鳳凰城開發(fā)市場策劃報告
鳳凰城二期開發(fā)項目策劃案 第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)介紹 1. 鳳凰城二期項目概況 二、鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義 三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點 四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排 第二部分：鳳凰城二期開發(fā)的市場策劃 一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境 （一）宏觀市場環(huán)境 1、城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢 2、濟南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃 （二）微觀市場： 1、區(qū)域自身建設條件 2、關于項目周邊區(qū)域的建設情況 3、鳳凰城周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體調(diào)查 1. 濟南高新區(qū)： 2. 出口加工區(qū)： 4、山東建筑工程學院專題調(diào)查 1. 新校區(qū)規(guī)劃和建設計劃 2. 現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況 3. 周邊商業(yè)設施調(diào)查 5、濟南郊區(qū)樓盤、類似競爭樓盤的調(diào)查 1. 濟南國科： 2. 加洲花園： 3. 文昌山莊： （三）市場需求和產(chǎn)品調(diào)查 1、濟南居民住房需求概況 2、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)先進城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查 1. 滬蘇杭郊區(qū)： （2） 珠江三角洲： （3） 京津地區(qū)： 二、鳳凰城二期項目的市場定位 （一）目標消費市場定位 （二）建筑產(chǎn)品定位 （三）本區(qū)項目在鳳凰城綜合開發(fā)項目中的角色與作用 三、鳳凰城二期項目的規(guī)劃建議 （一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應考慮的因素 （二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設想 （三）本區(qū)規(guī)劃指標建議 四、鳳凰城二期項目的建筑策劃構想 （一）建筑類型及其組合比例 （二）景觀與建筑風格 （三）建筑戶型與面積設計 五、鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計與建筑設計要求（構想） （一）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計要求 （二）鳳凰城二期項目的規(guī)劃設計要求 六、鳳凰城二期的市場推廣策略（框架） 第一部分：鳳凰城二期項目開發(fā)策劃工作說明 一、鳳凰城二期項目概況： 位于鳳凰山北坡，處在文教區(qū)（西區(qū)）與起步區(qū)之間，中心區(qū)之南。占地約40公頃 左右，建筑面積約30~50萬平米，是一個區(qū)域商業(yè)配套完善、環(huán)境自然優(yōu)雅、建筑簡約精 致，以當前追求一定生活品質(zhì)水準社會精英分子為消費主體的具有一定知識文化氛圍、 現(xiàn)代生活情趣構造的睿智性品味生活區(qū)。 2. 鳳凰城二期開發(fā)的現(xiàn)實意義： 二期可發(fā)的實際意義在于： 1、更好的完善鳳凰城南部區(qū)的社區(qū)生活功能，完成南部區(qū)（文教西區(qū)、二期、起步 洋房區(qū)、文教東區(qū)）各片區(qū)開發(fā)的銜接，從而顯現(xiàn)鳳凰城整體開發(fā)的形象雛形； 2、可以形成南部區(qū)與中部開發(fā)的過渡（二期近鄰中心區(qū)），符合鳳凰城目前從南至 北滾動開發(fā)的需要。 3、完成文教區(qū)的商業(yè)配套，形成公司商品住宅的持續(xù)開發(fā)，使鳳凰城南部區(qū)形成一 個滿足一定經(jīng)濟效益規(guī)模的、生活配套較完善成熟的居住社區(qū)。 三、鳳凰城二期項目策劃的工作重點： 1、確定二期項目的功能性（角色）要求 2、滿足該功能的二期項目開發(fā)的建筑品類 3、二期建筑各品類的特征提煉與描述 4、各品類的量化組合設計 5、各品類的建筑組合與已建成區(qū)的功能性銜接與融合 6、各類建筑產(chǎn)品消費群體的定位 7、建筑的開發(fā)計劃初步籌措 8、二期項目市場推廣的框架性計劃： 四、二期開發(fā)前期工作的統(tǒng)籌安排： 二期項目運作的工作計劃簡表： |序號 |工作事項 |時間 |執(zhí)行人 |協(xié)助 | |1 |一期花園洋房參照時間 | | | | |1．1 |開盤 |02．12月底 | | | |1．2 |交房 |03．3．1 | | | |1．3 |計劃銷售時間 |03．6 | | | |2 |二期項目開發(fā)工作安排 | | | | |2．1 |項目調(diào)研 |02．9-10．15 | | | |2．1．1 |周邊調(diào)研 | | | | |2．1．2 |建工、市中心代表樓盤 | | | | |2．1．3 |相關部門走訪（確定調(diào)查方向、區(qū) |10．14-15 | |辦公室（車） | | |域） | | | | |2．1．4 |確定調(diào)查方案 |10．17 | |辦公室 | |2．1．5 |濟南郊區(qū)樓盤 |10．18-19 | | | |2．1．5 |高新區(qū) |10．21-23 | |辦公室 | |2．1．6 |周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū) |10．24 | |辦公室 | |2．2 |先進城市考察（根據(jù)各市具體情況 |10．25-10．31 | | | | |確定） | | | | |2．3 |資料信息整理，提交市場報告 |11．1-6 | | | |2．4 |市場策劃研討與報告編寫 |11．7、8、11、12| | | |2．5 |策劃方案（討論） |11．13 | | | |2．6 |項目方案確定 |11．20 | | | |2．7 |項目報批手續(xù) |11月底 | | | |2．8 |規(guī)劃設計委托 |12．1 | | | |3 |規(guī)劃設計 | | | | |3．1 |規(guī)劃設計方案 |12．1—03．2．1 | | | |3．1 |建筑方案 |03．3 | | | |4 |項目施工 |03．3月底--- | | | |5 |項目銷售 |03．5月---- | | | 計劃設計說明：充分考慮一期項目施工與銷售進度安排。 1、在一期項目完工交房后，按本計劃工程施工主要工作可立即轉(zhuǎn)入二期項目。 2、一期銷售進入尾期時，二期項目已具備銷售條件。 3、二期項目選擇春末夏初開工，自然氣候條件較佳，便于施工組織。 4、項目整體開發(fā)計劃可在前期工作確定的基礎上按序合理安排。 （一）二期開發(fā)的市場調(diào)研工作 1. 濟南東部區(qū)域房地產(chǎn)市場總框調(diào)查（山大路以東、東西交通動脈沿線的街區(qū)） 調(diào)查內(nèi)容： 1．1 濟南東部居民住房需求調(diào)查 1．2 濟南東部房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀（供應） 2. 特定目標對象的調(diào)研（高新區(qū)專題、周邊園區(qū)專題、建工學院與山東航空等代表 單位等） 本調(diào)研需解決的問題： 1．1 各特定園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃狀況及現(xiàn)在建設情況 1．2各園區(qū)的企業(yè)入駐大體情況和發(fā)展預期 1．3 現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住狀況與收入、個人發(fā)展預期等 1．4 現(xiàn)入駐低中高級各類員工的居住需求調(diào)查 1．5 入駐低中高級各類員工對東部工作和生活的預期（建議采集有效樣本300份） 3. 先進城市郊區(qū)樓盤、建筑創(chuàng)新等專題 本調(diào)研需解決的問題： 2．1 先進城市郊區(qū)樓盤的操作手法（經(jīng)營模式） 2．2 先進城市工業(yè)園區(qū)中住宅區(qū)開發(fā)可借鑒的經(jīng)驗或教訓 2．3 郊區(qū)住宅的規(guī)劃、建筑設計與創(chuàng)新（產(chǎn)品） 2．4 郊區(qū)住宅目標客戶的選擇與實際驗證 2．5 郊區(qū)住宅交通問題的解決辦法 （二）項目策劃：根據(jù)公司經(jīng)營開發(fā)總體計劃和市場調(diào)研分析，確定目標客戶市場，并 針對該細分市場進行二期項目的定位，策劃建筑類型，提供規(guī)劃建議。 （三）項目立項報批：確定項目規(guī)劃，進行土地征辦 （四）項目規(guī)劃設計：提交規(guī)劃設計任務書，開展規(guī)劃設計 （五）確定二期規(guī)劃設計方案，進行二期建設準備 第二部分：鳳凰城二期開發(fā)項目市場策劃 一、項目開發(fā)面臨的市場環(huán)境 （一）宏觀市場環(huán)境 1. 城市化與國內(nèi)郊區(qū)大樓盤的發(fā)展趨勢 城市化是通向現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。經(jīng)過20多年的改革開放，制約我國城市化的政策 、制度障礙正在逐步消除，經(jīng)濟發(fā)展和城市建設也取得了巨大成就。2000年人均國民生 產(chǎn)總值已超過800美元，城市化水平提高到36.09%。經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平的指標都 表明，我國城市化已駛入快車道，進入加速發(fā)展階段。 我省城鎮(zhèn)發(fā)展的布局結構和發(fā)展遠景 城市化已成為我省經(jīng)濟社會發(fā)展的四大戰(zhàn)略之一。城鎮(zhèn)布局應當體現(xiàn)中心集聚、點 軸拓展的原則，逐步形成以中心城市和沿海港口為依托、以交通干線為主軸的集約開發(fā) 態(tài)勢；形成“兩大中心、四個層次、五條軸線”的總體格局，即濟南、青島兩大中心城市 ，省域中心城市、區(qū)域性中心城市、中小城市、小城鎮(zhèn)四個層次，濟青聊、日菏、京滬 、京九、沿海五條軸線，實現(xiàn)以點帶線、以線促面，推動全省城鎮(zhèn)體系網(wǎng)絡發(fā)展。在強 化濟南、青島兩特大城市龍頭帶動作用的同時，到２０１０年，淄博、煙臺、濰坊、濟 寧等城市要爭取跨入特大城市行列；有３０個左右的縣市城市人口達到２０萬到５０萬 ；有１００個左右的中心鎮(zhèn)所在地人口達到５萬人。隨著城市化發(fā)展和人口、產(chǎn)業(yè)的進 一步積聚，培育起中心城市地位突出、大中小城市等級規(guī)模有序的網(wǎng)絡化城鎮(zhèn)體系。 城市化，不僅表現(xiàn)為城市人口比重的不斷提高和城市數(shù)量的不斷增加，更重要的表 現(xiàn)為經(jīng)濟社會發(fā)展的集約化程度的提高，濟南市正處于城市化加快發(fā)展的時期，作為全 國經(jīng)濟大省的省會、國內(nèi)重要的區(qū)域中心城市。毫無疑問，加快城市化進程是新世紀的 一項工作戰(zhàn)略重點。 當前國內(nèi)郊區(qū)樓盤的發(fā)展趨勢： （待實地考察） 2. 濟南新城區(qū)總體規(guī)劃與東部產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃 在《濟南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中，專家們針對城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了 “西進、東串、南控、北待、中疏”的十字方針，建議濟南城市新區(qū)應選擇在城區(qū)西部， 二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā) 展用地。在對城市總體規(guī)劃完善補充的基礎上，濟南的城市空間結構將形成“一城（包括 老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長清片區(qū)）、一帶（指東部產(chǎn)業(yè)帶）”帶狀分布，有大型生 態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式城市格局。 城市空間結構形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團”式 城市格局。 一城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨家組團，人口規(guī)?？?制在２１５萬人，建設用地控制在２１５平方公里。 一區(qū)指長清片區(qū)，以原長清縣城為 基礎，向東南發(fā)展，人口規(guī)模為２０至２５萬人，城市建設用地在２０平方公里左右。 一帶指東部產(chǎn)業(yè)帶，主要包括王舍人、賢文、董家、郭店、孫村等，形成串珠式沿 東西交通軸帶狀發(fā)展格局，人口發(fā)展規(guī)?？刂圃冢叮叭f至７０萬人，城市建設用地７０ 平方公里左右。以發(fā)展高新技術、冶煉、化工、出口加工、國際信息、空港型工業(yè)為主 。（從該規(guī)劃圖上看鳳凰城區(qū)域為待規(guī)劃建設用地，沒明確土地開發(fā)性質(zhì)） 省城東部城區(qū)為東至繞城高速公路，西至大辛河城市生態(tài)隔離帶，南至經(jīng)十東路南 部山體，北至工業(yè)北路、省道１０２線區(qū)域。為了促進城市發(fā)展，濟南市決定抓緊完善 東部城區(qū)詳細規(guī)劃，并力爭今年年底前完成經(jīng)十東路兩側重點區(qū)域的詳細規(guī)劃。 　　 （二）微觀市場： 1、區(qū)域自身建設條件 （項目自身的自然狀況、方園1.5KM的已建、規(guī)劃、自然、生態(tài)等） 該區(qū)可利用土地約30-- 40公頃。西臨泉路，北接中心區(qū)環(huán)線，東鄰起步區(qū)的洋房北區(qū)，中間有一河溝自東南向 西北方向蜿蜒而過。地勢總體南高北低，南部為近山坡地，山地地形地貌較豐富，規(guī)劃 時可以就勢利用；內(nèi)部主要為農(nóng)耕用地，適于各類建筑工程建設。 該區(qū)的周邊已建條件： 道路 水電 管道等 2、關于項目周邊區(qū)域的建設情況 泉港路： 花園洋房： 南洋中學： 山東建筑工程學院：該區(qū)周邊土地征辦與轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)等現(xiàn)狀 3、鳳凰城周...
鳳凰城開發(fā)市場策劃報告