北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告
目　錄 第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī) 4 一、促進(jìn)市場發(fā)展的主要因素 4 1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長 4 2、北京商業(yè)的全面發(fā)展 4 3、發(fā)展規(guī)劃的出臺實(shí)施 4 4、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng) 4 5、區(qū)域商圈的功能變化 4 6、重大事件的突發(fā)影響 5 7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 5 8、消費(fèi)投資的逐漸理性 5 二、引起快速升溫的直接原因 5 1、投資轉(zhuǎn)移 5 2、需求拉動(dòng) 5 3、利益驅(qū)動(dòng) 6 4、運(yùn)作靈活 6 第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢 6 一、整體市場 6 （一）市場概況 6 1、全國市場 6 2、北京市場 7 （二）主要情況 8 1、市場供給 8 2、市場需求 8 3、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)） 8 4、運(yùn)作方式 10 5、價(jià)格分布 10 6、項(xiàng)目分布 10 二、區(qū)域市場 11 （一）CBD地區(qū) 11 1、供給方面 11 2、新舊主要項(xiàng)目 11 3、需求方面 12 4、市場形勢 12 （二）中關(guān)村 13 1、中國硅谷助推投資熱潮 13 2、供求關(guān)系決定市場高價(jià) 13 3、住宅底商有利可圖 13 4、 中小投資者不容忽視 13 （三）亞運(yùn)村 14 1、供需矛盾突出 14 2、市場持續(xù)熱銷 14 （四）南城地區(qū) 14 1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模 14 2、市級物流中心初步顯現(xiàn) 15 3、三大城區(qū)廣匯商機(jī) 15 第三章　北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢 15 一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展 15 （一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 15 1、發(fā)展基本目標(biāo) 15 2、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn) 16 3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn) 16 （二）區(qū)域規(guī)劃情況 16 1、市級商業(yè)中心，新一輪的升級調(diào)整啟動(dòng)。 16 2、區(qū)級商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。 16 3、社區(qū)商業(yè)中心。 16 4、特色商業(yè)街。 17 （三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢 17 1、北京的流通業(yè) 17 2、北京的商業(yè)街 17 3、北京的零售業(yè) 17 二、市場存在的問題現(xiàn)象 18 （一）自身不足 18 1、開發(fā)資金匱乏。 18 2、復(fù)合人才稀缺。 18 3、軟硬件不配套。 18 4、管理服務(wù)滯后。 18 （二）市場表現(xiàn) 18 1、主要問題 18 2、具體現(xiàn)象 19 三、市場發(fā)展的未來態(tài)勢 19 （一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴(kuò)散 19 1、兩個(gè)主要外在因素 19 2、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素： 19 （二）總體趨勢 20 1、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 20 2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。 20 3、區(qū)域分布：多中心化。 20 4、市場價(jià)格：先升后降 20 （三）投資重點(diǎn) 21 1、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵(lì)的4大類 21 2、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū) 21 3、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè) 21 4、重點(diǎn)類型：臨街底商 21 第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討 21 一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述 21 （一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 21 1、經(jīng)營模式。 22 2、合作方式。 22 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 22 4、商圈需求。 22 （二）投資的基本考慮 22 1、商圈的規(guī)模 22 2、商圈的變動(dòng) 22 3、主力店效應(yīng) 23 4、廣場和人氣 23 5、品牌店效應(yīng) 23 6、地理位置 23 7、商鋪的通用性 23 8、周邊的價(jià)格水平 23 二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考 23 思考一：商業(yè)定位 23 思考二：商業(yè)物業(yè)的管理 24 思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級市場 24 思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模 24 思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接 24 北京商業(yè)地產(chǎn)市場 研究報(bào)告 第一章 北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī) 對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。 一、促進(jìn)市場發(fā)展的主要因素 下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的基石，有力地促進(jìn)了市場發(fā)展。 1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長 北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收 入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消 費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2、北京商業(yè)的全面發(fā)展 首先，市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展 。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地 產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。 3、發(fā)展規(guī)劃的出臺實(shí)施 城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展 規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺及實(shí)施對商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn) 作用。 4、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng) 市場的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及 投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開 發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。 5、區(qū)域商圈的功能變化 商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務(wù)功能（辦公樓）的有 機(jī)結(jié)合。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及 商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu) 化和增加對商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增強(qiáng)。 6、重大事件的突發(fā)影響 奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響長期深遠(yuǎn)。而非典疫情對商業(yè)地 產(chǎn)市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發(fā)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓勵(lì)優(yōu)惠 政策的及時(shí)出臺，不但使市場復(fù)蘇迅速，而且對市場的今后發(fā)展也產(chǎn)生了積極影響。 7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 一方面，北京是外資投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，國外投資者普遍看好即將全面開放的中國市 場及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點(diǎn)；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱 點(diǎn)地區(qū)之一，內(nèi)資企業(yè)加快進(jìn)京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢。上述兩方面都直接或間 接促進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。 8、消費(fèi)投資的逐漸理性 以往幾次消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)歷教訓(xùn)，使市場的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、成熟， 從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場今后的規(guī)范發(fā)展和逐步成熟。 二、引起快速升溫的直接原因 　　下列原因，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫，成為了市場的投資熱點(diǎn)。 1、投資轉(zhuǎn)移 　　隨著北京住宅、寫字樓市場的競爭加劇和利潤的公開透明，加之投資渠道的單一狹 窄及股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新 的理財(cái)方式。 同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的發(fā)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開 發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營融合而成的復(fù)合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢之一，也為目前以單一項(xiàng) 目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全新的拓展空間。 2、需求拉動(dòng) 居民投資消費(fèi)能力日益提高，北京城市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城 區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)影響，都對商 業(yè)地產(chǎn)市場快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡單來說，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間很大。 人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個(gè)城市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指 標(biāo)，紐約、東京大概是1.6、1.7，香港約1.3，上海接近1。若按1300萬城市人口及人均 1平方米計(jì)算，北京將至少需要1300萬平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年北京商業(yè)物 業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬平方米左右，發(fā)展?jié)摿薮蟆?消費(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)主要是購買式的，而如今已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商 業(yè)已無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化消費(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。 區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)主要表現(xiàn)是城市中心集中地段的集中消費(fèi)，而如今 隨著城市內(nèi)向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速發(fā)展，消費(fèi)由購買式向體 驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格局必然改變，多級中心及多極商圈必然出現(xiàn)，這必然加大對區(qū) 域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等的需求，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展。 　　此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特別是國 內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場，一大批特許經(jīng)營或加盟連鎖店競相陸續(xù)選址落戶 ，都直接起到了需求拉動(dòng)的作用。 3、利益驅(qū)動(dòng) 首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，市 場發(fā)展?jié)摿薮?；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索階段，較之趨于規(guī)范的其他投資方式， 賣點(diǎn)及利潤還有很大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來越多的投資進(jìn)入。 同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競爭力，使房地產(chǎn) 投資越來越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。 4、運(yùn)作靈活 商鋪不但有較高的投資價(jià)值，而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營靈活，可出售也可出租，可經(jīng)營也 可委托，可大可小、可合可分，又可根據(jù)市場需求及競爭狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，因此具有 很強(qiáng)的市場適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。 第二章 北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢 　　對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，簡單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。 一、整體市場 （一）市場概況 1、全國市場 1997年以來，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇、高速增長。 首先，全國范圍內(nèi)城市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模的舊城改造，一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟 待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、 第三產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，直接形成了對商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。 其次，中國入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國際商業(yè)巨頭競相加快了搶灘 中國市場的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德基、必 勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài) 的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連 鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場的快速升溫。 具體現(xiàn)象： o 一些大中城市的商業(yè)類物業(yè)供不應(yīng)求，商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。 o 全國范圍內(nèi)爭建商業(yè)特色街及大型購物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成 都、西安等不少大中城市都正在籌劃或已經(jīng)興建ShoppingMall。 o 眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其中大連萬達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開 發(fā)并重的主攻目標(biāo)，并與國際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟，計(jì)劃在上海、北 京等15個(gè)城市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過 住宅類物業(yè)。 　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1997—2002年，國內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7 ％，但增幅日益明顯，2000、2001、2002年增幅分別達(dá)到40%、10.6％、30％。2 002年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為11.8％。2003年1－8月，全國商業(yè)營業(yè)用 房新開工面積和投資額增幅均超過40％，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。 從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中 心的區(qū)域商業(yè)，直至如今以超級購物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了 一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)越來越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日益與之對接融合。復(fù)合地產(chǎn) 已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必然趨勢。 2、北京市場 北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展略晚于深圳、上海。 迅速升溫于2002年。 從朝外“老番街” 火爆開盤到回龍觀底商快速結(jié)案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬元天價(jià)的一炮打響到建外SO HO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場眾人矚目、風(fēng)光無限。 持續(xù)高溫到2003年。 新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā)，世紀(jì)金源領(lǐng)軍，Shopping Mall率先開工；大連萬達(dá)隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華 遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示 將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎 車銷售服務(wù)商場，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。 眾多新老項(xiàng)目也都加大了對商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī) 構(gòu)――中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有 意拷貝上海新天地模式，繼續(xù)開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè) 休閑街；富力城也擬準(zhǔn)備引進(jìn)2.5―3萬平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了20萬平 方米的商業(yè)面積，包括1.5萬平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商 業(yè)地產(chǎn)西單商場及恒基中心也加快了全新改造。 同時(shí)，國內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭， 超市方面的沃爾瑪、歐尚、7—11便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或 選址、或報(bào)審。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。 （二）主要情況 1、市場供給 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止2002年底，北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬平方米，營 業(yè)面積529萬平方米；餐飲業(yè)總面積206.8萬平方米，營業(yè)面積130萬平方米。2003年1－ 11月，商業(yè)營業(yè)用房施工面積同比增長34.2%，增幅高于總...
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