北侖市場調(diào)查報告
寧波市北侖區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 調(diào)查人：上海智島地產(chǎn)顧問機構 調(diào)查時間：2005年2月 第一部分 認識北侖 北侖地處中國大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭 州灣，南臨象山港。 北侖區(qū)域陸域面積593平方公里，區(qū)內(nèi)有中國港口皇冠之稱的北港，有寧波經(jīng)濟技術 開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)和中信公司獨家開發(fā)的大榭開發(fā) 區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有259個行政村。經(jīng)過19年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖開發(fā)建設取得 了巨大成就，現(xiàn)已初步建成基礎設施良好、經(jīng)濟繁榮、社會進步的臨港新城區(qū)，成為寧 波市最具增長力的經(jīng)濟強區(qū)和浙江省對外開放最重要的的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口。 第二部分 北侖的人口 經(jīng)濟的快速發(fā)展使得北侖的人口結構發(fā)生了很大的變化，2003年末在冊暫住人口達 17萬余，而當年北侖總人口數(shù)只有33萬余，外來人口已經(jīng)多于本地常住人口。人口的快 速增長為北侖房產(chǎn)市場的需求奠定了基礎，請看北侖區(qū)2000年至2004年人口變化情況圖 表： | |2000年 |2001年 |2002年 |2003年 |2004年 | |人口總量 |330090 |330784 |332293 |337641 |343295 | |年增長率 |0.67% |0.21% |0.46% |0.91% |1.67% | 表---1 人口數(shù)量增長的同時，人口增長率也不斷提高，說明北侖人口增長的速度還在不斷加快 。旺盛的人口必然會產(chǎn)生旺盛的住房需求，可以斷定北侖的房產(chǎn)市場是有需求的，只待 我們?nèi)ラ_發(fā)。 [pic] 圖---1 第三部分 北侖的經(jīng)濟 1. 全區(qū)GDP發(fā)展情況 北侖國民經(jīng)濟健康快速發(fā)展。初部核算，2004年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值200億元，比上年 增長17.6%。圖 --- 2是2000年到2004年北侖GDP增長率的變化圖，我們可以看出北侖經(jīng)濟增長速度不斷提高 ，由2000年的12.7%增長為2004年的17.6%。 圖 ---2 經(jīng)濟總量不斷提高的同時，北侖人均GDP也不斷提高，1998年北侖人均GDP為20783元 ，到2003年增長為52715元，五年翻了一番多。 2. 北侖人民的收入 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步快速增長。2004年北侖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15882元，比上年 增長11.2%。 |單位：元 |2000 |2001 |2002 |2003 |2004 | |人均收入 |11898 |11991 |12970 |14277 |15882 | |增長率 |9.1% |9.8% |8.4% |10.1% |11.2% | 表---2 隨著收入水平的不斷提高，人們更加注重生活質(zhì)量的提高，北侖人民產(chǎn)生了較強的 購買力。從2002年至2004年北侖人均消費支出增長率都在10%以上。從恩格爾系數(shù)的不斷 降低反映出北侖人民的生活水平在快速提高。 [pic] 圖---3 （三）三次產(chǎn)業(yè)貢獻比較 北侖產(chǎn)業(yè)結構穩(wěn)定提升，工業(yè)強區(qū)地位確立。第三產(chǎn)業(yè)比重保持穩(wěn)定態(tài)勢，房地產(chǎn) 業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重頭戲在這里起到了重要的作用，同時也反映了北侖房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比 較穩(wěn)定，市場情況良好。第一產(chǎn)業(yè)比重的不斷降低，說明農(nóng)業(yè)人口在不斷降低，逐漸轉 移到第二、第三產(chǎn)業(yè)中去，為后者的快速發(fā)展提供了強大的人力資源。 [pic] 圖---4 第四部分 北侖的房地產(chǎn)市場 （一）近年完成投資情況 北侖房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步快速增加，2003年完成開發(fā)投資21.6億元，是2000年以來增 長速度最快的一年，比2002年增長77.9%。盡管受宏觀調(diào)控影響，2004年北侖房地產(chǎn)開發(fā) 投資增長速度平穩(wěn)回落，但年增長率仍然達30.2%，完成投資額28.09億元。 |億元 |2000 |2001 |2002 |2003 |2004 | |完成投資 |1.75 |8.89 |12.1 |21.6 |28.09 | |增長率 |45.2% |408% |36.1% |77.9% |30.2% | 表---3 2. 北侖房產(chǎn)供需格局 北侖區(qū)近年房地產(chǎn)市場一片繁榮，購銷兩旺。2003年是北侖房地產(chǎn)市場的一個分水 嶺：2003年北侖房地產(chǎn)施工面積達255萬平方米，比上年增長75.8%；房屋竣工面積85.0 9萬平方米，比上年增長143.%；房屋銷售面積達107.8萬平方米，比上年增長212.2%。2 004年北侖房產(chǎn)開發(fā)量在施工面積、竣工面積、銷售面積上都有提高，但是增長速度明顯 回落，請看下表： |單位：萬平方|2001年 |2002年 |2003年 |2004年 | |米 | | | | | |施工面積 | |142.8 |255 |338.06 | |增長率 | |39.3% |75.8% |32.59% | |竣工面積 | |25.0 |85.09 |191.88 | |增長率 | |-35.7% |143.1% |18.75% | |銷售面積 | |34.5 |107.8 |117.99 | |增長率 | |-19.6% |212.2% |9.42% | 表---4 出現(xiàn)2003年這樣一個高端，而后回落較快是有多種原因引起的。首先，2002年在竣 工面積和銷售面積上的負增長使得當年的絕對值比較小，在較小的基數(shù)上2003年的快速 增長顯得格外明顯。其次，2004年央行的宏觀調(diào)控政策出臺，直接影響到了開發(fā)商的開 發(fā)能力。房地產(chǎn)業(yè)是一個靠資本運作的行業(yè)，央行的金融緊縮政策導致了許多開發(fā)商得 不到足夠的資金去開發(fā)新的樓盤。再次，央行提息給了消費者一個暗示，市場的觀望心 態(tài)逐漸增加，2004年房屋銷售面積增長緩慢是有據(jù)可考的。 3. 北侖房產(chǎn)的結構組成 1、以2003年為例，北侖房產(chǎn)結構中住房占有絕對優(yōu)勢，2003年房屋竣工面積85.09 萬平方米，其中住宅68.2萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房12. 4萬平方米，別墅和高檔公寓占1.54萬平方米。2004年這種住宅占絕對優(yōu)勢的情況稍有好 轉，住宅竣工面積比例由2003年的80.2%下降到59.7%。 [pic] 圖---5 2、實際銷售方面，2003年還是住宅占絕對優(yōu)勢地位，全年完成銷售面積107.8萬平方米 ，其中住宅95萬平方，營業(yè)商業(yè)用房1.4萬平方。 [pic] 圖---6 從上述圖表可以看出，北侖房產(chǎn)市場中住宅是主角，商業(yè)營業(yè)用房缺乏，按照每1000人 需要800平方米的購物場所計算，北侖城區(qū)尚未達到這個標準，因此北侖商鋪的銷售難度 不會太大。另一方面，我們發(fā)現(xiàn)北侖別墅和高檔公寓比重不高，目前別墅只有黃山別墅 比較成規(guī)模，在建大規(guī)模別墅小區(qū)少。高檔公寓在北侖只有里仁花園，今年將推出三期 ，尚不能滿足北侖市場。因此建設高檔次的公寓房在北侖應該有比較廣闊的市場前景。 4. 空置面積 2002年全區(qū)商品房空置面積6.0萬平方米，比上年減少69.1%。2003年房屋空置面積 11.1萬平方米，比上年增加6萬平方米。2004年商品房空置面1.05萬平方米，比上年下降 90.51%。從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)北侖房產(chǎn)形勢較好，空置面積逐年漸少，而且幅度很大， 說明需求尚未飽和，供應量還有增長的空間。 [pic] 圖---7 從空置面積的結構上看，2003年空置三年以上的房屋中住宅比例不高，辦公樓在這 里占有近75%的比例；空置3年以內(nèi)的房屋中商業(yè)營業(yè)用房占有較大比例，商鋪的投資價 值必然要未來幾年內(nèi)才能體現(xiàn)出來，所以在短期空置面積中商鋪占有較高比重。 總體來說，北侖房產(chǎn)市場銷售形勢一片良好，空置房屋面積總量不大，三年以上的 更加少，2003年時為8142平方米。 （五）北侖的房價走勢 目前北侖房價總體上能被市場接受，在4000元/平方米左右；少數(shù)高檔次精裝修的房 屋售價在6000元/平方米以上，里仁花園三期精裝高層住宅售價將在7000元/平方米起。 由此看出，高檔次的住宅在北侖依然有市場。預計北侖總體房價會有微幅上升的趨勢。 從北侖二手市場獲得的信息是，在2004年五一之前，北侖房產(chǎn)一路高攀，達到最高 峰，之后稍有回落，目前已趨平穩(wěn)。北侖房屋租賃市場比較繁榮，主要是外來人口多造 成的。普通100平方米左右的房子，一般配置，一般地段的月租價在1500元以上。里仁花 園（二期精裝）130平方米的房子年租最低4.5萬，最高達6萬元。 6. 要競爭對手分析 1. 里仁花園三期 里仁花園的技術參數(shù)：總建面積306000平方米，總占地面積315542平方米，綠化率5 2%。一期二期共計建筑面積106000平方米，三期四期共計建筑面積12萬平方米。戶型 面積從110平方到220平方，主打戶型140平方米左右。全部經(jīng)裝修，7000元/平方米起 價。 里仁花園的優(yōu)勢在于以下幾點： a. 品牌效應，經(jīng)過一期二期的運作，里仁花園在北侖人民心中已然是高檔次樓盤的 代名詞了。 b. 地段優(yōu)勢，里仁花園地處北侖區(qū)發(fā)展新區(qū)位。距新區(qū)政府、體育中心都十分近。 c. 硬件設施好，小區(qū)周圍有三個學校，三期提供地暖，24小時供熱，并擁有室內(nèi)泳 池。里仁花園總體規(guī)劃中綠化率達52%，房屋間距較大。 2. 太平洋花園廣場 高層，不帶裝修。3560元/平方米起價（三層），頂層4400元/平方米，越高越 貴，復式4700元/平方米。戶型從70平方到150平方多，主要是120平方左右的。 3. 黃金海岸 規(guī)模：24萬平方米。戶型在100平方米到120平方米為主，A型一樓價格4048元/平 方米，二樓4457元/平方米；B型一樓4947元/平方米，二樓5357元/平方米。 4. 藍天公寓 高層，小高層住宅。面積集中在80到120平方米，有少量140平方米左右。三樓 價格4000左右。 5. 寧波東部新區(qū) 寧波東部新區(qū)是寧波的最新規(guī)劃發(fā)展區(qū)，離北侖僅30公里路程，20分鐘可以到達 ，這是吸引北侖的一大原因。該區(qū)相比北侖區(qū)的優(yōu)勢是該區(qū)配套成熟，商業(yè)、學校、 會展一應齊全。用北侖人的話說，寧波東區(qū)更適合居住。但是寧波東區(qū)的房價比北侖 高出一截，多數(shù)樓盤均價在8000元/平方米以上，少數(shù)價格較低的在5500元左右。寧 波東區(qū)的購房客戶中，還是本地人為主，自住的多，投資的少。 例1：彩虹國際 均價8500元/平方米，總共165套，135平方米為主力戶型，最大190平方米。一次 性付款優(yōu)惠300元/平方米；按揭優(yōu)惠100元/平方米。 例2：星河晨光 面積在55到147平方米范圍內(nèi)，中心價5600元/平方米，一次性付款優(yōu)惠100元/平 方米。 第五部分 北侖的土地市場 2004年，北侖區(qū)共招標土地46宗，成功中標38宗，流標率17.3%。2004年全年出讓土 地1700余畝，基本滿足了北侖建設的需要。在出讓的38宗土地中，以起始價獲得的土地 有22宗，集中在北侖轄區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和比較偏僻的城區(qū)地塊。2004年土地出讓最低價格350元 /平方米，最高價格4500元/平方米（原北侖中學地塊）。北侖長江路沿線地塊均以高價 出售，最高價為3670元/平方米，高出起始價1000元/平方米2600多元每平方。城區(qū)長江 路沿線地塊容積率在均2.0到3.5范圍，由此看出05年城區(qū)高層小高層住宅供應比較充足 ，多層住宅地塊不多。北侖土地供應的另一個特點是拆遷安置性質(zhì)的地塊較多。 第六部分 目標客戶研究 我們對北侖年收入在10萬元以上的潛在客戶進行了問卷調(diào)查，主要為機關事業(yè)單位 職員、企業(yè)高級白領、私營業(yè)主以及高收入的普通上班族。 調(diào)查發(fā)現(xiàn)無意在北侖購房的客戶比重達38.9%，主要原因是這部分人近期無換房計 劃，其次原因是對北侖的環(huán)境污染嚴重不滿。無意在北侖購房的客戶中85%看好寧波東區(qū) 的發(fā)展，希望到東區(qū)購房。這部分客戶認為可以接受的房價為5000至5500元/平方米，占 總數(shù)的42%；接受5500至6000元/平方米的占21%，可見北侖人能接受的房價還是在5000至 6000元/平方米。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，無意在北侖買房的客戶其實十分希望在北侖出現(xiàn)一個高品 質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善的小區(qū)，其中57%的客戶愿意在北侖購買這樣的房子。 對有意在北侖購房的客戶調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)最看重價格因素的占45%，最看重環(huán)境 的占27%，最看重物業(yè)的僅占4.5%。北侖的購房者中出于投資目的的占主要，比重54%； 自住的比重為45%?？蛻魧ψ约耗艹惺艿膬r格分布比較均勻，4000元以下者占31%，4000 至4500元/平方米的占27%，45000至5000元/平方米的占31%，高端市場客戶不多。 北侖購房者對面積的需求也比較集中，44%的客戶需要面積在100到120平方米，31 %的客戶需要面積在120到140平方米，22%的客戶需要大面積（140平方米以上）房屋。 第七部分 幾個應引起注意的問題 1. 污染問題 我們在調(diào)查訪問中一再感到，相當部分的客戶不在北侖買房的原因是北侖不適合居 住，認為北侖的污染很嚴重，這部分客戶主要是機關事業(yè)單位的職員，他們對北侖定位 成重化工基地極為不滿。 不過從北侖有關單位得到的消息是，臺塑的污染影響不是很大，而建龍鋼廠的污染 設備（煉焦爐）今后也將轉移到鎮(zhèn)海。在本案的推廣策劃中，必須要告知消費者北侖的 污染情況在好轉，以改變其偏見。 2. 媒體問題 北侖作為寧波的一個區(qū)，在媒體方面比較薄弱，沒有當?shù)貓蠹?，《寧波晚報》是當?shù)?人最主要的紙質(zhì)媒體。北侖電視臺在北侖是唯一的當?shù)仉姴襟w。在項目推廣中，引用 寧波的媒體會導致高成...
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