西安商品房市場4月度分析報(bào)告
西安商品房市場月度分析報(bào)告 （2005年4月份） 注：由于本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于西安市房屋管理局備案的銷售合同，目前該合同備案全部 改為網(wǎng)上審報(bào)，同時(shí)自2月份開始的備案數(shù)據(jù)將商品房物業(yè)的分類進(jìn)行了調(diào)整，將以前商 住樓類項(xiàng)目具體按成交客戶的用途（居住或辦公）歸為普通住宅或辦公樓，因此自本期 始以前沿用的分類中將商住樓類物業(yè)去掉；同時(shí)由于分類標(biāo)準(zhǔn)的改變，因此本期報(bào)告中 各物業(yè)銷售量將不具可比性。未來報(bào)告中數(shù)據(jù)來源如有調(diào)整將另行通知。 1. 市場整體情況 市場銷售特征： 伴隨著04年房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的“余波”震蕩，05年的房地產(chǎn)市場仍然新政頻出， 繼央行今年3月份再次調(diào)息后，4月底國務(wù)院再次提出從房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、土地調(diào)控、房 價(jià)調(diào)控、廉租制度、稅收調(diào)控、金融監(jiān)管、市場監(jiān)測等八個(gè)方面提出要求來調(diào)控市場發(fā) 展，穩(wěn)定房價(jià)，而近期來連連出臺的政策及舊有政策的影響使得中國的房地產(chǎn)市場更顯 “冷峻”，對市場各方而言，對于越來越多政策規(guī)范下的房地產(chǎn)市場也因此也出現(xiàn)了短期 的“不適”癥狀，對于西安的房市而言同樣如是，市場觀望態(tài)度較為明顯，但從長遠(yuǎn)來看 ，這些政策的出臺無疑會促使房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)運(yùn)作，有著實(shí)際的購買需求支撐， 樓市的平穩(wěn)恢復(fù)也將是必然。 近三年來西安房地產(chǎn)市場年銷售量平均以30%- 40%的速度增長，而2005年1季度的西安房地產(chǎn)市場銷售與去年同比略有所回落，同時(shí)今 年春季房展會的召開也沒有給市場銷售帶來明顯的促進(jìn)作用。本期市場銷售總量394024 平方米，銷售量較上月下降了16.11%，與去年同比變動(dòng)甚微。 本月各物業(yè)銷售中，普通住宅銷售量占商品房成交總面積的83.71%，較上期市場份額 下降了4個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓銷售量依然排商品房成交總面積的第二位，占到了9.73%，較 上月市場份額略微上升了1.83%；公寓銷售量占商品房成交總面積的2.041%；商鋪占總量 的4.14%，銷售業(yè)績較上月有明顯上升；其他物業(yè)如別墅、地下室、銷售量之和不足市場 分額的1%；本期車庫類物業(yè)無銷售量。 4月份西安各城區(qū)各物業(yè)商品房銷售量比較圖 單位：平方米 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計(jì) | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | |城東 |—— |—— |—— |—— |56905 |—— |3273 |60178 | |城內(nèi) |—— |—— |—— |575 |3095 |5690 |303 |9761 | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114549 | |城西 |—— |—— |—— |1132 |31308 |134 |529 |33103 | |西高 |—— |—— |—— |5649 |74837 |187 |28645 |108975 | |新 | | | | | | | | | |合計(jì) |—— |132 |1356 |8034 |329844 |16328 |38330 |394024 | [pic] 如本月各物業(yè)銷售比例圖所示，普通住宅銷售量占商品房成交總面積的83.71%，較上 期市場份額下降了4個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓銷售量依然排商品房成交總面積的第二位，占到了 9.73%，較上月市場份額略微上升了1.83%；公寓銷售量占商品房成交總面積的2.041%； 商鋪占總量的4.14%，銷售業(yè)績較上月有明顯上升；其他物業(yè)如別墅、地下室、銷售量之 和不足市場分額的1%；本期車庫類物業(yè)無銷售量。 2005年4月各物業(yè)市場銷售總價(jià)一覽表 單位：元 | |車庫|地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計(jì) | | | | | | |宅 | | | | | | | | | | | | | | |城北|—— |—— |—— |—— |1795960|9506280|144480|2035504| | | | | | |91 | |33 |04 | |城東|—— |—— |—— |—— |1581816|—— |118164|1699980| | | | | | |86 | |00 |86 | |城內(nèi)|—— |—— |—— |245064|1722303|1063856|169610|1280205| | | | | |4 |6 |56 |0 |17 | |城南|—— |76076 |995232|268912|3660993|7021006|104442|4604481| | | | |0 |8 |24 |4 |48 |70 | |城西|—— |—— |—— |258812|1019283|1040704|308131|1086384| | | | | |4 |57 | |3 |98 | |西高|—— |—— |—— |217990|2594038|1161349|721025|3532247| |新 | | | |97 |80 | |21 |56 | |合計(jì)|—— |76076 |995232|295269|1082432|1883040|113588|1423880| | | | |0 |93 |374 |53 |615 |431 | 4月西安市場銷售量（總金額）較上月有所下降，總體下降12.18%。具體分物業(yè)看： 下降最為明顯的是地下室，下跌了76.84%；其次是公寓類物業(yè)較上月下滑了36.13%；寫 字樓銷售量減少了32.62%；普通住宅銷售量較上月下降了16.73%。而別墅和商鋪則較上 月銷售量有所增加，增加幅度分別為186.30%、86.03%。 2、價(jià)格表現(xiàn)： [pic] 價(jià)格方面：2005年4月份40指數(shù)為1138，較上月上升了8個(gè)點(diǎn)。與上月40指數(shù)相比上升 了0.71個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，40指數(shù)一直上浮，從1月份的1121點(diǎn)達(dá)到目前的1138點(diǎn)， 上升幅度達(dá)到1.52%。 [pic] 從本月全市均價(jià)表和圖中看出：全市普通住宅市場均價(jià)2982元/平方米，比上月上漲 了1.55%；商鋪市場均價(jià)為7587元/平方米，在均價(jià)走勢方面較上月上漲了1.59%；寫字樓 市場均價(jià)4786元/平方米，與上期比較上浮了0.23%；公寓市場均價(jià)3805元/平方米，與上 期比較回落了1.40%；別墅類市場均價(jià)為4533元/平方米，和上月比較價(jià)格上升了1.23%。 總體看，本月除公寓類物業(yè)市場均價(jià)有所下跌外，其他各類物業(yè)市場均價(jià)均有不同程度 的上揚(yáng)。 2. 各城區(qū)房產(chǎn)狀況： 1、城南區(qū)主要特點(diǎn)： 2005年4月份城南區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類3309元/平方米；商鋪 類7588元/平方米；寫字樓4876元/平方米；公寓類3831元/平方米；別墅類5412元平方 米。 [pic] 從城南區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本期各物業(yè)價(jià)格總體呈增長趨勢，其中普通住宅均價(jià)較上 月上浮0.79%；商鋪均價(jià)較上月上漲了1.55%；寫字樓均價(jià)較上月下滑2.05%，公寓 均價(jià)較上月上浮0.95%；別墅均價(jià)止跌回升，較上月上升0.26%。 城南區(qū)2005年4月銷售情況 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計(jì) | | | | | | |宅 | | | | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114304| 單位：平方米 本月城南區(qū)商品房銷售量占全市商品房銷售總量的比例為29.01%，市場所占分額近 幾月一直保持窄幅波動(dòng)。本月較上期市場份額上升了1.62%；但市場實(shí)際成交量與上期 相比下降了10.95%。具體分物業(yè)來看： 本期城南區(qū)車庫類物業(yè)沒有交易量；普通住宅類1100087平方米，較上月回落了16. 60%，占全市該物業(yè)成交總量的30.34%，較上期所占市場份額上升了1.21個(gè)百分點(diǎn)。本 期成交量最多的是曲江6號，其他如幸福時(shí)光、精典四季花園、藍(lán)溪都市花園、建苑·家 園、我愛我家的銷售業(yè)績也表現(xiàn)不俗；商鋪本月銷售面積9524平方米， 較上的銷售量有大幅度增加了67%，成交樓盤中自在廣場的成交量最多；別墅類市場銷 售面積1356平方米，較上月成交量上漲了2.01倍多；地下室市場銷售面積132平方米， 攬括本月西安市所有地下室的銷售量。 [pic] 城南區(qū)本月普通住宅戶型銷售總體狀況：50平方米以下的戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶 數(shù)的5.76%，50-100平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的30.79%，100- 130平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的24.30%，130- 160平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的27.73%，160- 200平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的9.05%，200平方米以上戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售 戶數(shù)的2.23%。 本月舉行的第九屆西洽會上以“全方位、大陣容、國際化”大手筆，高起點(diǎn)出擊的曲 江新區(qū)招商投資取得豐碩的成果，包括曲江歡樂世界項(xiàng)目在內(nèi)的７個(gè)對西部來說有標(biāo)志 性意義的項(xiàng)目又入駐曲江新區(qū)，從而使曲江新區(qū)“２００億打造中國西部第一文化品牌 ”的戰(zhàn)略設(shè)想更加為人們關(guān)注。 本次曲江新區(qū)簽訂的７個(gè)項(xiàng)目仍是在“與國際接軌”的曲江理念大概念下的文化旅 游和文化地產(chǎn)項(xiàng)目。其中包括：總投資１億美元，建成后將具有國際水準(zhǔn)的主題公園和 中國首家娛樂主題度假區(qū)的曲江歡樂世界項(xiàng)目；總投資５０００萬元人民幣，占地３０ 畝的中國玄奘佛教研究所項(xiàng)目；總投資５．６億元人民幣，占地５００畝，建成后將成 為我國第一個(gè)以“愛情”為主題的體驗(yàn)式主題公園的曲江寒窯大唐愛情谷項(xiàng)目；總投資４ 億元人民幣，以曲江秦上林苑宜春宮遺址和秦二世陵園為中心，建成后將成為中國第一 個(gè)秦文化體驗(yàn)式博覽園的秦二世陵保護(hù)和開發(fā)工程項(xiàng)目；總投資１２億元人民幣的西安 海洋世界二期工程（極地館）項(xiàng)目，該項(xiàng)目建成后將是全國惟一一個(gè)集中展示極地風(fēng)情 的大型旅游展館。其余兩個(gè)項(xiàng)目為文化地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的建成將更快為曲江區(qū)域的 建設(shè)提速。 從曲江板塊的發(fā)展來看，已經(jīng)成為西安城南區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的最富特色區(qū)域，以 旅游和文化作為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的主旨，曲江板塊迅速崛起，成為目前西安市最適宜居 住的區(qū)域，未來發(fā)展空間更為廣闊。 2、城北區(qū)主要特點(diǎn)： 2005年4月份城北區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類2762元/平方米，商鋪 類4895元/平方米，寫字樓3772元/平方米，公寓類3379元/平方米，別墅類4178元/平方 米。 [pic] 從城北區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本期城北各物業(yè)總體價(jià)格呈現(xiàn)上升態(tài)勢，其中普通住宅均 價(jià)較上月上浮1.14%；商鋪均價(jià)較上月漲幅1.32%；寫字樓均價(jià)較上月平均價(jià)格上揚(yáng)了2. 56%，公寓均價(jià)較上月略微上調(diào)了0.81%；別墅均價(jià)較上月下跌1.44個(gè)百分點(diǎn)。 城北區(qū)2005年4月份銷售情況 單位：平方米 | |車庫 |地下室|別墅 |公寓 |普通住 |商鋪 |寫字樓|合計(jì) | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | 本月城北區(qū)合計(jì)銷售面積較上月下降了17.08%，占全市商品房銷售總量的比例為17 .32%，較上期市場份額減少了0.20個(gè)百分點(diǎn)。具體分物業(yè)來看： 本期城北商品房銷售市場車庫、地下室、別墅、公寓、物業(yè)無市場交易量。普通住 宅類銷售面積63612平方米，比上月成交量下降了19.16%，占全市普通住宅銷售總量的 19.29%，比上月市場份額下跌了0.19個(gè)百分點(diǎn)，成交樓盤中，天興都市花園銷售業(yè)績最 好，其他如錦園新世紀(jì)、賽高大廈、亞冠大廈、杰信花園等銷售量也不錯(cuò)；商鋪銷售情 況明顯好過上期；寫字樓類物業(yè)本月銷售面積3053平方米，較上月有所上升，上升幅度 14.60%。 [pic] 城北區(qū)本月普通住宅戶型銷售總體狀況：50平方米以下的戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶 數(shù)的6.17%，50-100平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的44.94%，100- 130平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的22.64%，130- 160平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的16.47%，160- 200平方米戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售戶數(shù)的7.20%，200平方米以上戶型戶數(shù)占該區(qū)總銷售 戶數(shù)的2.57%。 經(jīng)過十年的發(fā)展，西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已顯現(xiàn)出強(qiáng)勢的發(fā)展地位。近年來，經(jīng)開區(qū) 下大力氣創(chuàng)造優(yōu)美便捷的人居環(huán)境，區(qū)內(nèi)的人氣不斷聚集和提升。在昔日荒涼的城北， 一座現(xiàn)代化新型城市社區(qū)悄然崛起。城北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有著極為廣闊的空間，伴隨著西 安市行政中心北遷、地鐵規(guī)劃的出爐以及>哄笨⒌惱箍鵲壤貌歡锨閬虺潛?，购?者也漸漸將置業(yè)的目光聚焦于城北，西安城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迎來了千載難逢的歷史契機(jī) ，而城北房地產(chǎn)開發(fā)也逐漸形成開發(fā)商橫向聯(lián)合，共同催熱城北市場的地產(chǎn)發(fā)展格局， 而珠江投資千畝經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目落戶城北區(qū)，無疑更為城北的房地產(chǎn)開發(fā)注入了一針強(qiáng) 心劑，增強(qiáng)了市場開發(fā)及購買的信心，天時(shí)、地利、人和兼具的城北房地產(chǎn)市場高走將 成為必然之勢。 3. 城西區(qū)主要特點(diǎn)： 2005年4月份城西區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價(jià)格依次為：普通住宅類2793元/平方米，商鋪 類6875元/平方米，寫字樓4398元/平方米，公寓類3378元/平方米，別墅類3539元/平方 米。 [pic] 從城西區(qū)均價(jià)走勢圖來看，本期城西各物業(yè)總體價(jià)格走勢有所下跌，其中普通住宅 均價(jià)較上月下跌0.78%；商鋪均價(jià)較上月上漲0.38%；寫字樓均價(jià)較上月下降0.88%，公 寓均價(jià)較上月增長0.27個(gè)百分點(diǎn)；別墅均價(jià)較上月跌幅...
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