西安商品房市場4月度分析報告
西安商品房市場月度分析報告 （2005年4月份） 注：由于本報告數(shù)據(jù)均來源于西安市房屋管理局備案的銷售合同，目前該合同備案全部 改為網上審報，同時自2月份開始的備案數(shù)據(jù)將商品房物業(yè)的分類進行了調整，將以前商 住樓類項目具體按成交客戶的用途（居住或辦公）歸為普通住宅或辦公樓，因此自本期 始以前沿用的分類中將商住樓類物業(yè)去掉；同時由于分類標準的改變，因此本期報告中 各物業(yè)銷售量將不具可比性。未來報告中數(shù)據(jù)來源如有調整將另行通知。 1. 市場整體情況 市場銷售特征： 伴隨著04年房地產業(yè)宏觀調控政策的“余波”震蕩，05年的房地產市場仍然新政頻出， 繼央行今年3月份再次調息后，4月底國務院再次提出從房地產開發(fā)規(guī)劃、土地調控、房 價調控、廉租制度、稅收調控、金融監(jiān)管、市場監(jiān)測等八個方面提出要求來調控市場發(fā) 展，穩(wěn)定房價，而近期來連連出臺的政策及舊有政策的影響使得中國的房地產市場更顯 “冷峻”，對市場各方而言，對于越來越多政策規(guī)范下的房地產市場也因此也出現(xiàn)了短期 的“不適”癥狀，對于西安的房市而言同樣如是，市場觀望態(tài)度較為明顯，但從長遠來看 ，這些政策的出臺無疑會促使房地產市場健康、平穩(wěn)運作，有著實際的購買需求支撐， 樓市的平穩(wěn)恢復也將是必然。 近三年來西安房地產市場年銷售量平均以30%- 40%的速度增長，而2005年1季度的西安房地產市場銷售與去年同比略有所回落，同時今 年春季房展會的召開也沒有給市場銷售帶來明顯的促進作用。本期市場銷售總量394024 平方米，銷售量較上月下降了16.11%，與去年同比變動甚微。 本月各物業(yè)銷售中，普通住宅銷售量占商品房成交總面積的83.71%，較上期市場份額 下降了4個百分點；寫字樓銷售量依然排商品房成交總面積的第二位，占到了9.73%，較 上月市場份額略微上升了1.83%；公寓銷售量占商品房成交總面積的2.041%；商鋪占總量 的4.14%，銷售業(yè)績較上月有明顯上升；其他物業(yè)如別墅、地下室、銷售量之和不足市場 分額的1%；本期車庫類物業(yè)無銷售量。 4月份西安各城區(qū)各物業(yè)商品房銷售量比較圖 單位：平方米 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計 | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | |城東 |—— |—— |—— |—— |56905 |—— |3273 |60178 | |城內 |—— |—— |—— |575 |3095 |5690 |303 |9761 | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114549 | |城西 |—— |—— |—— |1132 |31308 |134 |529 |33103 | |西高 |—— |—— |—— |5649 |74837 |187 |28645 |108975 | |新 | | | | | | | | | |合計 |—— |132 |1356 |8034 |329844 |16328 |38330 |394024 | [pic] 如本月各物業(yè)銷售比例圖所示，普通住宅銷售量占商品房成交總面積的83.71%，較上 期市場份額下降了4個百分點；寫字樓銷售量依然排商品房成交總面積的第二位，占到了 9.73%，較上月市場份額略微上升了1.83%；公寓銷售量占商品房成交總面積的2.041%； 商鋪占總量的4.14%，銷售業(yè)績較上月有明顯上升；其他物業(yè)如別墅、地下室、銷售量之 和不足市場分額的1%；本期車庫類物業(yè)無銷售量。 2005年4月各物業(yè)市場銷售總價一覽表 單位：元 | |車庫|地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計 | | | | | | |宅 | | | | | | | | | | | | | | |城北|—— |—— |—— |—— |1795960|9506280|144480|2035504| | | | | | |91 | |33 |04 | |城東|—— |—— |—— |—— |1581816|—— |118164|1699980| | | | | | |86 | |00 |86 | |城內|—— |—— |—— |245064|1722303|1063856|169610|1280205| | | | | |4 |6 |56 |0 |17 | |城南|—— |76076 |995232|268912|3660993|7021006|104442|4604481| | | | |0 |8 |24 |4 |48 |70 | |城西|—— |—— |—— |258812|1019283|1040704|308131|1086384| | | | | |4 |57 | |3 |98 | |西高|—— |—— |—— |217990|2594038|1161349|721025|3532247| |新 | | | |97 |80 | |21 |56 | |合計|—— |76076 |995232|295269|1082432|1883040|113588|1423880| | | | |0 |93 |374 |53 |615 |431 | 4月西安市場銷售量（總金額）較上月有所下降，總體下降12.18%。具體分物業(yè)看： 下降最為明顯的是地下室，下跌了76.84%；其次是公寓類物業(yè)較上月下滑了36.13%；寫 字樓銷售量減少了32.62%；普通住宅銷售量較上月下降了16.73%。而別墅和商鋪則較上 月銷售量有所增加，增加幅度分別為186.30%、86.03%。 2、價格表現(xiàn)： [pic] 價格方面：2005年4月份40指數(shù)為1138，較上月上升了8個點。與上月40指數(shù)相比上升 了0.71個百分點。進入2005年，40指數(shù)一直上浮，從1月份的1121點達到目前的1138點， 上升幅度達到1.52%。 [pic] 從本月全市均價表和圖中看出：全市普通住宅市場均價2982元/平方米，比上月上漲 了1.55%；商鋪市場均價為7587元/平方米，在均價走勢方面較上月上漲了1.59%；寫字樓 市場均價4786元/平方米，與上期比較上浮了0.23%；公寓市場均價3805元/平方米，與上 期比較回落了1.40%；別墅類市場均價為4533元/平方米，和上月比較價格上升了1.23%。 總體看，本月除公寓類物業(yè)市場均價有所下跌外，其他各類物業(yè)市場均價均有不同程度 的上揚。 2. 各城區(qū)房產狀況： 1、城南區(qū)主要特點： 2005年4月份城南區(qū)各物業(yè)房產在售價格依次為：普通住宅類3309元/平方米；商鋪 類7588元/平方米；寫字樓4876元/平方米；公寓類3831元/平方米；別墅類5412元平方 米。 [pic] 從城南區(qū)均價走勢圖來看，本期各物業(yè)價格總體呈增長趨勢，其中普通住宅均價較上 月上浮0.79%；商鋪均價較上月上漲了1.55%；寫字樓均價較上月下滑2.05%，公寓 均價較上月上浮0.95%；別墅均價止跌回升，較上月上升0.26%。 城南區(qū)2005年4月銷售情況 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計 | | | | | | |宅 | | | | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114304| 單位：平方米 本月城南區(qū)商品房銷售量占全市商品房銷售總量的比例為29.01%，市場所占分額近 幾月一直保持窄幅波動。本月較上期市場份額上升了1.62%；但市場實際成交量與上期 相比下降了10.95%。具體分物業(yè)來看： 本期城南區(qū)車庫類物業(yè)沒有交易量；普通住宅類1100087平方米，較上月回落了16. 60%，占全市該物業(yè)成交總量的30.34%，較上期所占市場份額上升了1.21個百分點。本 期成交量最多的是曲江6號，其他如幸福時光、精典四季花園、藍溪都市花園、建苑·家 園、我愛我家的銷售業(yè)績也表現(xiàn)不俗；商鋪本月銷售面積9524平方米， 較上的銷售量有大幅度增加了67%，成交樓盤中自在廣場的成交量最多；別墅類市場銷 售面積1356平方米，較上月成交量上漲了2.01倍多；地下室市場銷售面積132平方米， 攬括本月西安市所有地下室的銷售量。 [pic] 城南區(qū)本月普通住宅戶型銷售總體狀況：50平方米以下的戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶 數(shù)的5.76%，50-100平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的30.79%，100- 130平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的24.30%，130- 160平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的27.73%，160- 200平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的9.05%，200平方米以上戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售 戶數(shù)的2.23%。 本月舉行的第九屆西洽會上以“全方位、大陣容、國際化”大手筆，高起點出擊的曲 江新區(qū)招商投資取得豐碩的成果，包括曲江歡樂世界項目在內的７個對西部來說有標志 性意義的項目又入駐曲江新區(qū)，從而使曲江新區(qū)“２００億打造中國西部第一文化品牌 ”的戰(zhàn)略設想更加為人們關注。 本次曲江新區(qū)簽訂的７個項目仍是在“與國際接軌”的曲江理念大概念下的文化旅 游和文化地產項目。其中包括：總投資１億美元，建成后將具有國際水準的主題公園和 中國首家娛樂主題度假區(qū)的曲江歡樂世界項目；總投資５０００萬元人民幣，占地３０ 畝的中國玄奘佛教研究所項目；總投資５．６億元人民幣，占地５００畝，建成后將成 為我國第一個以“愛情”為主題的體驗式主題公園的曲江寒窯大唐愛情谷項目；總投資４ 億元人民幣，以曲江秦上林苑宜春宮遺址和秦二世陵園為中心，建成后將成為中國第一 個秦文化體驗式博覽園的秦二世陵保護和開發(fā)工程項目；總投資１２億元人民幣的西安 海洋世界二期工程（極地館）項目，該項目建成后將是全國惟一一個集中展示極地風情 的大型旅游展館。其余兩個項目為文化地產項目，這些項目的建成將更快為曲江區(qū)域的 建設提速。 從曲江板塊的發(fā)展來看，已經成為西安城南區(qū)房地產市場發(fā)展的最富特色區(qū)域，以 旅游和文化作為區(qū)域房地產發(fā)展的主旨，曲江板塊迅速崛起，成為目前西安市最適宜居 住的區(qū)域，未來發(fā)展空間更為廣闊。 2、城北區(qū)主要特點： 2005年4月份城北區(qū)各物業(yè)房產在售價格依次為：普通住宅類2762元/平方米，商鋪 類4895元/平方米，寫字樓3772元/平方米，公寓類3379元/平方米，別墅類4178元/平方 米。 [pic] 從城北區(qū)均價走勢圖來看，本期城北各物業(yè)總體價格呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中普通住宅均 價較上月上浮1.14%；商鋪均價較上月漲幅1.32%；寫字樓均價較上月平均價格上揚了2. 56%，公寓均價較上月略微上調了0.81%；別墅均價較上月下跌1.44個百分點。 城北區(qū)2005年4月份銷售情況 單位：平方米 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計 | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | 本月城北區(qū)合計銷售面積較上月下降了17.08%，占全市商品房銷售總量的比例為17 .32%，較上期市場份額減少了0.20個百分點。具體分物業(yè)來看： 本期城北商品房銷售市場車庫、地下室、別墅、公寓、物業(yè)無市場交易量。普通住 宅類銷售面積63612平方米，比上月成交量下降了19.16%，占全市普通住宅銷售總量的 19.29%，比上月市場份額下跌了0.19個百分點，成交樓盤中，天興都市花園銷售業(yè)績最 好，其他如錦園新世紀、賽高大廈、亞冠大廈、杰信花園等銷售量也不錯；商鋪銷售情 況明顯好過上期；寫字樓類物業(yè)本月銷售面積3053平方米，較上月有所上升，上升幅度 14.60%。 [pic] 城北區(qū)本月普通住宅戶型銷售總體狀況：50平方米以下的戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶 數(shù)的6.17%，50-100平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的44.94%，100- 130平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的22.64%，130- 160平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的16.47%，160- 200平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的7.20%，200平方米以上戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售 戶數(shù)的2.57%。 經過十年的發(fā)展，西安經濟技術開發(fā)區(qū)已顯現(xiàn)出強勢的發(fā)展地位。近年來，經開區(qū) 下大力氣創(chuàng)造優(yōu)美便捷的人居環(huán)境，區(qū)內的人氣不斷聚集和提升。在昔日荒涼的城北， 一座現(xiàn)代化新型城市社區(qū)悄然崛起。城北區(qū)房地產開發(fā)有著極為廣闊的空間，伴隨著西 安市行政中心北遷、地鐵規(guī)劃的出爐以及>哄笨⒌惱箍鵲壤貌歡锨閬虺潛?，购?者也漸漸將置業(yè)的目光聚焦于城北，西安城北區(qū)房地產發(fā)展迎來了千載難逢的歷史契機 ，而城北房地產開發(fā)也逐漸形成開發(fā)商橫向聯(lián)合，共同催熱城北市場的地產發(fā)展格局， 而珠江投資千畝經濟適用房項目落戶城北區(qū)，無疑更為城北的房地產開發(fā)注入了一針強 心劑，增強了市場開發(fā)及購買的信心，天時、地利、人和兼具的城北房地產市場高走將 成為必然之勢。 3. 城西區(qū)主要特點： 2005年4月份城西區(qū)各物業(yè)房產在售價格依次為：普通住宅類2793元/平方米，商鋪 類6875元/平方米，寫字樓4398元/平方米，公寓類3378元/平方米，別墅類3539元/平方 米。 [pic] 從城西區(qū)均價走勢圖來看，本期城西各物業(yè)總體價格走勢有所下跌，其中普通住宅 均價較上月下跌0.78%；商鋪均價較上月上漲0.38%；寫字樓均價較上月下降0.88%，公 寓均價較上月增長0.27個百分點；別墅均價較上月跌幅...
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