重慶市花園洋房市場(chǎng)研究報(bào)告1
重慶市花園洋房市場(chǎng)研究報(bào)告 第一部分 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 一、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1.1房地產(chǎn)開發(fā)投資基本適度，但增速有所減緩 1.2商品房施工規(guī)模小幅增長(zhǎng)，新開工面積增幅減緩 1.3土地購(gòu)置面積增速回落，土地要素制約進(jìn)一步顯現(xiàn)。 1.4銀行信貸規(guī)模緊縮，資金結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。 1.5消費(fèi)者觀望情緒蔓延，新盤入市量大幅縮減 1.6商品房交易價(jià)格增幅放緩， 1.7重慶市政府加大房地產(chǎn)業(yè)扶持力度，眾多利好政策出臺(tái) 1.8部分樓盤遭冷落，高性價(jià)比產(chǎn)品熱銷 二、重慶住宅市場(chǎng)走勢(shì)分析 2.1宏觀調(diào)控還將繼續(xù)，預(yù)計(jì)會(huì)以規(guī)范市場(chǎng)秩序、調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)炒房等 方面政策為主。 2.2強(qiáng)大需求和良好預(yù)期將帶動(dòng)市場(chǎng)逐步走出低谷。 2.3隨著市場(chǎng)預(yù)期的走高、重慶政府救市政策的出臺(tái)，眾多利好因素會(huì)直接刺激眾商家加 速其產(chǎn)品入市的速度，市場(chǎng)將集中放量，供給量加大。 2.4成交量上升，價(jià)格漲幅不大。 2.5普通商品房的建設(shè)力度將加大 2.6從長(zhǎng)期考慮，房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模將保持穩(wěn)定、適度增長(zhǎng)。 第二部分 重慶花園洋房市場(chǎng)綜述 一、重慶花園洋房歷史沿革 　　重慶最早打出花園洋房旗號(hào)的是在水一方和水天花園。不過當(dāng)初是3年前，作為一個(gè) 新鮮事物，那時(shí)人們對(duì)花園洋房的理解，只限于６層以下且?guī)в腥胧一▓@的房子。然后 ，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展分化出一批相對(duì)富有的人群，少數(shù)有實(shí)力的開發(fā)商也開始嘗試著涉足花園 洋房，但并未形成真正意義上的市場(chǎng)。 　　直到２００３年８月，重慶本地企業(yè)金科集團(tuán)做出大膽嘗試，在天籟城的中華坊旁 邊，推出了花園洋房——天籟城美社，以“退、錯(cuò)、露、院”全新形態(tài)和每單元６—８戶的低 密度設(shè)置，不僅創(chuàng)造了北部新區(qū)的銷售神話，而且徹底顛覆了傳統(tǒng)花園洋房的概念。作 為金科的第一代花園洋房，美社的產(chǎn)品形態(tài)逐漸成為人們?cè)u(píng)判花園洋房是否純粹的一個(gè) 重要標(biāo)志，并具有為重慶花園洋房“正名”的意義。隨后，重慶的花園洋房開始風(fēng)生水起 ，更多的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)軍花園洋房，把中產(chǎn)階級(jí)作為花園洋房目標(biāo)客戶的定位也逐漸明 晰。 　　花園洋房的黃金季節(jié)來自2004年，這一年各花園洋房項(xiàng)目相繼橫空出世，如雨后春 筍般茁壯成長(zhǎng)，同時(shí)產(chǎn)品也在迅速升級(jí)中。０４年３月，金科推出其第二代花園洋房—— 天籟城·紫園，將建筑布局進(jìn)一步升華為“雙流向設(shè)計(jì)”，加寬樓間距，并將退臺(tái)退得更徹 底，從而增大了露臺(tái)面積。同年９月，金科又在金開大道推出了其第三代花園洋房天湖 美鎮(zhèn)。每層戶型均為錯(cuò)層或躍層設(shè)計(jì)卻做到各層的戶型各不相同，均帶有花園或大露臺(tái) 。同時(shí)，與第一、二代洋房比較，天湖美鎮(zhèn)在戶型的提升表現(xiàn)在底層花園面積更大，“一 步陽臺(tái)”的設(shè)計(jì)等等。04年年底，中原地產(chǎn)推出其拳頭產(chǎn)品——中央美地，該項(xiàng)目聘請(qǐng)世界 頂級(jí)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)，溫馨浪漫英倫風(fēng)情首開文化牌先河，奇妙地融水景、園林、生態(tài) 、峽谷于一體，把景觀做到了一個(gè)新的高度。另外，高級(jí)石材、別墅用PVC外墻掛板等高 級(jí)用材的運(yùn)用更顯示出其尊貴的一面，已然成為花園洋房的全新標(biāo)桿?！?這期間，更多的花園洋房又接踵而至，棕櫚泉國(guó)際花園、奧林匹克花園、恒運(yùn)·青河 灣、廣廈城、建工未來城、美茵河谷……縱觀重慶花園洋房的發(fā)展軌跡，市場(chǎng)細(xì)分、景觀 質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、建筑用材、獨(dú)有特色等已成為眾商家角逐的重點(diǎn)，相信隨著觀念的更 新，科技的進(jìn)步，大量產(chǎn)品的涌入必將帶來花園洋房精彩紛呈、欣欣向榮的美麗景象。 二、重慶花園洋房市場(chǎng)現(xiàn)狀 1.區(qū)域分布特征分析 各區(qū)域開發(fā)花園洋房項(xiàng)目列表 |區(qū)域 |花園洋房項(xiàng)目個(gè)數(shù) |所占比例 | |大渡口 |1 |3% | |高新區(qū) |1 |3% | |沙坪壩 |1 |3% | |九龍坡 |1 |3% | |巴南區(qū) |3 |10% | |江北區(qū) |3 |10% | |南岸區(qū) |7 |23% | |渝北區(qū) |14 |45% | |合計(jì) |31 |100% | 綜合整體的分布情況來看，重慶花園洋房的分布具有以下幾點(diǎn)特征： 1.擁有豐富自然景觀和大量的未開發(fā)原生態(tài)土地的區(qū)域成為開發(fā)熱點(diǎn)。 2.距離傳統(tǒng)的市中心較遠(yuǎn)，居住安靜，風(fēng)景秀美。 3.傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)——渝中區(qū)沒有花園洋房項(xiàng)目。 4.在巴南區(qū)分布密度有增大趨勢(shì)。 2.市場(chǎng)供應(yīng)情況分析 2.1已入住項(xiàng)目簡(jiǎn)析 已入住項(xiàng)目列表 |項(xiàng)目名稱 |區(qū)域 |體量（m2）|容積率 |綠化率 |價(jià)格 | |日月山莊 |巴南 |20160 |0.5 |57.20% |2300 | |大川水岸 |江北 |15000 |1 |50% |2900 | |廣廈城江畔語|九龍坡 |50000 |1.3 |40% |3700 | |林 | | | | | | |高山流水 |南岸 |25000 |1 |45% |3200 | |競(jìng)地·溯源居 |南岸 |115666 |1.162 |50% |3900 | |融僑半島風(fēng)臨|南岸 |50000 |1.36 |60% |3400 | |洲 | | | | | | |金科中華坊 |渝北 |79900 |1.2 |40% |4800 | |金科天籟城· |渝北 |50000 |1.2 |40% |3500 | |美社 | | | | | | |麗源島 |渝北 |30000 |1.7 |60% |2300 | |黃金堡·城市 |渝北 |18000 |0.92 |45% |2680 | |花園 | | | | | | 這些已入住項(xiàng)目大都屬于早年開發(fā)產(chǎn)品，其中大部分并不屬于純花園洋房項(xiàng)目，而是 混合多層、小高層于一體的中間形態(tài)。 隨著需求的強(qiáng)勁，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增加，各開發(fā)商對(duì)花園洋房產(chǎn)品的精雕細(xì)琢，價(jià)格是每 年都在上漲。在入住的花園洋房項(xiàng)目中，從早期的黃金堡·城市花園、日月山莊到近期的 廣廈城江畔語林、天籟城美社，每平方米價(jià)格上漲1000元之多，而且在戶型的設(shè)計(jì)上越 加寬敞明亮。 2.2在售項(xiàng)目簡(jiǎn)析 2.2.1在售項(xiàng)目數(shù)量 目前市場(chǎng)上在售花園洋房共有16個(gè)，其中渝北區(qū)8個(gè)；南岸區(qū)4個(gè)；沙坪壩區(qū)、江北區(qū) 、高新區(qū)、大渡口都只有1個(gè)。 [pic] 2.2.2在售項(xiàng)目體量 目前市場(chǎng)上在售花園洋房總體體量為652292平方米,其中渝北占有率仍為最大，所占 比重達(dá)58%,南岸區(qū)次之占有20% 。另外，江北區(qū)占有6%，高新區(qū)占有5%，沙坪壩區(qū)占有3%。 通過對(duì)所有在售花園洋房項(xiàng)目的調(diào)查，目前大部分項(xiàng)目銷售狀況良好，扣除市場(chǎng)已消 化部分，市場(chǎng)目前存量?jī)H為202587平方米，消耗量達(dá)總體體量的2/3，這部分存量將是未 來的一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)主要供應(yīng)量。 [pic] 2.2.3在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 從各區(qū)花園洋房產(chǎn)品的平均價(jià)格來看，渝北區(qū)仍然排在第一位，該區(qū)域的項(xiàng)目尤其是 北部新區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目整體品質(zhì)都比較高，而且基本都為品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤，生態(tài)、 景觀、設(shè)計(jì)規(guī)劃等作的都比較到位， “優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”順理成章。 南岸區(qū)平均價(jià)格偏低，主要因?yàn)槎ㄎ惠^低的崇文小區(qū)（平均售價(jià)2500元/m2）的價(jià)格 大幅度拉低了南岸區(qū)的整體均價(jià)， 江北、沙坪壩、高新區(qū)及大渡口四區(qū)目前分別只有一個(gè)花園洋房項(xiàng)目在售，雖然不足以 代表整個(gè)區(qū)域的平均水平但表現(xiàn)在單個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格上仍然體現(xiàn)了各區(qū)間的差距。江北區(qū) 向來是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，近年來更是發(fā)展迅速，其土地價(jià)格同等級(jí)別情況下明顯 要比其他四區(qū)高，所以終端產(chǎn)品的價(jià)格也是四區(qū)中最高；沙坪壩、高新區(qū)緊密相連，開 發(fā)成本和市場(chǎng)環(huán)境趨同，所以終端產(chǎn)品售價(jià)相當(dāng)。大渡口區(qū)由于經(jīng)濟(jì)水平、交通等原因 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)起步較晚，但近兩年發(fā)展迅速，市場(chǎng)熱度逐步提高，顯示了強(qiáng)大的潛力 ，可以發(fā)現(xiàn)，大渡口花園洋房的價(jià)格雖在四區(qū)中最低，但差距也僅有200元，這反映了真 實(shí)的大渡口市場(chǎng)的水平。 2.3未來半年內(nèi)將入市花園洋房項(xiàng)目 |項(xiàng)目名稱 |區(qū)域 |預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 |體量 | |香林華府 |巴南 |2005年8月 |　—— | |申燁太陽城 |巴南 |2006年初 |15000M2 | |天江鼎城 |江北 |2005年9月 |70000 M2 | |金韻天城 |渝北 |2005年10月 |　—— | |融科蔚城 |渝北 |2005年8月 |　—— | 據(jù)我司調(diào)查，未來半年內(nèi)將入市的花園洋房項(xiàng)目大約5個(gè)。從入市時(shí)間上看，大部分 集中在今年8、9月份，入市時(shí)間比較集中?？磥肀婇_發(fā)商對(duì)下半年十分看好，紛紛選擇 同一時(shí)間集中上市。 從區(qū)域分布上看，渝北和巴南新入市力量強(qiáng)勁，二者分別有兩個(gè)項(xiàng)目，另外一個(gè)位于 江北區(qū)。值得關(guān)注的是表現(xiàn)十分搶眼的巴南區(qū)，該區(qū)近年來經(jīng)濟(jì)建設(shè)的力度加大，交通 等設(shè)施日趨完善，加之擁有得天獨(dú)厚的景觀資源和土地優(yōu)勢(shì)，這些正是花園洋房開發(fā)中 所稀缺的重要資源，優(yōu)越的條件吸引了不少商家在此開發(fā)花園洋房物業(yè)。目前該區(qū)域花 園洋房類產(chǎn)品建設(shè)力量強(qiáng)勁，大有后來居上之勢(shì)。相信該區(qū)域內(nèi)將來仍會(huì)不斷的有新項(xiàng) 目面世，讓我們共同期待。 3.產(chǎn)品特征分析 3.1地理區(qū)位特征 目前重慶市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品在開發(fā)地理區(qū)位的選擇上仍然傾向于遠(yuǎn)離市中心、自 然景觀出色、土地成本低廉的郊區(qū)或者欠發(fā)達(dá)區(qū)域，不過由于消費(fèi)者對(duì)各種配套要求的 不斷提高使其有向近市中心區(qū)域發(fā)展的趨勢(shì)。 3.2立面風(fēng)格 在立面風(fēng)格上，大多數(shù)產(chǎn)品擁有自己獨(dú)特的風(fēng)格流向，目前比較主流的是歐式風(fēng)格， 比如英倫風(fēng)格、法蘭西風(fēng)格、地中海風(fēng)格等等；另外，有一部分產(chǎn)品的外立面顯得比較 凌亂,概念模糊，特點(diǎn)不夠鮮明，主要表現(xiàn)為，色彩單調(diào)、灰暗、過于復(fù)雜等等。 3.3小區(qū)綠化、配套特點(diǎn) 目前，眾多花園洋房項(xiàng)目在綠化和配套這兩點(diǎn)上下的工夫最大，已然成為開發(fā)商主打 的競(jìng)爭(zhēng)力之一，紛紛將其作為最為重要的環(huán)節(jié)來打造。這些項(xiàng)目大都與江、湖、水掛邊 ，而且呈低容積率、少硬化、大綠化、多配套等特點(diǎn)。 總體看來有以下幾點(diǎn)特征： ◆綠化率普遍較高，少則30%，多則達(dá)50%以上。 ◆綠化植被多以草坪、各種灌木為主。 ◆湖泊、假山、小橋流水、亭臺(tái)樓榭應(yīng)有盡有。 ◆會(huì)所、學(xué)校、游泳池等種類繁多。 ◆配套水平不均衡，表現(xiàn)差異大。 ◆少部分樓盤景觀、綠化規(guī)劃上存在牽強(qiáng)、不合理等問題。 ◆“量”已足夠但“質(zhì)”上有待加強(qiáng)。 3.4戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) ◆大戶型占絕大部分，小戶型數(shù)量有限。 ◆大部分采取3+1、4+1等平層加躍層結(jié)構(gòu)，也有部分純躍層和錯(cuò)層產(chǎn)品。 ◆動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)合理，大開間，小進(jìn)深等戶型受青睞。 ◆通風(fēng)、采光、朝向等硬性指標(biāo)成為熱點(diǎn)。 ◆露臺(tái)、入戶花園、庭院等漸成為主流。 3.5廣告訴求特點(diǎn) ◆以項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力作為訴求點(diǎn)，比如：金科天籟城·美社——四度空間,五親住宅 ◆以項(xiàng)目獨(dú)有特色作為訴求點(diǎn)，比如：奧林匹克花園——山水奧運(yùn)村 ◆以天然資源、自然景觀作為主要訴求，比如：崇文小區(qū)——南山森林洋房，洞天養(yǎng)生 福邸 ◆以案名和概念作為主推點(diǎn)，比如：陽光美地——幸福在陽光下 ◆以文化特質(zhì)作為主要訴求，比如：棕櫚泉國(guó)際花園——象棕櫚泉一樣生活 ◆綜合品質(zhì)，虛幻、憧憬型訴求，比如：楓林秀水——春華秋實(shí)、醉美一生 3.6花園洋房之華策定義 目前，重慶市場(chǎng)上花園洋房可謂百花齊放、爭(zhēng)奇斗艷，各種風(fēng)格、各種檔次的產(chǎn)品充 斥著市場(chǎng)，興盛但混亂?；▓@洋房的定義或界定范圍歷來是見仁見智，眾說紛紜。 綜合華策對(duì)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出華策自己對(duì)花園洋房的定義和 界定范圍，姑且稱之為“華策定義”： o 擁有獨(dú)特的社區(qū)文化或生活主題，別墅享受，多層價(jià)格； o 低密度，一般容積率不超過1.0，建筑密度較高，居住人口密度??； o 產(chǎn)品形式為五層左右，戶戶擁有花園或大景觀露臺(tái)，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋 等外國(guó)風(fēng)格為主； o 全大戶型設(shè)計(jì)、戶型寬敞、分區(qū)合理，崇尚舒適度及生活品位； o 強(qiáng)調(diào)景觀和稀缺資源，擁有功能齊全的各種生活配套； o 小區(qū)園林規(guī)劃張弛有道、層次分明、風(fēng)格明顯，綠化率較高（一般在50%左右）； 針對(duì)目前重慶花園洋房市場(chǎng)良莠不齊的局面，我們根據(jù)定義將其界定為三個(gè)檔次： 高端：滿足5條以上，符合中產(chǎn)階級(jí)...
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