3.41% | |白云區(qū) |40.56 |9.14% |-0.59% |40.79 |9.44% |-11.03% | |黃埔區(qū) |3.97 |0.89% |28.38% |3.09 |0.72% |-12.47% | |番禺區(qū) |93.38 |21.03% |-2.65% |95.92 |22.20% |31.54% | |花都區(qū) |16.99 |3.83% |12.45% |15.11 |3.50% |41.51% | 2003年廣州市預售商品房成交金額為443.95億元，僅比上年增長了2.75%，明顯滯后 于成交面積12.66%的增速。由此可以大概看出，2003年廣州預售商品房的成交均價是走 低的態(tài)勢。 在十個區(qū)中，有6個區(qū)的增長速度高于全市的平均水平，其中增速最高的四個區(qū)分別 為芳村區(qū)（增幅為35.18%）、黃埔區(qū)(增幅為28.38%)、花都區(qū)(增幅為12.45%)、海珠區(qū) (增幅為11.97%)。海珠和花都基數大，對全市增長的拉動作用巨大；芳村、黃埔增幅雖 高，但基數較小，對全市增長影響較微，然而其潛力突現。其余四個低于全市水平的區(qū) 域均出現負增長，特別是越秀區(qū)，跌幅高達37.16%。 2003年有兩個區(qū)域的預售商品房銷售金額超過了100億：天河區(qū)為112.49億元，海珠 區(qū)為100.42億元；分別占全市預售商品房銷售金額的25.34%、22.62%。番禺區(qū)2003年的 預售商品房銷售金額為93.38億元，占全市的21.03%。三區(qū)合計占全市預售商品房銷售金 額的68.99%。但從這三個區(qū)域預售商品房銷售金額的增長速...
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