重慶奧林匹克花園項目市場調研報告
重慶奧林匹克花園項目 市場調研報告 第二分冊 競爭態(tài)勢分析 All Right。 市場競爭環(huán)境概述 高端市場競爭日趨激烈 1、北部新區(qū)主要樓盤概覽 |項目名稱 |物業(yè)形態(tài) |價格水平 |銷售時間 | |藍湖郡 |聯(lián)排別墅、獨立別 |5000元/ M2起 |待定，估計在8 | | |墅 | |月 | |棕櫚泉國際花園 |聯(lián)排別墅、獨立別 |5000元/ M2起 |2004年7月25日 | | |墅 | | | |保利集團 |獨立別墅 |未定 |尚早 | |魯能星城 |多種建筑形式 |2800-4300元/ |開始認購 | | | |M2 | | |藍山湖 |聯(lián)排別墅 |未定 |尚早 | |天湖美鎮(zhèn) |花園洋房 |4000元/ M2起 |待定，估計在8 | | | | |月 | |財富中心 |小高層、花園洋房 |3800元/ M2起 |待定，估計在8 | | | | |月 | |水晶酈城（三、四 |小高層、高層 |3800元/ M2起 |待定，估計在8 | |組團） | | |月 | |佰富高爾夫 |獨立別墅 |10000元/ M2起|待定，估計在年| |別墅 | | |底 | |比華利 |獨立別墅 |10000元/ M2起|2004年4月17日 | 2、北部新區(qū)市場迅速放量 通過上表我們可以看出多個樓盤的開盤時間都集中在8月份。因此，今明兩年整個市 場上高檔樓盤的供應量會迅速放大。 從市場調研報告中我們可以看出，現在北部新區(qū)已經銷售和即將銷售的樓盤有藍湖郡 、天籟美社、財富中心、棕櫚泉國際花園、比華利豪園、魯能星城等項目，現以藍湖郡 的銷售為例，僅一期就有湖邊獨立別墅29棟，總面積11600平方米左右，市場價值約1.5 億元，聯(lián)排別墅743棟，總面積185750平方米左右，市場價值約10億元，再看棕櫚泉，一 期住宅300余套，總建筑面積70000平方米左右，市場價值約4億元以上，七月二十五日開 始對外銷售，還有當前天湖美鎮(zhèn)強大的廣告攻勢為八月份的開盤積極準備，天湖美鎮(zhèn)建 筑面積40萬方，估計市場價值約16億元。就這三個樓盤我們可以看出總市值超過31億元 ，共能容納 約3000戶左右。很現實的一個問題是，這三家樓盤的開發(fā)商都希望在一年內把一期房銷 售出去，回籠資金約20億元左右。意味著市場上的居民財富有近20億元會在一年內流向 這三家開發(fā)公司。 3、產品定位趨于一致 現在北部新區(qū)推出的樓盤包括了獨立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、高爾夫別墅等多種 建筑形態(tài)，基本涵蓋了建筑的主流產品。各個樓盤在產品定位和設計上趨于雷同，產品 同質化趨勢嚴重，社區(qū)主題沒有實質性差別。后續(xù)開發(fā)的項目想要在產品上有所突破非 常困難。 4、地理位置相對集中 除魯能星城外，其余樓盤都很集中，消費者在購房選擇的時候幾乎不用考慮地理位置 因素，更多的是比配套比服務等軟件因素。 5、競爭態(tài)勢分析 市場現在共有三個梯隊的產品，分別在不同的時間形成不同的競爭趨勢。 第一梯隊是以金科天籟城中華坊、美社、龍湖水晶酈城一期為代表的樓盤。 這部分樓盤已經全部銷售結束，在市場上取得了驕人的成績，他們是北部新區(qū)的第一批 掘金者，通過自身項目的推廣，吸引了消費者的眼球，提升了開發(fā)公司的品牌知名度， 可謂名利雙收。這一梯隊的產品現在不會對市場產生沖擊，更多的作用是起到標桿作用 ，成為后面開發(fā)項目的超越目標。 第二梯隊是以龍湖藍湖郡、魯能星城、金科天湖美鎮(zhèn)、財富中心、比華利、佰富高爾 夫、水晶酈城二期、棕櫚泉國際花園等為代表的樓盤，這部分項目正在積極準備上市， 而且都集中在今年下半年開始銷售。這部分樓盤市場定位除獨立別墅外，都是在競爭同 一層次的客戶，所以他們面臨的競爭是異常激烈的。 第三梯隊是以奧林匹克花園、藍山湖、融科智地、保利集團等為代表的三梯隊。這部分 項目的產品面世時間還有很長一個過程，暫還不能和第二梯隊的樓盤形成競爭，三梯隊 的市場前景還有待于從第二梯隊的市場反應中來分析。但明顯的一個問題是，一、二梯 隊銷售完成后，將會從市場上消化大量的客戶資源。 第一部分 競爭環(huán)境背景 一、北部新區(qū)簡介 重慶北部新區(qū)于2001年4月25日掛牌成立。按照規(guī)劃，北部新區(qū)將是未來重慶經濟最 為活躍、高科技人才大量聚集、商務發(fā)達的新城區(qū)，園區(qū)內規(guī)劃布局了未來新重慶的涉 外生態(tài)商務區(qū)、使領館區(qū)、重慶光電產業(yè)基地、重慶軟件產業(yè)基地和重慶醫(yī)療器械產業(yè) 基地。雄厚的產業(yè)發(fā)展背景、巨大人口涌入和眾多高新產業(yè)從業(yè)人員，無疑使這里擁有 取之不竭的住房需求。 1、明顯的區(qū)位優(yōu)勢 北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高 等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，規(guī)劃面積13 6.6平方公里，是重慶中心城區(qū)難得的一片大面積開發(fā)區(qū)。北部新區(qū)在中國西部擁有通達 四川、貴州、陜西、湖北、湖南等地最便利的交通優(yōu)勢：是中國西部南北（渝黔、渝合 高速公路）、東西（成渝、渝涪高速公路）公路大通道交匯樞紐；將于2005年通車的渝 懷鐵路橫貫境內，重慶鐵路客運樞紐江北客運站聚散人數居西部前列；瀕長江、嘉陵江 兩江，得長江黃金水道舟楫之利，設計70萬標箱、連接長江三角洲的寸灘港集裝箱碼頭 已于2003年7月開工建設。中國西南最大的電信交換樞紐落戶其南緣。優(yōu)越的地理位置和 發(fā)達便捷的交通、通信條件，賦予北部新區(qū)明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 2、廣闊的發(fā)展空間 北部新區(qū)建設用地91.73平方公里，規(guī)劃人口65萬人。由人和、大竹林、禮嘉、黃茅 坪、翠云、鴛鴦、金山7個組團構成，呈多中心、組團式布局結構，組團之間由生態(tài)林地 、公園綠地間隔。北部新區(qū)分為北部新區(qū)經開園、北部新區(qū)高新園，分別全面委托重慶 經濟技術開發(fā)區(qū)（經開區(qū)）和重慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）實施開發(fā)建設，這有 利于充分發(fā)揮兩個國家級開發(fā)區(qū)的骨干支撐作用。 3、重點發(fā)展的產業(yè) 北部新區(qū)產業(yè)布局以發(fā)展“十里汽車城”和光電產業(yè)基地為重點。規(guī)劃將“十里汽車 城”打造成為以福特轎車、力帆汽車為主體的中高檔轎車生產基地，微型車、重型貨車、 大型客車及零部件生產研發(fā)基地，集生產、研發(fā)、貿易、博展、教育、旅游等綜合功能 為一體的新型工業(yè)區(qū)。汽車城已入駐長安福特轎車15萬輛、力帆轎車5萬輛項目和十多家 海內外知名汽車零部件企業(yè)。北部新區(qū)正按照新的思路、調動各方面積極性打造“十里汽 車城”，重點支持長安福特和力帆轎車發(fā)展，推動轎車和發(fā)動機、微型車、重型貨車、大 型客車、汽車空調、汽車技術研發(fā)中心等重點工程，引進一批專用車、改裝車和汽車零 部件生產項目，引導一批海內外汽配企業(yè)特別是民營汽配企業(yè)入駐并實現摩托車零部件 生產向汽車零部件生產的轉化。 規(guī)劃以光電產業(yè)基地為重點推進高新技術產業(yè)項目的引進和發(fā)展。在高新園實施“三 、四、五”產業(yè)發(fā)展重點，即集中建設光電子、生物醫(yī)藥工程、軟件三個產業(yè)基地；重點 培育發(fā)展電子信息、新醫(yī)藥和生物醫(yī)學工程、新材料和環(huán)保、機電一體化四大主導產業(yè) ；辦好留學人員創(chuàng)業(yè)園、軟件園、生物生化技術開發(fā)園、光電技術開發(fā)園、機電一體化 技術開發(fā)園五個專業(yè)孵化器。引進和發(fā)展信威、華邦、海扶等一批醫(yī)療器械、生物制藥 、通訊網絡、電子元件和軟件項目。 4、良好的基礎設施和生態(tài)環(huán)境 北部新區(qū)開發(fā)建設近四年來，一批重要的基礎設施已經建成投入使用，能基本滿足企 業(yè)入駐需要。從2003年開始的新一輪綜合交通、能源、給排水、信息設施、生態(tài)環(huán)境、 園區(qū)基礎設施等骨干工程建設將投資450億，打造良好產業(yè)發(fā)展和人居環(huán)境，2007年左右 將基本建成。現在，金開大道等一批主干道已經通車，供水加壓站、變電站等一批設施 已投入使用，渝懷鐵路、重慶鐵路客運樞紐江北客運站、寸灘港集裝箱碼頭和物流園區(qū) 建設進展順利；一批骨干道路建設快速推進，將形成網絡式、命名為“金系列”的“開山通 海興渝州”的七條骨干路網；連接北部新區(qū)的4條軌道交通線已完成規(guī)劃，其中3號線（市 中心區(qū)-江北國際機場）將在年內開工，6號線（北部新區(qū)- 北碚）將提速推進。完善的基礎設施將構成北部新區(qū)公路、鐵路、水運、航空綜合立體 交通網絡。 一批體現重慶直轄市水平的文化、教育、科技、體育、衛(wèi)生、旅游等標志性、功能性 重點基礎設施項目正在興建，將逐步展露北部新區(qū)現代都市風貌。100米寬16.5公里長的 嘉陵江沿江景觀帶已邀世界著名規(guī)劃企業(yè)德國佩西公司、重慶市規(guī)劃設計院進行形象設 計，將于2004年動工；重慶汽車會展中心即將動工；正在加快推進的重慶經貿科技會展 中心、國際雙語學校、國際醫(yī)院、高檔生活區(qū)、高爾夫球場、人和民俗文化村等將提供 最佳的經貿、居住、休閑、旅游環(huán)境。 北部新區(qū)注重生態(tài)環(huán)境建設，堅持以人為本，創(chuàng)造“人與自然，城與自然”和諧共存的 生活、工作休閑環(huán)境。將構筑山水園林主體框架，分期建成龍景湖生態(tài)公園、黃桷公園 、照母山植物園、人和公園等一批大型生態(tài)林地和公園綠地等綠色生態(tài)空間，形成“人. 城.自然”共諧共存的生態(tài)環(huán)境。 5、優(yōu)惠的扶持政策 北部新區(qū)充分利用直轄市和西部大開發(fā)的政策優(yōu)勢，實行“普惠、特惠和特事特辦”的 政策，形成明顯的“政策洼地”，吸引海內外投資者來興業(yè)發(fā)展。工業(yè)用地實行優(yōu)惠地價 ；租用標準廠房實行優(yōu)惠價格；生產性企業(yè)享受優(yōu)惠電價；財政按企業(yè)入庫所得稅額安 排專項扶持資金；工業(yè)企業(yè)所得稅按15- 10%的稅率征收；高新技術企業(yè)所得稅實行“兩免三減半”；實行高新技術成果轉化項目“ 兩稅”增長部分由財政安排企業(yè)使用；企業(yè)建設費實行優(yōu)惠；對出口商品等實行貼息；重 大項目采取“一事一議”、“雙贏多贏”方式商洽。 6、快捷的服務方式 在北部新區(qū)服務就是生產力，建設誠信政府、服務型管委會是一貫要求。為服務快捷 ，重慶市政府決定，將市政府的職能委托給北部新區(qū)管委會，將市政府相關部門的職能 委托給經開區(qū)、高新區(qū)管委會，簡化了辦事程序，提高了效率。北部新區(qū)經開園、高新 園實行小機構、大服務，最大限度簡化審批程序，實現體制創(chuàng)新和建立快捷的服務方式 ，建立了投資者投訴制度；對進入的項目實行跟蹤式、全程式、保姆式服務。已經竣工 的經開園金山大廈、基本竣工的高新園管理服務中心大樓設”一站式服務大廳“，實行”一 站式服務“和”首問責任制“，實現權限內投資項目審批和政務服務不出園區(qū)。 7、開發(fā)建設步入上擋提速的軌道 ⑴ 基礎設施提速建設。2003年，北部新區(qū)包括經開區(qū)、高新區(qū)完成固定資產投資98.5億元 ，其中基礎設施建設投資49.7億元，均比上年同期有較大幅度增長；北部新區(qū)經開園和 高新園完成固定資產投資52.9億元，比上年同期增長60.4%，其中基礎設施建設投資39. 2億元，比上年同期增長66.7%。市政府確定的北部新區(qū)14個重大項目進展順利。 ⑵ 落戶開發(fā)區(qū)的項目和投資明顯增多。近四年來，北部新區(qū)經開園和高新園引進項目122個 ，合同投資總額269.1億元，其中建成投產16個，開工建設52個；2003年引進項目87個， 占歷年引進項目總數的71%；合同投資總額208.7億元，占歷年合同投資總額的77.6%。 ⑶ 入駐開發(fā)區(qū)項目生產經營狀況良好。2003年，北部新區(qū)包括經開區(qū)、高新區(qū)實現國內生 產總值130.2億元，同比增長28.8%；完成工業(yè)總產值426億元，同比增長35.7%；其中規(guī) 模以上工業(yè)總產值379億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產值的23.9%；外貿出口實現9890萬 美元，同比有較大幅度增長。2003年，北部新區(qū)經開園、高新園實現國內生產總值14億 元，比上年同期增長53.9%；完成工業(yè)總產值39.4億元，比上年同期增長2.3倍。 二、北部新區(qū)競爭態(tài)勢綜述 北部新區(qū)擁有開闊平坦的土地，最具吸引力的城市發(fā)展前景，它正吸引著境內外眾多房 地產巨頭的搶先進入，上千畝成片開發(fā)的超級大盤正在成為重慶樓市里引人注目的焦點 。北部新區(qū)成立的時間不長，但是該區(qū)域內的房地產市場卻發(fā)展迅速，短短的兩年時間 已經成為我市北部市場的一顆耀眼的明珠。龍湖水晶酈城、藍湖郡、比華利豪園、財富 中心、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉及魯能星城等大盤項目在北部新區(qū)推出，使該片區(qū)成為重慶市 當之無愧的大盤展覽館。 龍湖1600畝的“藍湖郡”已破土動工、香港裕匯集團的棕櫚泉也蓋定1200畝良田、保利 集團3200畝封地正在謀劃，而聯(lián)想控股的融科智...
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