東沙地塊市場(chǎng)潛力研究報(bào)告
東沙地塊市場(chǎng)潛力研究報(bào)告 一、全國(guó)旅游市場(chǎng)環(huán)境概況 3 1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 3 2、政策環(huán)境 4 二、舟山市區(qū)域性旅游市場(chǎng)分析 4 1、舟山市總體經(jīng)濟(jì)狀況 4 2、舟山市城市總體規(guī)劃 5 3、舟山市旅游資源概況 6 4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 6 5、朱家尖旅游資源概況 7 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 8 7、朱家尖旅游客源分析 8 8、朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 9 三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 9 1、國(guó)內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 9 2、朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 10 3、主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 11 4、朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 13 四、項(xiàng)目地塊分析 13 1、朱家尖總體規(guī)劃簡(jiǎn)介 13 2、項(xiàng)目地塊地理概況 14 3、項(xiàng)目地塊成熟度分析 15 4、項(xiàng)目地塊的相關(guān)地價(jià)和合作形式 15 五、總結(jié)意見(jiàn) 15 1、有利形勢(shì) 16 2、制約因素 16 3、開(kāi)發(fā)建議 16 附錄 17 表1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。 17 表2：2001年10月份舟山市各風(fēng)景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計(jì)表 18 表3：朱家見(jiàn)各景點(diǎn)歷年客流量統(tǒng)計(jì)。 18 表4：客房總數(shù)在50間以上的賓館詳情一覽表。 19 根據(jù)決策層的發(fā)展愿景，公司組織并參與了此次關(guān)于朱家尖東沙地塊的市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng) 過(guò)我們的實(shí)地考察以及對(duì)政府各相關(guān)職能部門(mén)的走訪(fǎng)，收集了大量的市場(chǎng)信息并形成了 一定的開(kāi)發(fā)結(jié)論和建議，現(xiàn)將具體情況形成報(bào)告陳述如下，以供決策參考。 一、全國(guó)旅游市場(chǎng)環(huán)境概況 1、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 國(guó)家旅游局的有關(guān)官員指出，中國(guó)旅游業(yè)已初步形成了“大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大發(fā)展”的 格局，成為中國(guó)與國(guó)際接軌最早并緊跟世界潮流發(fā)展的行業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ，隨著各省區(qū)自然風(fēng)景旅游資源的發(fā)掘，隨著假日經(jīng)濟(jì)的紅火，中國(guó)旅游業(yè)在企業(yè)制度 、經(jīng)營(yíng)管理水平及旅游客源市場(chǎng)培育等方面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，而且已經(jīng)成為有力促進(jìn) 居民消費(fèi)拉動(dòng)市場(chǎng)“內(nèi)需”的推進(jìn)器。 數(shù)字顯示，中國(guó)旅游業(yè)總收入正以年均12.7%的速度增長(zhǎng)，高于同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7. 4%的平均增長(zhǎng)率，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 2000年，我國(guó)接待入境旅游者8348.09萬(wàn)人次,比上年增長(zhǎng)14.68%；其中過(guò)夜旅游者3 123.56萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)15.49%；外國(guó)旅游者首次突破1000萬(wàn)人次大關(guān)，達(dá)到1019.6 9萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)20%；旅游外匯收入162.31億美元，比上年增長(zhǎng)15%；國(guó)內(nèi)旅游收入 3175.54億元人民幣，比上年增長(zhǎng)12.13%；旅游業(yè)總收入4518.95億元人民幣，比上年增 長(zhǎng)12.91%。 今年1至10月，中國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá)7334.74萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)148.19億美元 ，同比分別增長(zhǎng)5.66%和9.28%。 另?yè)?jù)最新統(tǒng)計(jì)，中國(guó)旅游業(yè)固定產(chǎn)值已達(dá)7861億元，有各類(lèi)旅游企事業(yè)26.8萬(wàn)個(gè)；各 類(lèi)旅游住宿設(shè)施25.4萬(wàn)個(gè)，各類(lèi)旅行社8993家，旅游業(yè)直接和間接從業(yè)人員3335萬(wàn)人。 2、政策環(huán)境 今年年初，國(guó)務(wù)院召開(kāi)了全國(guó)旅游發(fā)展工作會(huì)議，朱镕基總理和錢(qián)其琛副總理代表國(guó) 務(wù)院作了重要講話(huà)。 國(guó)家旅游局緊接著召開(kāi)了全國(guó)旅游工作會(huì)議，根據(jù)全國(guó)旅游發(fā)展工作會(huì)議的要求，對(duì) 全行業(yè)的工作作了全面部署。 4月11日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［２００１］９號(hào)文件 ）正式下發(fā)，各級(jí)政府進(jìn)一步加大了對(duì)旅游工作的領(lǐng)導(dǎo)力度和扶持力度。 5月，江澤民總書(shū)記視察黃山，對(duì)黃山旅游和全國(guó)旅游業(yè)發(fā)展作了重要指示；8月，江 主席給美國(guó)游客邁克·奧謝伊的復(fù)信公開(kāi)發(fā)表，在海內(nèi)外產(chǎn)生了積極影響。 朱镕基總理等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人，在考察有關(guān)地區(qū)工作，特別是在第四次西藏工作會(huì)議 上，就有關(guān)省區(qū)特別是西藏如何加快發(fā)展旅游業(yè)作了許多重要指示。 黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)旅游工作的關(guān)心重視，進(jìn)一步促進(jìn)了各地區(qū)旅游業(yè)向廣度和深度發(fā) 展。 二、舟山市區(qū)域性旅游市場(chǎng)分析 舟山是我國(guó)新興的海島港口旅游城市，位于中國(guó)大陸海岸線(xiàn)的中部，世界四大漁場(chǎng)之 一的“舟山漁場(chǎng)”的中心，全市共由1390個(gè)大小島嶼組成，總面積2.22萬(wàn)平方公里；總?cè)?口98萬(wàn)；現(xiàn)轄定海、普陀、岱山、嵊泗2區(qū)2縣。1988年，被國(guó)家列入沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)； 1996年被接納為長(zhǎng)江沿岸中心城市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)員單位。是中國(guó)沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放區(qū)和長(zhǎng)江 三角洲地區(qū)先行規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的城市之一。 1、舟山市總體經(jīng)濟(jì)狀況 改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是在1991年10月22日江澤民主席在考察舟山時(shí)揮毫寫(xiě)下“開(kāi)發(fā)海 洋，振興舟山”的題詞之后，舟山全市人民從實(shí)際情況出發(fā)，初步探索出一條具有舟山海 島特色的發(fā)展路子，實(shí)現(xiàn)了由溫飽到小康的歷史性跨越。 “九五”成就：全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到114.04億元，年均增長(zhǎng)9.2%；地方財(cái)政一般收入 6.23億元，年均增長(zhǎng)23.4%；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到127.89億元，年均增長(zhǎng)13.7%；漁業(yè)總產(chǎn)量 達(dá)到134.92萬(wàn)噸，年均增長(zhǎng)6.6%；港口吞吐量達(dá)到3189萬(wàn)噸，年均增長(zhǎng)26.0%；旅游接待 人數(shù)達(dá)到460萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)10.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8886元，漁農(nóng)民人均純 收入4228元，扣除物價(jià)因素，年均分別增長(zhǎng)2.8%和0.7%，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯改善， 實(shí)現(xiàn)了由溫飽向小康的跨躍。 “十五”計(jì)劃：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值200億元，年均增長(zhǎng)10%以上，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2萬(wàn)元； 工業(yè)總產(chǎn)值300億元，年均增長(zhǎng)16.3%；港口貨物吞吐量6000萬(wàn)噸，年均增長(zhǎng)13.5%；旅游 接待人數(shù)700萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng)8.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為22.5 : 39.5 : 38.0；總?cè)丝冢☉?hù)籍人口）在98.5萬(wàn)人左右，城市化水平達(dá)到45%以上；城鄉(xiāng)居民實(shí)際收 入年均增長(zhǎng)5%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下；財(cái)政總收入20億元，年均增長(zhǎng)10%以上 ，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)260億元。 2、舟山市城市總體規(guī)劃 關(guān)于市域總?cè)丝谝?guī)劃：現(xiàn)有人口98萬(wàn)，近期（2005年）104萬(wàn)，中期（2010年）106萬(wàn) ，2020年110萬(wàn)。其中近期城市人口39萬(wàn)，中期42萬(wàn)，遠(yuǎn)期為50萬(wàn)。 關(guān)于市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：到2005年城市化水平達(dá)到45%以上，2020年達(dá)到65%。并將城 鎮(zhèn)體系分為三個(gè)等級(jí)，即：中心城市（包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)以 及朱家尖），二級(jí)中心城鎮(zhèn)和三級(jí)中心城鎮(zhèn)。城市發(fā)展主軸線(xiàn)為329國(guó)道沿線(xiàn)，即金塘島 ——冊(cè)子島——朱家尖島。 關(guān)于城市內(nèi)外交通規(guī)劃：建設(shè)連島工程，使舟山本島與寧波大陸相連，舟山本島則建 立“一環(huán)三縱”公路系統(tǒng)；其中將在普陀區(qū)內(nèi)建設(shè)30條主次干道，并規(guī)劃從岑港——老塘山 ——定海城區(qū)——臨城城區(qū)——普陀城區(qū)——朱家尖的公交走廊線(xiàn)路。 關(guān)于風(fēng)景旅游規(guī)劃：規(guī)劃期內(nèi)將使旅游業(yè)成為舟山經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；建成海天佛國(guó)普 陀山——朱家尖——沈家門(mén)組成的金三角綜合旅游區(qū)、列島晴沙嵊泗旅游區(qū)、東海蓬萊岱山 旅游區(qū)、定海歷史文化旅游區(qū)、六橫——桃花島度假休閑旅游區(qū)等五大風(fēng)景旅游功能區(qū)； 并形成獨(dú)具舟山海洋特色的海洋文化旅游產(chǎn)業(yè)，參與國(guó)內(nèi)乃至國(guó)際旅游大循環(huán)；把舟山 建成交通便捷、設(shè)施齊全、服務(wù)功能多元化的海洋佛教文化旅游、海洋度假休閑及會(huì)議 會(huì)展旅游勝地和知名的海島國(guó)際旅游城市；為適應(yīng)旅游業(yè)的發(fā)展，宜開(kāi)展島際航空，在 加強(qiáng)各島之間的直接通航的同時(shí)，增加空中旅游項(xiàng)目。 3、舟山市旅游資源概況 舟山作為我國(guó)第一大群島，作為我國(guó)唯一的省轄海島港口旅游城市，素有“東海明珠 ”之美稱(chēng)。境內(nèi)大小島嶼星羅棋布。1390座島嶼宛如撒落在碧波萬(wàn)頃東海洋面上的璀璨明 珠，構(gòu)成了“千島之城”的壯麗景色。 悠久的歷史、優(yōu)越的地理?xiàng)l件以及2.2萬(wàn)平方公里海域自然生態(tài)調(diào)節(jié)形成的“冬暖夏涼 ”的氣候環(huán)境，使舟山這顆“東海明珠”迅速崛起為中國(guó)東部的海島旅游勝地。 據(jù)調(diào)查，舟山境內(nèi)擁有佛教文化景觀、山海自然景觀、海島漁俗景觀、歷史人文景觀 等各類(lèi)景點(diǎn)1000余處，主要分布在23座島嶼上，擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)、兩個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 。以“海天佛國(guó)”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家門(mén)港、金庸武 俠文化桃花島組成的“普陀旅游金三角”，集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運(yùn)動(dòng) 、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體。 藍(lán)天、碧海、綠島、金沙、白浪是舟山旅游生態(tài)環(huán)境的主色調(diào)。改革開(kāi)放以來(lái)，政府 主導(dǎo)旅游產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，以“海洋文化、海天佛國(guó)、海鮮美食、海濱休閑”為特色的海島旅 游成為舟山市的一大支柱產(chǎn)業(yè)。 4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 在從江澤民題詞至今的短短的10年內(nèi)是舟山旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快、最好的時(shí)期。主要成 就有： 旅游的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立。十年來(lái)旅游接待、創(chuàng)收增長(zhǎng)迅猛，在全省僅次于杭州 、寧波，位居第三。累計(jì)接待游客總量達(dá)2883.93萬(wàn)人次，總收入為98億元人民幣。其中 ，國(guó)內(nèi)旅游者達(dá)2841萬(wàn)人次，海外旅游者近43萬(wàn)人次，累計(jì)創(chuàng)匯達(dá)1.5億美元。年均接待 游客量增長(zhǎng)率為11.5％。2000年游客接待量達(dá)459萬(wàn)人次，總收入達(dá)18億元人民幣，占全 市GDP的16.4％（詳見(jiàn)附錄表1）。今年的旅游市場(chǎng)的表現(xiàn)也令各級(jí)部門(mén)十分看好，據(jù)統(tǒng) 計(jì)，截至今年11月份，各景點(diǎn)共接待游客491.04萬(wàn)人次，而且據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，今年的 游客接待總數(shù)將達(dá)到540萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)比上年增長(zhǎng)17%（詳見(jiàn)附錄表2）。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展也實(shí)現(xiàn)了五個(gè)轉(zhuǎn)變。即“景”的資源優(yōu)勢(shì)正逐漸向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變；由接待型、 事業(yè)型旅游向產(chǎn)業(yè)型旅游轉(zhuǎn)變；由旅游部門(mén)辦旅游逐步向全社會(huì)共同興辦旅游轉(zhuǎn)變；產(chǎn) 業(yè)經(jīng)濟(jì)由封閉型逐步向開(kāi)放型轉(zhuǎn)變；由政府投入為主搞旅游開(kāi)發(fā)逐步向政府導(dǎo)向投入與 民營(yíng)資本介入共同搞旅游開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。 全市大旅游功能區(qū)已初步形成。即以普陀山為龍頭的金三角綜合旅游區(qū)，定海歷史文 化名城旅游區(qū)，蓬萊仙島岱山旅游區(qū)，列島金沙嵊泗旅游區(qū)。這些旅游區(qū)功能各異，個(gè) 性鮮明，開(kāi)發(fā)潛力巨大。并利用節(jié)慶載體，大造聲勢(shì)，提升了海洋文化的主題形象，如 普陀山將舉辦觀音節(jié)大做“觀音”文章，朱家尖成功推出“國(guó)際沙雕節(jié)”，桃花島大打“金庸 牌”，嵊泗漁家樂(lè)旅游產(chǎn)品等。在加大旅游宣傳促銷(xiāo)力度的同時(shí)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施也有了較 大改善，海陸空立體旅游交通網(wǎng)絡(luò)業(yè)已形成，改變了過(guò)去單靠海運(yùn)與外部市場(chǎng)對(duì)接的被 動(dòng)局面，海運(yùn)朝著安全、快捷、舒適的快艇方向發(fā)展，航線(xiàn)增多，航班增加，市區(qū)、海 島景區(qū)交通等級(jí)提高，島際旅游交通改善明顯；旅游接待能力成倍增強(qiáng)，全市現(xiàn)有國(guó)內(nèi) 國(guó)際旅行社41家，其中導(dǎo)游人數(shù)506人，旅游飯店45家，其中二、三星級(jí)以上24家，星級(jí) 飯店床位數(shù)4280張，基本滿(mǎn)足海內(nèi)外游客的需要。 5、朱家尖旅游資源概況 朱家尖島位于舟山本島東南海洋上，距寧波85公里（汽車(chē)車(chē)程2小時(shí)），據(jù)上海165公 里，距杭州210公里。全島陸域總面積72平方公里，海域面積45平方公里，現(xiàn)轄一鎮(zhèn)29個(gè) 行政村，總?cè)丝?.68萬(wàn)人。 朱家尖島具有豐富的風(fēng)景資源，山海風(fēng)光秀麗迷人。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石 峻拔，洞礁錯(cuò)置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽(yù)。在28.8平方 公里的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，分布有烏石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景區(qū) (各景點(diǎn)客流量統(tǒng)計(jì)詳見(jiàn)附錄表3)。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群——青 沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延5千米，景色極為壯觀，濱海旅 游資源十分豐富。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡。 同時(shí)，在人文資源方面也極為豐富。漁家風(fēng)情濃郁，自然形成了眾多的社會(huì)民俗，比 如祭海、迎神賽會(huì)、胞瓶飄浮等等；島上還有各種不同類(lèi)型的漁村風(fēng)貌，有各種不同類(lèi) 型的水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地，比如泥螺養(yǎng)殖、梭子蟹養(yǎng)殖、對(duì)蝦養(yǎng)殖等等；另外，鹽場(chǎng)、普陀 佛瓜、桔園等也曾有一定知名度。這些都為朱家尖島新添了游覽觀光的好去處。 6、朱家尖在“旅游金三角”中的地位 在整個(gè)舟山旅游市場(chǎng)中，普陀山——朱家尖——沈家門(mén)的“旅游金三角”是其最吸引來(lái)客 的區(qū)域。該區(qū)域以“海天佛國(guó)”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家 門(mén)港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點(diǎn)，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食 、濱海運(yùn)動(dòng)、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功 能帶。 在這個(gè)三角形中，沈家門(mén)作為舟山本島的一部分，已經(jīng)逐漸形成了游客去往普陀山 、朱家尖以及桃花島的集散中心。而朱家尖作為與普陀山和沈家門(mén)均隔海相望的小島， 其地位也表現(xiàn)的越來(lái)越突出。 尤其是隨著朱家尖（至沈家門(mén)）跨海大橋的建成通車(chē)，朱家尖民航機(jī)場(chǎng)的建成通航 ，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線(xiàn)的開(kāi)通（5分鐘直達(dá)），以及朱家尖本島旅游風(fēng)景 點(diǎn)的大力發(fā)掘、每年一屆的國(guó)際沙雕節(jié)的成功舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯 。以此為依托，朱家尖旅游風(fēng)景點(diǎn)的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢(shì)，其在旅游金三角 中也將扮演舉足輕重的角色。 7、朱家尖旅游客源分析 從目前朱家尖乃至整個(gè)舟山的旅游客源結(jié)構(gòu)來(lái)看，主要以國(guó)內(nèi)游客為主（從表1可以 看出），其中浙江本省以及周邊省份比如江蘇、福建和上海等地區(qū)的游客占...
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