南京市場前期調(diào)研報(bào)告
南京市場前期調(diào)研報(bào)告 目錄： 一、南京市房地產(chǎn)總體狀況分析； 二、南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性； 三、政府房地產(chǎn)發(fā)展政策； 四、政府城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響； 五、城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響； 六、南京市房地產(chǎn)企業(yè)競爭企業(yè)狀況； 七、江寧板塊詳細(xì)資料； 八、民信將軍路項(xiàng)目諸項(xiàng)信息； 九、民信將軍路項(xiàng)目SWOT分析及預(yù)見性建議； 一、南京市房地產(chǎn)總體狀況分析 南京市房地產(chǎn)整體上市場供需兩旺，價(jià)格持續(xù)上漲，賣方市場特征顯著，但同時(shí)也具 有結(jié)構(gòu)性短缺市場的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化 、品牌化、專業(yè)化，這就意味著本項(xiàng)目入市不僅要面臨微觀的項(xiàng)目競爭，也要面臨企業(yè) 、板塊層面的競爭。如何在市場上找準(zhǔn)機(jī)會點(diǎn)擊敗競爭對手？通過對南京房地產(chǎn)市場、 板塊市場、項(xiàng)目本身及目標(biāo)客戶群的詳細(xì)分析，認(rèn)為南京房地產(chǎn)市場正處于從用戶市場 向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借 鑒一線發(fā)達(dá)城市的成熟市場經(jīng)驗(yàn)，在完善產(chǎn)品本質(zhì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造概念市場。 總體供求狀況呈現(xiàn)賣方市場特征 1、土地供應(yīng)狀況 □新的土地批租政策——拍賣，預(yù)示著南京的土地市場開始進(jìn)入市場化階段。 □城市改造規(guī)劃提供大量土地進(jìn)入市場——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、十大城市工 程的啟動(dòng)、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。 □南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過熱，而城郊相對較遲緩，因此，政府有 意識地利用調(diào)整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達(dá)到有效地疏散城市 人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的。 □待開發(fā)土地大多集中在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資 源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公共 設(shè)施建設(shè)需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開 發(fā)，因此城區(qū)外擴(kuò)已經(jīng)是大勢所趨?？梢?。大量待開發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。 2、住宅供求狀況 供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長——這一點(diǎn)也可以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來。1998年以來商 品住宅的供應(yīng)量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2000年，市場供求增幅加大，呈供 求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年 的購買力的釋放） 表一：南京市歷年商品住宅供求情況 竣工面積（萬/㎡）銷售面積（萬/㎡）其中個(gè)人購買面積（萬/㎡） 1995230.7875.6921.44 1996275.6791.0843.54 1997207.87141.4787.64 1998270.46153.0488.66 1999314.33149.2784.5 2000297.55189.88144.17 2001309.09248.00234.82 2002352.00333.50---- 表二：南京市截止6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資 指標(biāo)名稱計(jì)量單位本月止累計(jì)比去年同期±% 房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元82.3167 #商品房屋投資額億元63.9775 土地開發(fā)投資額億元11.5436.7 1、按工程用途分 住宅億元52.6960.6 辦公樓億元7.2625.1 商業(yè)用房億元5.6484.9 其他億元16.72119.6 2、房屋建筑面積 施工面積萬平方米1099.2128.8 #住宅萬平方米857.730.3 竣工面積萬平方米95.1119 #住宅萬平方米88.831.7 3、商品房屋銷售面積萬平方米145.7719.8 #住宅萬平方米133.8629.7 4、商品房屋銷售額億元47.5927.6 #住宅億元41.3138.1 5、土地開發(fā)面積萬平方米12581.7 反映在房地產(chǎn)銷售上，給人的印象是：大凡推出的項(xiàng)目，無論規(guī)模大小，價(jià)格高低一 般都賣得不錯(cuò)，賣方市場特征顯著。南京的空置情況很少，目前置率還不足5%，只有全 國平均的四分之一。自2000年以來，南京新建商品房銷售面積增幅一直快于竣工面積增 幅，這使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面積為89 .6萬平方米，2001年即減少到82.6萬平方米，到2002年底，全市僅空置商品房79.6萬平 方米，而目前，全市商品房空置面積僅為23.3萬平方米。 3、供求結(jié)構(gòu)狀況 從近兩年的銷售情況看，5000元/平方米以上的住宅供應(yīng)率為20%，而需求率為18.4% ；4000-5000元/平方米的住宅供應(yīng)率為40%，需求率為27.4%；3000- 4000元/平方米供應(yīng)率為40%,需求率為54.2%。 附注1：南京市——2002GDP：1295億元，人均GDP為22908元；2003人均GDP約為3000美 元；面積6421平方千米，人口544萬。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。區(qū)號025 。 玄武區(qū)面積70平方千米，人口39萬。郵政編碼210018。 白下區(qū)面積25平方千米，人口32萬。郵政編碼210002。 秦淮區(qū)面積23平方千米，人口23萬。郵政編碼210001。 建鄴區(qū)面積18平方千米，人口24萬。郵政編碼210004。 鼓樓區(qū)面積24平方千米，人口52萬。郵政編碼210009。 下關(guān)區(qū)面積30平方千米，人口28萬。郵政編碼210011。 浦口區(qū)面積平方千米，人口萬。區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)，郵政編碼211800。 六合區(qū)面積平方千米，人口萬。區(qū)人民政府駐雄州鎮(zhèn)，郵政編碼211500。 棲霞區(qū)面積302平方千米，人口34萬。郵政編碼210046。 雨花臺區(qū)面積148平方千米，人口21萬。郵政編碼210012。 江寧區(qū)面積1602平方千米，人口74萬。區(qū)人民政府駐東山鎮(zhèn)，郵政編碼211100。 溧水縣面積1048平方千米，人口40萬。縣人民政府駐在城鎮(zhèn)，郵政編碼211200。 高淳縣面積750平方千米，人口43萬?？h人民政府駐淳溪鎮(zhèn)，郵政編碼211300。 附注2：國民經(jīng)濟(jì)快速增長（摘之2003年1月份“南京市政府工作報(bào)告”） 去年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成1295億元，比上年增長12.5%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入265億元， 增長26.7%。郊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速。“綠色南京”工程開始啟動(dòng)，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)建設(shè) 和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得新進(jìn)展，郊縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成423億元，同比增長18.8%。工業(yè) 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值498億元，增長11%。工 業(yè)總投入達(dá)到241億元，增長54.3%。揚(yáng)子石化65萬噸乙烯改造工程等一批重大技改項(xiàng)目 建成投產(chǎn)。工業(yè)集中度有新的提高，優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步向開發(fā)區(qū)集中。第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持 快速增長勢頭。商貿(mào)流通加速擴(kuò)張，成功舉辦了中國旅游交易會等旅游會展活動(dòng)，旅游 倍增計(jì)劃成效顯著，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步活躍。全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值620億元，增長1 3.2%。 附注3：雖然歷年來，南京市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，但業(yè)內(nèi)有種認(rèn)為近年來將出現(xiàn)大 幅降溫的說法，尚不可確認(rèn)。 二、南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性 （一）河西板塊： 河西河西地區(qū)作為南京新開發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出最為活躍的因素。以三汊河 、江東北路、江東南路南北中軸線為中心，涌現(xiàn)了幾十家房地產(chǎn)開發(fā)商涌入，使河西樓 盤在很短時(shí)間內(nèi)便拔地而起，其樓盤品質(zhì)也在逐步提高，同時(shí)，河西借助于地鐵一號線 、奧體中心等的建設(shè)，又一次為房地產(chǎn)發(fā)展注入活力。 河西新城區(qū)西依長江，總用地約為54平方公里，其開發(fā)建設(shè)肇始于20世紀(jì)80年代末， 目前已有一定的居住和產(chǎn)業(yè)建設(shè)基礎(chǔ)。 河西新城區(qū)是2001年南京城市總體規(guī)劃調(diào)整的未來5—10年南京市主城建設(shè)的重點(diǎn)。 河西新區(qū)這兩年的發(fā)展，有目共睹：奧體新城的建設(shè)、高檔物業(yè)的開發(fā)、市政配套建 設(shè)與完善、商業(yè)配套以及生活配套的不斷跟進(jìn)……使得這一板塊土地價(jià)值飆升，房地產(chǎn)市 場火爆，成為住宅市場項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量最多的板塊。精品樓盤輩出，如萬科金色家園（二 期均價(jià)已達(dá)6500元以上）、月安花園（二期均價(jià)已達(dá)3800以上），但由于缺乏自然環(huán)境 的優(yōu)勢，幾乎所有的樓盤都是以人工造景為主（萬科等少數(shù)高價(jià)盤除外）。 （二）江北板塊： 江北地區(qū)包括浦口區(qū)，大廠區(qū)，六合區(qū)，江浦縣，由于長江兩岸交通滯后，江北半版 塊的房地產(chǎn)開發(fā)溫度較低，購房者尚沒有把江北版塊作為關(guān)注的選擇目標(biāo)。隨著長江五 座大橋的建設(shè)，交通的改進(jìn)，江北版塊大有可能進(jìn)入浦東模式的發(fā)展軌道；目前江北版 塊的浦口區(qū)少許樓盤開發(fā)項(xiàng)目已試圖進(jìn)入南京市購房人群的視野。 住宅多以多層為主，價(jià)格在2000元以下。 （三）寧南板塊： 主要地處雨花臺區(qū)，寧南新區(qū)由于有“仁恒”等品牌發(fā)展商實(shí)力開發(fā)，又有環(huán)境優(yōu)美的 自然景觀優(yōu)勢（雨花臺風(fēng)景區(qū)、花神湖等），成片打造高檔物業(yè)社區(qū)（如“仁恒玉蘭山莊 ”、“翠竹園”等），使得該板塊住宅市場整體價(jià)格水平不斷拉升（不排除個(gè)別因素），促 使該地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步膨脹。目前，整體房價(jià)水平已位于其它幾大“新區(qū)板塊”之首 。但該區(qū)域商業(yè)配套、生活配套等均不夠成熟，僅有的只是區(qū)位優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢。 而隨著城市化的不斷發(fā)展，河西、亞東、江寧等新區(qū)板塊的房地產(chǎn)市場價(jià)格整體水平與 寧南新區(qū)的距離將進(jìn)一步縮短，預(yù)測將來河西將與寧南持平，甚至超出寧南。 住宅多以多層為主，均價(jià)4000元左右。 （四）城東南板塊： 城東南地區(qū)后期政府對該地區(qū)的規(guī)劃改造也將直接影響該地區(qū)整體品質(zhì)的提升，城東 南地區(qū)內(nèi)也有配套不全環(huán)境不佳的地方依然存在。 城東南中山門外附近地區(qū)，經(jīng)過三年的發(fā)展，各項(xiàng)配套設(shè)施已非常健全，呈現(xiàn)相當(dāng)繁 榮的人文景象。 住宅以多層和小高層為主，多層均價(jià)在4300左右，小高層的均價(jià)在5000左右。 （五）城北板塊： 城北片區(qū)與其余片區(qū)相比略顯沉寂，但今年以來，隨著幕府山地區(qū)環(huán)境的改善和景觀 的開發(fā)，以及幕府東路與棲霞大道、二橋的快速開通，使下關(guān)、大橋、幕府山地區(qū)，經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)連成了一體，從而使原有以下關(guān)地區(qū)為中心的城北居住區(qū)劃分有了重大調(diào) 整，原有因人口環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等因素而顯品質(zhì)不高的樓盤，因新開樓盤及今明兩年即 將推出的樓盤整體的烘托，也將顯現(xiàn)出活力。 城北地區(qū)居住人口密度不高，下關(guān)地區(qū)人員流動(dòng)性強(qiáng)，衛(wèi)生狀況還需改善。沿江一帶 大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境對居住有一定影響。目前，隨著各部門及各企業(yè) 對環(huán)保的重視及措施到位，環(huán)境已進(jìn)一步改善。 以紅山地區(qū)、邁皋橋地區(qū)為中心的居住區(qū)因環(huán)境較好，生活配套較齊全，也成為城中 、城北居民購房的主要地區(qū)之一。 住宅以多層和小高層為主，多層均價(jià)在3700左右，小高層的均價(jià)在4000左右。 （六）江寧板塊： 江寧地理位置優(yōu)越，土地資源較主城區(qū)更為豐富，房地產(chǎn)開發(fā)已成為該地區(qū)活力最強(qiáng) 的產(chǎn)業(yè)之一。江寧的房產(chǎn)呈現(xiàn)品種最多、風(fēng)格最為豐富多樣的地區(qū)。 江寧房價(jià)從經(jīng)濟(jì)型到高檔型均有，從2500元至3400元不等。江寧房地產(chǎn)目前已呈現(xiàn)出 大盤唱戲的狀況。但總體而言，江寧從整體上還未形成功能齊備的生活氛圍。 江寧物業(yè)近年來如雨后春筍般拔地而起。但與市中心相比卻是相對滯后，道路、交通 等基礎(chǔ)設(shè)施還顯得不夠便利，生活配套方面也較單一，雖有高爾夫練習(xí)場、高標(biāo)準(zhǔn)俱樂 部等高檔消費(fèi)娛樂設(shè)施。但適合大眾需求的餐飲服務(wù)、文化娛樂等設(shè)施還很欠缺。 江寧新區(qū)是離寧南板塊最近的一個(gè)區(qū)域，也是構(gòu)成競爭威脅最大的一個(gè)板塊。江寧的 撤縣建區(qū)進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)，房地產(chǎn)市場更是百花齊放。目前，江寧大致 可劃分為四大板塊：將軍路板塊、開發(fā)區(qū)板塊、東山板塊、大學(xué)城板塊。將軍路板塊以 別墅項(xiàng)目為主，自然景觀優(yōu)美、空氣清新，但商業(yè)配套、生活配套等還有待進(jìn)一步完善 ，整體房價(jià)水平位于江寧幾大板塊之首（多層均價(jià)2900元左右，別墅均價(jià)4000元以上） ；其次是開發(fā)區(qū)百家湖一帶，目前市政配套等較為完善，但人氣不是很高，主要以多層 公寓為主（均價(jià)達(dá)2500- 2600元）；大學(xué)城板塊依靠文化教育優(yōu)勢，也是以多層公寓為主（均價(jià)2400- 2500元）；東山板塊是江寧老城區(qū)，生活配套、商業(yè)配套等最為成熟，70%為多層（整體 均價(jià)2200-2300元）。 （七）城中板塊： 主要地處玄武區(qū)、鼓樓區(qū)，為南京市中心城區(qū)，各方面配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，但 可利用土地面積較小，住宅以小高層為主，均價(jià)在6000元左右； 該板塊更多的向中心商務(wù)區(qū)為主，開發(fā)純住宅的可利用土地很少。 （八）仙林新區(qū)板塊 由于一直受交通瓶頸影響較為嚴(yán)重，離市中心距離較遠(yuǎn)，缺乏完善的商業(yè)配套、生活 配套等設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)也主要以“亞東”為主。但“大學(xué)城”的文化教育優(yōu)勢、自然景觀 優(yōu)美等也使得該區(qū)域土地價(jià)值不斷上升，特別是開通的玄武湖地下隧道，這使仙林地區(qū) 到達(dá)市中心的距離縮短了10分鐘，這一工程最大的受益者是“亞東板塊”。 三、政府房地產(chǎn)發(fā)展政策 1．2005年人均住房25平方米。到去年年底為止，南京市城鎮(zhèn)居民擁有建筑面積平均 為21.4平方米,在全國處于中等水平。在國家計(jì)委擬訂的全面實(shí)現(xiàn)小康社會指標(biāo)體系中， 城鎮(zhèn)居民住宅的基本標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積為30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后， 南京將分兩步走，來具體實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，力爭到2005年實(shí)現(xiàn)人均住宅居住面積25平方米 。（2003年4月2日公布） 2．公積金繳存比例將提高。南京市住房公積金新標(biāo)準(zhǔn)即將出臺，今后公積金的繳存 比例將上調(diào)為年人均工資的20%，其中個(gè)人和單位各承擔(dān)一半；目前南京市住...
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