唐山新綠洲綠島花園（商業(yè)部分）市場(chǎng)研究報(bào)告
項(xiàng)目承接：九力公司 項(xiàng)目經(jīng)理：王新明 項(xiàng)目督導(dǎo)：王 偉 報(bào)告撰寫(xiě)：王新明 孫魯峰 陳 剛 報(bào)告時(shí)間：2004年7月 目 錄 目 錄 2 第一部分 項(xiàng)目背景及技術(shù)報(bào)告 4 一、項(xiàng)目背景 4 二、技術(shù)報(bào)告 5 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 7 第一章 唐山商業(yè)總體市場(chǎng)分析 7 一、唐山概況 7 二、唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 8 三、唐山市近期商業(yè)供給分析 11 第二章 本項(xiàng)目商圈分析 13 一、項(xiàng)目商圈界定 13 二、項(xiàng)目商圈消費(fèi)群體分析 14 三、項(xiàng)目車(chē)流人流分析 17 第三章 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 21 一、新天地 21 二、遠(yuǎn)洋城 22 三、唐人街 23 四、新街 24 五、玫瑰莊園 25 六、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié) 26 第四章 唐山商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究 27 一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶背景分析 27 二、目前商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況 29 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知狀況 34 四、商業(yè)需求狀況 40 五、本項(xiàng)目接收度研究 49 第五章 唐山商業(yè)投資客研究 59 一、商業(yè)投資戶背景分析 59 二、商業(yè)投資客投資歷史分析 61 三、唐山商業(yè)氛圍及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知狀況 61 第一部分 項(xiàng)目背景及技術(shù)報(bào)告 一、項(xiàng)目背景 唐山新綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)的新綠洲項(xiàng)目，位于唐山新華道，四至位置為 ：東至72師師部，南至新華西道，西至24軍和124團(tuán)，北至銀安雅園用地、接近西山道。 本項(xiàng)目用地呈“z”字形，南北約500米，東西約300米（加上最近從124團(tuán)租賃的地塊長(zhǎng) 度，東西總體臨街長(zhǎng)度400米），其中商業(yè)部分南北約70米，東西長(zhǎng)度400米。 北京九力營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)公司接受唐山新綠洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行 前期的市場(chǎng)調(diào)研和定位策劃工作，本報(bào)告為前期市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。 本次調(diào)研需要達(dá)到的主要目的有： →全面分析與調(diào)查唐山地區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，業(yè)態(tài)特點(diǎn)、租金狀況、未來(lái)商業(yè)發(fā) 展?fàn)顟B(tài)，從而確定本案的定位； →通過(guò)分析確定項(xiàng)目的業(yè)態(tài)、戶型、租金、租戶、投資人、銷(xiāo)售價(jià)格等確定本項(xiàng) 目定位； 本次調(diào)研主要包括如下幾個(gè)方面的工作： 1. 唐山市商業(yè)總體市場(chǎng)分析； 2. 本項(xiàng)目商圈研究； 3. 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究； 4. 唐山商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶研究； 5. 唐山商業(yè)投資客研究； 6. 唐山市普通消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)需求研究； 7. 唐山大學(xué)生消費(fèi)購(gòu)物及需求研究； 8. 調(diào)研結(jié)論及初步建議； 二、技術(shù)報(bào)告 本次調(diào)研工作主要完成了對(duì)如下群體的訪談和調(diào)研： 1. 完成了對(duì)唐山市區(qū)的主要商業(yè)設(shè)施的調(diào)查摸底工作，本項(xiàng)工作主要通過(guò)實(shí)地 考察和采用與相關(guān)物業(yè)訪談的方式進(jìn)行； 2. 完成了對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和參考項(xiàng)目（遠(yuǎn)洋城、唐人街、新街、新天地、玫瑰 莊園）的摸底調(diào)查工作，本項(xiàng)工作主要采用實(shí)地考察和與相關(guān)項(xiàng)目銷(xiāo)售人 員當(dāng)面訪談； 3. 對(duì)33位唐山市商業(yè)地產(chǎn)投資客進(jìn)行了定性深度訪談?wù){(diào)查； 4. 邀請(qǐng)了14名唐山市商業(yè)投資客和商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶召開(kāi)了2場(chǎng)座談會(huì)； 5. 對(duì)150位唐山市各類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查； 6. 對(duì)260名唐山市長(zhǎng)住居民進(jìn)行了商業(yè)消費(fèi)需求的定量問(wèn)卷調(diào)查； 7. 對(duì)50名河北理工大學(xué)在校學(xué)生進(jìn)行了大學(xué)生消費(fèi)需求定量問(wèn)卷調(diào)查； 第二部分 調(diào)查主要發(fā)現(xiàn) 第一章 唐山商業(yè)總體市場(chǎng)分析 一、唐山概況 1、地理位置 唐山位于環(huán)渤海地區(qū)與環(huán)京津交匯地帶，與首都北京相距150公里，與著名工業(yè)城市 天津市相距120公里，是聯(lián)絡(luò)華北、東北兩大地區(qū)的咽喉。隔海與朝鮮、韓國(guó)、日本相望 ，成為東北亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。是一座具有百年歷史的重工業(yè)城市，處于大北 京經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，京都文化、歷史文化和現(xiàn)代工業(yè)文明在這里融匯。 2、行政區(qū)劃及人口狀況 唐山市現(xiàn)轄六個(gè)行政區(qū)、六個(gè)縣（市）和兩個(gè)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，總面積13472平方公里，總?cè)?口704萬(wàn)，其中市區(qū)面積3874平方公里，人口293萬(wàn)。唐山市中心區(qū)主要是由路南和路北 兩區(qū)組成，兩區(qū)總面積179平方米公里，人口80.7萬(wàn)人。 近年來(lái)，唐山的國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，是全國(guó)最具活力的18個(gè)特大城市之一?！熬盼濉逼?間，全市GDP年均增長(zhǎng)14.3%，2002年全市GDP完成1102億元，經(jīng)濟(jì)總量占全省六分之一強(qiáng) ，全國(guó)百分之一強(qiáng)。 3、自然狀況 唐山市位居燕山南麓，地勢(shì)北高南低，自西、西北向東及東南趨向平緩，直至沿海。 北部和東北部多山；中部為燕山山前平原；南部和西部為濱海鹽堿地和洼地草泊。唐山 雖臨渤海，但屬于暖溫帶，又受典型的溫帶季風(fēng)影響，因此屬暖溫帶季風(fēng)氣候，呈現(xiàn)出 明顯的大陸性氣候特征。 4、交通狀況 唐山交通方便，京哈、通坨、京秦、大秦四條鐵路干線橫貫全境。高速公路發(fā)達(dá)密集 ，京沈、唐津、唐港、西外環(huán)四條高速公路在境內(nèi)交匯互通，構(gòu)成了獨(dú)特壯觀的“O+X”型 高速公路網(wǎng)絡(luò)，總里程達(dá)288公里，高速公路的密度達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，被國(guó)家列為全國(guó) 45個(gè)公路主樞紐城市之一。唐山的水路運(yùn)輸能力持續(xù)增長(zhǎng)，與北京聯(lián)合興建的京唐港是 中國(guó)北方的重要出海口，港口貨物吞吐量連年增長(zhǎng)，2001年跨入全國(guó)大港行列。2002年 港口貨物吞吐量達(dá)到1465萬(wàn)噸，躋身全國(guó)港口20強(qiáng)。唐山已經(jīng)形成以鐵路、公路和海運(yùn) 為主體的綜合運(yùn)營(yíng)體系，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 5、工業(yè)狀況 唐山被譽(yù)為中國(guó)近代工業(yè)的搖籃。這里礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)歷史悠久。中國(guó)的第一袋 機(jī)制水泥、第一座機(jī)械化礦井、第一條標(biāo)準(zhǔn)軌距鐵路、第一臺(tái)蒸汽機(jī)車(chē)和第一件衛(wèi)生陶 瓷都是在這里誕生的。經(jīng)過(guò)一百多年的發(fā)展，唐山已成為全國(guó)重要的能源、原材料工業(yè) 基地，形成了以煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙、食品為主 的十大支柱產(chǎn)業(yè)。開(kāi)灤煤礦、唐山鋼鐵公司、唐山發(fā)電總廠、冀東水泥集團(tuán)、唐山陶瓷 集團(tuán)、惠達(dá)陶瓷集團(tuán)、南堡鹽場(chǎng)、唐山三友堿業(yè)集團(tuán)等大型企業(yè)集團(tuán)，在全國(guó)同行業(yè)中 占有重要地位。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和技術(shù)革命步伐的加快，高新技術(shù)又為傳統(tǒng)工業(yè)注 入了新的活力。 二、唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1、唐山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1988年，唐山被國(guó)家列為沿海對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放地區(qū)之后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、 健康的發(fā)展勢(shì)頭。隨著中國(guó)加入WTO，更為唐山帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。目前，全市共有5 00多家出口企業(yè)，出口商品達(dá)39大類(lèi)、270個(gè)品種。唐山擁有三大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。高新 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于唐山市郊，是開(kāi)放型科技經(jīng)濟(jì)區(qū)，它以服務(wù)周到、寬松優(yōu)惠的投資環(huán)境 ，成為外商的投資熱點(diǎn)。南堡開(kāi)發(fā)區(qū)正在向現(xiàn)代化的濱?；こ沁~進(jìn)。精細(xì)化工園區(qū)和 加工園區(qū)以完備的設(shè)施和熱情的服務(wù)吸引著各國(guó)客商到此投資興業(yè)。海港開(kāi)發(fā)區(qū)構(gòu)筑了 全方位開(kāi)放的新格局，它擁有國(guó)家認(rèn)定的保稅倉(cāng)庫(kù)，形成了前景廣闊的海濱城市雛形。 目前，唐山與120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)保持密切的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，正在成為外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)。 全市外資企業(yè)近千家，日本三井物產(chǎn)、松下、豐田、NGK、伊藤忠、美國(guó)聯(lián)合能源、英國(guó) BOC、德國(guó)西門(mén)子、法國(guó)達(dá)能、香港華潤(rùn)、長(zhǎng)江基建、臺(tái)灣曄聯(lián)和莊頭北等一批國(guó)際知名 的大企業(yè)財(cái)團(tuán)在唐山都設(shè)有企業(yè)。開(kāi)放的唐山用優(yōu)良的人文環(huán)境，穩(wěn)定的法制環(huán)境和高 效的服務(wù)環(huán)境，敞開(kāi)大門(mén)，敞開(kāi)胸懷，迎接全世界的來(lái)客。 隨著唐山對(duì)外開(kāi)放力度的不斷加大，對(duì)外交往日趨密切。近幾年來(lái)，唐山市先后與瑞 典的馬爾墨市、日本的酒田市、英國(guó)的林肯市和美國(guó)的塞達(dá)拉皮茲市結(jié)為友好城市，使 唐山在國(guó)際上的知名度越來(lái)越高。 唐山地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)放地區(qū)，正在憑借已有的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件和良 好的發(fā)展環(huán)境，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，努力實(shí)施外向帶動(dòng)、科教興市和可持續(xù)發(fā)展三 大戰(zhàn)略，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和所有制結(jié)構(gòu)的調(diào)整。到2010年，唐山將基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 唐山，以兩環(huán)交匯地區(qū)、資源富集產(chǎn)地、中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的多方面優(yōu)勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越 式的發(fā)展再展雄風(fēng)。 2、唐山商業(yè)2002年～2003年發(fā)展?fàn)顩r 2003年唐山國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)顯示：2003年全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到307.3 8億元，比上年增長(zhǎng)10.8%。其中市區(qū)零售額150.81億元，縣（市）的零售額156.57億元 ，分別比上年增長(zhǎng)6.0%和15.8%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長(zhǎng)13.3%，餐飲業(yè)增長(zhǎng)2. 7%。個(gè)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額176.44億元，同比增長(zhǎng)20.1%，占 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的57.4%，比上年提高個(gè)4.4百分點(diǎn)。 通信、居家裝修等相關(guān)商 品消費(fèi)熱點(diǎn)初步形成，家用電器繼續(xù)保持旺銷(xiāo)勢(shì)頭。全市集貿(mào)市場(chǎng)個(gè)數(shù)發(fā)展到545個(gè)，其 中各類(lèi)專業(yè)市場(chǎng)115個(gè)。城鄉(xiāng)集市貿(mào)易實(shí)現(xiàn)成交額320.45億元，比上年增長(zhǎng)7.9%。 新興 業(yè)態(tài)繼續(xù)快速發(fā)展。 全市擁有限額以上零售連鎖企業(yè)7家，零售額占限額以上企業(yè)零售額的23.7%，比上年 提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。 具體相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)見(jiàn)下表： 附表 唐山市商業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 通過(guò)上述2年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)比，可以看出唐山商業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比 較塊。人均消費(fèi)比上年上升了8.1％，年人均工資上升了11.5％，說(shuō)明了了唐山整體消費(fèi) 水平在平穩(wěn)上升，對(duì)于本項(xiàng)目后期的運(yùn)作具有極大支持作用。 3、唐山市商業(yè)中心分析 通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶和投資戶的深度訪問(wèn)，大家一致認(rèn)為唐山最早的繁華商業(yè)區(qū)域應(yīng)該是建 國(guó)路小山一帶，目前小山曾經(jīng)的輝煌已經(jīng)成為歷史，因?yàn)榻▏?guó)路是基于上世紀(jì)七八十年 代的生產(chǎn)力水平建設(shè)起來(lái)的，現(xiàn)在來(lái)看，它的功能不完善、服務(wù)水平差、經(jīng)營(yíng)理念陳舊 、層次較低，只能說(shuō)是一個(gè)小商品集散地。 而唐山百貨大樓作為后起之秀目前在唐山商業(yè)領(lǐng)域占有相當(dāng)重要的地位，但唐百大樓 由于前期設(shè)計(jì)的問(wèn)題，導(dǎo)致現(xiàn)在停車(chē)位嚴(yán)重不足，沒(méi)有休閑娛樂(lè)功能空間，加上比較高 的租金導(dǎo)致客戶經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性比較差，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，唐山百貨大樓在唐山商業(yè)零售領(lǐng)域 的地位會(huì)有所下降，但同時(shí)由于百貨大樓具有“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”和“比較先進(jìn)的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)” 的優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)2-3年內(nèi)百貨大樓在唐山的商業(yè)領(lǐng)域里應(yīng)該還占有比較重要的位置。 根據(jù)唐山市未來(lái)總體規(guī)劃，以及投資客和經(jīng)營(yíng)商戶的判斷，遠(yuǎn)洋城未來(lái)可能會(huì)成為唐 山北部區(qū)域（尤其是開(kāi)發(fā)區(qū)）的區(qū)域商業(yè)中心，但目前對(duì)唐山市區(qū)居民的吸引力還不夠 強(qiáng)。其它如新天地、新街、唐人街等商業(yè)項(xiàng)目從目前來(lái)看由于是在建或未建的商業(yè)項(xiàng)目 ，還不具備成為商業(yè)中心的條件。 4、唐山市主要商業(yè)業(yè)態(tài)分析 唐山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直走在河北省的前列，商業(yè)發(fā)展同樣是生機(jī)勃勃，業(yè)態(tài)比較豐富， 幾乎涵蓋了從“百貨商場(chǎng)”、“超級(jí)市場(chǎng)”、“便利店”、“各類(lèi)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)”、“餐飲”、“休 閑”、“娛樂(lè)”等。 各商業(yè)業(yè)態(tài)比較典型的商業(yè)企業(yè)主要有： →Shoppingmall:遠(yuǎn)洋城； →百貨商店：典型代表主要有，以“百貨大樓體系”占有主導(dǎo)地位，“百貨大樓”、“八方 購(gòu)物中心”、“北方購(gòu)物中心”、“東方購(gòu)物廣場(chǎng)”等；還有“華聯(lián)”等； →超級(jí)市場(chǎng)：“華盛”（30家）、“家樂(lè)”（2家）、“陳氏”、“天客隆”等為代表； →專業(yè)市場(chǎng)： a. 電腦IT類(lèi)專業(yè)賣(mài)場(chǎng)：以“硅谷電腦城”、“瑞德數(shù)碼城”、“中關(guān)村”、“電腦 城”等為典型代表； b. 手機(jī)專業(yè)賣(mài)場(chǎng)：“可兒”、“裕華道”、“九州”、“日昌”、“恒信”、“百富” 等； c. 家具/家具賣(mài)場(chǎng)：“鵬大”、“大陸”、“常記”等； d. 服裝及小商品批發(fā)市場(chǎng)：如“荷花坑”； e. 家電賣(mài)場(chǎng)：如“國(guó)美”； f. 建材賣(mài)場(chǎng)：東方家園建材超市； g. 陶瓷賣(mài)場(chǎng)：北方陶瓷交易市場(chǎng)； h. 日化用品超市； →中式餐飲：鳳凰園、圣典茶樓等； →西式餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、豪客來(lái)、仙蹤林、藍(lán)與白等； →休閑娛樂(lè)：亨利、金永、天上人間、新動(dòng)力、朋友、太陽(yáng)島等； 唐山市目前的商業(yè)類(lèi)別應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)比較豐富，但不同業(yè)態(tài)的檔次和規(guī)模效應(yīng)不夠，另 外聚合的程度比較低，不同商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合不夠，實(shí)際上唐山未來(lái)商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì) 在于在目前的商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行整合和提升。 5、唐山市城市規(guī)劃以及對(duì)本項(xiàng)目的影響 根據(jù)前期從唐山市規(guī)劃部門(mén)了解到的“唐山市1994- 2010年總體規(guī)劃”，唐山市總體規(guī)劃呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： a. 規(guī)劃市區(qū)保持“分散組團(tuán)式”布局，嚴(yán)格控制中心區(qū)規(guī)模； b. 市區(qū)由“中心區(qū)”、“新區(qū)-- 豐潤(rùn)城關(guān)”、“古冶區(qū)”、“開(kāi)平區(qū)”、“海港區(qū)”和“南堡區(qū)”組成，規(guī)劃市區(qū)優(yōu)先發(fā)展 海港區(qū)和南堡區(qū)，建設(shè)中心區(qū)、完善新區(qū)-豐潤(rùn)城關(guān)、調(diào)整古冶區(qū)和開(kāi)平區(qū)； c. 路南、路北兩區(qū)即唐山市規(guī)劃的中心區(qū)，在城鎮(zhèn)體系職能中為市綜合性中心城市。 具體職能分工為：全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心，華北地區(qū)重要的 工業(yè)基地；現(xiàn)有工業(yè)要走內(nèi)涵式發(fā)展道路，城市將主要向更高級(jí)的服務(wù)功能方向 轉(zhuǎn)化； 唐山市不同區(qū)域的規(guī)劃要點(diǎn)如下： a. 東南部：為老城區(qū)，控制發(fā)展，重在整治和改造； b. 陡河以東：為工業(yè)區(qū)，加強(qiáng)綠化，改善環(huán)境，理順路網(wǎng)； c. 陡河以西的城市中部和南部：為震后建設(shè)區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施局部補(bǔ)充、完善； d. 城市的西北部：為機(jī)場(chǎng)新區(qū)，將是未來(lái)唐山市集商貿(mào)、金融、信息、文化...
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