?？趧e墅市場專題調(diào)查研展--西海灘項目全程策劃報告
| | | | |關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報告 | | | | | | | 西海灘項目全程策劃報告 第一部分：關(guān)于?？谑袆e墅市場專題調(diào)查報告 前言 1. 別墅的由來 2. 別墅的分類及其特性分述 1. 別墅按建筑形態(tài)分類及特性分述 ★獨立別墅 ★ 聯(lián)體別墅 ★聯(lián)排別墅（排屋） ★新型別墅 2. 別墅按市場級別檔次分類及其特性分述 ★頂級豪宅型別墅 ★高檔型別墅 ★中檔型別墅 ★經(jīng)濟型別墅 3. 別墅按單套總建面積分類及其特性分述 ★130—160平米 ★161—200平米 ★201—250平米 ★250—300平米 ★300平米以上 4. 別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述 5. 別墅按居住功能劃分及其特性分述 ★休閑度假型別墅 ★經(jīng)濟生活居家型別墅 ★ 投資保值型別墅 6. 別墅區(qū)域分布分類及其特性分述 3. 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 1. 別墅產(chǎn)品功能特點 2. 別墅建造用材等特點 3. 別墅小區(qū)規(guī)劃特點 4. 別墅配套設(shè)施特點 4. 別墅市場構(gòu)成體系綜述 1. 別墅產(chǎn)品在市場中的賣點構(gòu)成 2. 別墅消費金字塔結(jié)構(gòu) 3. 別墅物業(yè)主要行銷通路和策略 1. 5 海口市別墅市場調(diào)查 （一） 市場調(diào)查選取范圍說明 （二） ?？谑新?lián)體別墅市場調(diào)查 （三） ?？谑歇毩e墅市場調(diào)查 （四） 西海岸住宅市場調(diào)查 （五） 綜合歸納說明 第一部分、項目研究背景 別墅的分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于 掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析 比較、定位決 策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相 關(guān)同質(zhì)性進行分類如下： |別墅|具體|特性 |市場定 |面積控制 | |分類|細分| |位 | | | | |四面采光，|頂級豪 |250平方米以上 | |獨立| |無公共面積|宅型高 | | |別墅| |和空間可借|檔型 | | | | |，占地面積| | | | | |最大；獨門| | | | | |獨戶，獨享| | | | | |前庭后院。| | | | |雙聯(lián)|三面采光，|中、高 |160——250平方米| |聯(lián)體| |占地面積比|檔型 | | |別墅| |獨立別墅小| | | | | |； | | | | |三聯(lián)|有的兩面采|中檔型 |160——200平方米| | | |光，占地面| | | | | |積更??； | | | | |四聯(lián)|兩面采光，|經(jīng)濟型 |130——160平方米| | |六聯(lián)|占地面積小|經(jīng)濟型 |130——160平方米| | | |，獨門、獨| | | | | |戶、獨院。| | | | | |側(cè)重以居家| | | | | |式的功能住| | | | | |宅。 | | | | |排屋|顧名思義，|經(jīng)濟型 |130——160平方米| |聯(lián)排|里弄|又稱為并排| | | |別墅|式住|連在一起的| | | | |宅 |別墅，兩面| | | | | |采光，占地| | | | | |面積小，獨| | | | | |門、獨戶、| | | | | |有獨院綠地| | | | | |，但花園面| | | | | |積相對較小| | | | | |。 | | | | |疊加|又叫公寓型|經(jīng)濟型 |130——160平方米| |新型|別墅|別墅，它是| | | |別墅|（雙|介于別墅與| | | | |復(fù)式|多層住宅之| | | | |公寓|間，兼顧了| | | | |） |別墅的小密| | | | | |度、大間距| | | | | |、多綠化和| | | | | |舒適感，又| | | | | |有多層低價| | | | | |優(yōu)勢。 | | | ((( （三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點 整體情況分析 1、海南別墅市場趨向成熟 海南別墅市場起步于80年代后期，發(fā)展一直較為緩慢 ，進入90年代初期，隨著海南建省和房產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā) 展，在海南出現(xiàn)了大批花園別墅群，形成海南別墅市 場的第一次浪潮，但此時別墅的類型、功能及其針對 的潛在客戶群均較為單一，市 場化程度較低，因而在93年宏觀調(diào)控,銀跟緊縮政 策后跌入了谷底。 直至1998年下半年，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)、高速 發(fā)展，島外市場的興起同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇 。 經(jīng)過這幾年的發(fā)展，海南的別墅市場已由單一的 基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。 排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成 表明市場逐漸走向成熟。 2、市場供應(yīng)狀況分析 ——供應(yīng)量持續(xù)放大 據(jù)統(tǒng)計，目前?？趧e墅開發(fā)用地近2萬畝，平均每 個項目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率 0.8計算，則近2~3年內(nèi)?？趧e墅市場的供應(yīng)量將達到 940萬平方米，這還沒有計算近兩年內(nèi)新批土地的潛在 供應(yīng)量。 ——區(qū)域分布以近郊為主 目前絕大部分分布在交通方便、環(huán)境較好的近郊 區(qū)，其中主要分布在?？跒臣拔骱０栋鍓K在售別墅項 目總數(shù)占到了海口別墅供應(yīng)量的70%以上。如下所示： ——價格結(jié)構(gòu)合理 通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前?？?別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應(yīng) 量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占 總供應(yīng)量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和 總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。從價 格上看，?？趧e墅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與海口市消費結(jié)構(gòu) 存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。 2、市場需求狀況分析 ——短期內(nèi)需求增長有限 目前海南約80萬人口，以5口之家計算，約有16萬 個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例 來統(tǒng)計，將有2％的家庭購買別墅，這樣僅?？诒镜鼐?蘊藏著3200套別墅的消費能力，它還未包括來自港臺 地區(qū)及周邊省、市的購買者。而目前?？趧e墅上市的 總量還不到1000套，仍然有較大空間。 因此，長期看好的別墅市場在短期內(nèi)顯然是供過 于求。?？谑袆e墅市場在經(jīng)過前兩年的預(yù)熱之后，在 近三年迎來供應(yīng)高峰期。本次調(diào)研表明，今年開盤的 別墅項目就有5個，短期供應(yīng)量的增長速度超過了需求 量的增長速度。 對本項目而言，前期的市場定位變得尤為重要， 如何在現(xiàn)今紛亂的競爭局面中實現(xiàn)利潤最大化并奠定 初步的品牌基礎(chǔ)，市場定位的正確與否為根本之因素 。 3、市場前景預(yù)測 從需求結(jié)構(gòu)的角度分析，?？诋斍皠e墅市場較之 以前有了質(zhì)的飛躍，別墅生活不再是可望而不可及的 貴族生活的標志，正在悄然走入普通百姓的生活。20 02年，?？趧e墅市場的銷售面積、銷售金額在整個商 品房銷售比例逐步上升。 而隨著?？谌司鵊DP的逐步增長及海南獨特的路費 加入燃油價格、市政交通建設(shè)的不斷完善，私家車越 來越多（海南私家車擁有量排第一），隨著第二套住 宅時代的到來，時間、空間和距離有了新的概念，人 們的居住理念發(fā)生了重大的變化，別墅生活將越來越 為更多的購房者所接受，市場前景看好。 二、發(fā)展態(tài)勢綜述 1、產(chǎn)品設(shè)計趨勢 ——規(guī)劃 采用點狀、流線型的布局形式。別墅的綠化重點拋棄 了中心圍合的景觀控制論，而以散點布置，確保一戶 一景的綠化配比。 ——房型 目前?？谛麻_別墅的戶型結(jié)構(gòu)都比較科學(xué)，款式多樣 ，結(jié)構(gòu)都較為簡易，獨立別墅主力面積控制在250平方 米。聯(lián)體別墅主力面積控制在200平米左右，主流結(jié)構(gòu) 為一樓為公共空間，二樓為私人生活空間。使空間的 利用更為人性化，功能的劃分更細。 ——配套 雙車位（主人車位+訪客車位） 中央空調(diào) 智能型熱水供應(yīng)器 老年居室和太太書房 地下家庭影視娛樂廳 SPA ——建材 門窗采用環(huán)保型隔熱橋氟碳烤漆工藝 室內(nèi)管道全部銅管鋪設(shè)。 紅外線防盜和瓦斯報警、緊急呼叫系統(tǒng) 2、細分物業(yè)簡述 ——獨立別墅 主要分布區(qū)域：西海岸、?？跒?、海甸島 上市量：約占全部的10%。 市場價位：200萬——1000萬 主力面積：250平方米左右 單價：5000元以上 行情：2003年購買獨立別墅的比例上升，境外購買日 趨增加。 ——聯(lián)體別墅 主要分布區(qū)域：西海岸、海口灣、新埠島、工業(yè)大道 主力總價范圍：70—80萬元 主力面積范圍：200平米左右 單價：3000—4000元/平米 行情：是?？谑袆e墅市場的主角 ——排屋 主要分布區(qū)域： 主力總價范圍：40—60萬元 主力面積范圍：150平米左右 單價：2000-3000元/平米 行情：是海口別墅市場的主角 市場調(diào)查選取范圍說明 西海岸位于?？谑形鞅逼瑓^(qū)，主要交通路線是濱海大 道與市區(qū)金貿(mào)區(qū)相連。由此，規(guī)定了如下的本案市場調(diào)查 的選取范圍： 從整個西海岸來說，該區(qū)位的住宅項目的各類情況， 將直接影響本案的規(guī)劃和市場定位及行銷情況，對之作全 面細致的市場調(diào)查分析，意義重大： 以“珠江廣場”為起點沿濱海大道到火車站方向車程為 10分鐘至60分鐘左右的輻射區(qū)域，將是本案考察競爭性因 素的主要物業(yè)區(qū)域，從別墅物業(yè)客戶群流來看，對本案構(gòu) 成競爭影響的區(qū)域主要來自三個方面，即：其一為最鄰近 本案的?？跒持苓呂飿I(yè)及其形成的市場；其二為海甸島（ 新埠島）別墅物業(yè)及其形成的市場； 本篇將對上述的本案市場選取范圍逐項研展，從而為 有關(guān)方面把握市場機會，尋求機會，尋求市場切入點、規(guī) 劃決策等提供系統(tǒng)詳實的依據(jù)。 1. 虹山半島（一期）市場調(diào)查 1. 項目簡介 2. 小區(qū)規(guī)劃 房型特點 一期獨立別墅挑高6.3米大廳，南北選用超大面積 雙層中空落地窗，主臥室為35平方米，面寬5.5米， 配有20平方米的衛(wèi)浴和更衣室。主要空間劃分：
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