濟(jì)南商業(yè)項目市場調(diào)研報告
濟(jì)南商業(yè)項目市場調(diào)研報告 二ОО四年四月十五日 前 言 本次對濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行調(diào)研，主要從濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 、濟(jì)南市商業(yè)市場現(xiàn)狀、項目周邊市場現(xiàn)狀、項目同類物業(yè)概況、濟(jì)南市商業(yè)租售價格 水平，同時重點了解泉城路商圈發(fā)展趨勢及租售價格水平，并進(jìn)行了全面的實地調(diào)查。 一、調(diào)研目的 全面深入調(diào)研，以獲知同類物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、項目地塊的環(huán)境特征，并以此為基礎(chǔ)，結(jié) 合目前濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，從而商業(yè)項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位提供強(qiáng)有力的市場支持 。 二、調(diào)研時間 2004年3月12日～4月2日 三、信息來源 主要來自于濟(jì)南市統(tǒng)計局、泉城路管理委員會等政府部門及政府網(wǎng)站；濟(jì)南市多個 大型商場及超市、房地產(chǎn)營銷策劃公司等專業(yè)公司；齊魯晚報、濟(jì)南時報等媒體，以及 相關(guān)文字資料。 四、調(diào)研區(qū)域 濟(jì)南市市中區(qū)、歷下區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)。 五、調(diào)研對象 同類可比性商業(yè)物業(yè)、項目周邊環(huán)境、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理公司 及相關(guān)媒體，并尋訪了部分目標(biāo)投資者及終端消費(fèi)客戶。 六、調(diào)研內(nèi)容 1、濟(jì)南房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢 2、區(qū)域市場狀況及競爭市場 3、濟(jì)南市主要商圈租售價格水平及人流、車流情況 七、信息整理 將得到的原始信息進(jìn)行分析、歸納、總結(jié)，并做進(jìn)一步提煉，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項目 總體功能定位及市場定位的研究。 注：本報告所述商業(yè)物業(yè)及相關(guān)數(shù)據(jù)、分析文字，若無特別說明，均指所述地段地 面一層商業(yè)物業(yè)。 前 言 2 第一部分 宏觀環(huán)境研究 6 一、濟(jì)南市2003年經(jīng)濟(jì)總量分析 6 二、濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 9 三、2003年商品房銷售情況 10 四、2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 11 第二部分 濟(jì)南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 13 一、濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)綜述 13 二、各類商業(yè)物業(yè)主要特征 24 第三部分 濟(jì)南市主要商業(yè)物業(yè)調(diào)查 27 第四部分 濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)租售價格 29 一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格 29 二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 30 三、文化西路商業(yè)街租售價格 31 四、花園路、東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價格 32 第五部分 濟(jì)南市主要商圈人流、車流調(diào)查 35 一、經(jīng)四路路段 35 二、經(jīng)二路路段 35 三、泉城廣場周邊及花園路路段 36 附 表 37 附表1 二ОО三年房地產(chǎn)買賣情況表(含住宅、非住宅) 37 附表2 住房買賣分類情況表 38 附表3 泉城路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格一覽表 39 附表4 經(jīng)四路商業(yè)街租金價格一覽表 40 附表5 永興人防地下商城租金價格一覽表 41 附表6 文化西路商業(yè)街租金價格一覽表 42 附表7 花園路沿線商業(yè)物業(yè)價格一覽表 43 附表8 老東門商圈周邊商業(yè)物業(yè)價格一覽表 44 附表9 銀座商城 45 附表10 銀座購物廣場 46 附表11 萬達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場 47 附表12 貴和購物中心 48 附表13 貴和商廈 50 附表14 人民商場 51 附表15 洪樓大潤發(fā)超市 52 附表16 濟(jì)南華聯(lián)商廈 53 附表17 嘉華購物廣場 54 表18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計 55 表19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計 56 表20 泉城廣場周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計 58 附表21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 60 附圖 商鋪調(diào)查價格鋪位（部分） 61 第一部分 宏觀環(huán)境研究 一、濟(jì)南市2003年經(jīng)濟(jì)總量分析 濟(jì)南市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1367.8億元，比上年增長14.5%，提高1.3個百分點，為19 97年以來7年間增速最高的年份，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元，增長13.2%。其中，第一產(chǎn) 業(yè)增加值105.0億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)599.6億元，增長18.0%;第三產(chǎn)業(yè)663.2億元， 增長13.0%。 濟(jì)南城市市區(qū)人口規(guī)劃將逐步達(dá)到400萬人，GDP近幾年年遞增12.9%，到2007年全市 將實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2100億元；另外，2003年全社會固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額 雙雙超過500億元，分別達(dá)到504.9億元、533.2億元。 （一）工業(yè)生產(chǎn)和效益快速增長 全市第二產(chǎn)業(yè)增加值599.6億元，增長18.0%，比上年提高3.2個百分點，拉動經(jīng)濟(jì)增 長8.5個百分點，其中：工業(yè)增長21.8%，拉動經(jīng)濟(jì)增長7.9個百分點，成為推動全市經(jīng)濟(jì) 增長的主要動力。 2003年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值426.6億元，同比增長22.4%，增幅水平 達(dá)到了1993年以來的最高水平；銷售收入突破千億大關(guān)，達(dá)到1223.1億元，增長33.3%， 超過到2007年達(dá)到2500億元，年均增長22%的速度，高出上年10.2個百分點；利稅首次超 過百億，達(dá)到133.5億元，增長42.4%。在281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，產(chǎn)量同比增長的198種 ，占70.5%。其中，小型電子計算機(jī)（服務(wù)器）增幅達(dá)92%，背投彩色電視機(jī)增幅達(dá)42.5 %。 （二）農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展 全年農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值180.3億元。種植業(yè)占59.4%（蔬菜占32.4%），牧業(yè)占33.8% ，林業(yè)占5.7%，漁業(yè)占1.1%。蔬菜、畜牧產(chǎn)值比重達(dá)到全部農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值的66.2%， 成為農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 從產(chǎn)量及增長速度上看，糧食總產(chǎn)量220.6萬噸，比上年增長16.2%；蔬菜總產(chǎn)量66 8.7萬噸，增長5.5%；肉類產(chǎn)量36.9萬噸，增長4.5%。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，全市年銷售 收入500萬元以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展到109家，其中超億元企業(yè)12家。 （三）經(jīng)濟(jì)增長的“三大亮點”呈現(xiàn)快速發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)到26%，比上年 提高2個百分點，達(dá)到343億元，同比增長31.8%，高于全市平均增幅13.8個百分點。 個體私營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)消費(fèi)品零售額302.7億元，增長19.4%，占社會消費(fèi)品零售總額的 比重為56.8%。 對外貿(mào)易繼續(xù)擴(kuò)大，全年完成外貿(mào)進(jìn)出口總額20.2億美元，比上年增長35%。其中進(jìn) 口額11.8億美元，增長48%；出口額8.4億美元，增長20.2%。 （四）固定資產(chǎn)投資快速增長 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資504.9億元，增長24.8%。其中：基本建設(shè)完成投資18 0.1億元，比上年同期增長31.0%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資89.8億元，增長17.4%。在完成投 資中，住宅投資74.1億元，增長15.4%，占據(jù)主體地位，達(dá)82.5%；辦公樓投資5.4億元， 下降11.5%；商業(yè)營業(yè)用房投資6.5億元，增長225%。 （五）商貿(mào)流通、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)繁榮活躍 商業(yè)新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，傳統(tǒng)商貿(mào)的檔次水平明顯提高，社區(qū)服務(wù)、旅游、教育培 訓(xùn)、物業(yè)管理、中介咨詢等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)一步加快。全年實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 533.2億元，增長15.6%。其中：批發(fā)零售貿(mào)易零售額433.2億元，增長15.7%；餐飲業(yè)零 售額74.4億元，增長15.4%。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值198.5億元，比上年增長15%。旅游業(yè)受“非典”影響，全年共 接待國內(nèi)外旅游人數(shù)954.7萬人次，下降6.6%，旅游總收入72億元，下降8.5%。 （六）財政金融保持平穩(wěn)發(fā)展 實現(xiàn)地域財政收入264.2億元，增長12.6%，其中地方財政一般預(yù)算收入76.1億元， 增長19.6%。全市金融機(jī)構(gòu)年末人民幣各項存款余額2449.5億元，比年初增長21.43%；人 民幣各項貸款余額2475.1億元，比年初增長18.26%。 結(jié)論：各項總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，濟(jì)南市社會經(jīng)濟(jì)仍處于一個高速發(fā)展的時期。工業(yè) 產(chǎn)銷兩旺，農(nóng)林牧漁豐收，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快。物質(zhì)的極大豐富帶來了流通業(yè)的飛速 發(fā)展，社會商品零售總額首次突破500億元，達(dá)到533.2億元。其中，個體私營經(jīng)濟(jì)成為 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅力量，比重達(dá)到56.8%，發(fā)展速度高于整個社會商品零售業(yè)的發(fā)展速 度。個體私營業(yè)主的經(jīng)濟(jì)角色越來越重要。 以旅游業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，正常年份旅游人次逾千萬，消費(fèi)總量達(dá)78億 元。 社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶來商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)力度加大。商業(yè)用房投資在整個固定 資產(chǎn)投資中速度最快，增長速度達(dá)225%。短時間內(nèi)各種商業(yè)地產(chǎn)項目的紛紛上馬，必然 帶來后期招商、銷售的激烈競爭，地段、商業(yè)價值、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃等要素將成為 競爭比拼的有力武器。 二、濟(jì)南市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比分析 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2002年一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為8.2：42.4：49.4，發(fā)展到7.7：43 .8：48.5，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大支柱。 表1 濟(jì)南市2002、2003年各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值對比分析 |年份 |第一產(chǎn)業(yè)（億元）|第二產(chǎn)業(yè)（億元）|第三產(chǎn)業(yè)（億元）| |2002年 |98.7 |501.6 |599.7 | |2003年 |105.0 |599.6 |663.2 | |增長率 |5% |18% |13% | [pic] 結(jié)論：從2002、2003年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重來看，第三產(chǎn)業(yè)比重均是最大，達(dá)48%以上 ，增長速度13%，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間巨大。 三、2003年商品房銷售情況 2003年全市房地產(chǎn)交易頻繁，一、二級市場交投兩旺。1~9月，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓17871件 ，比上年同期增長44.8%，其中，房地產(chǎn)買賣14562件；轉(zhuǎn)讓面積244.24萬㎡，增長37.1 %；轉(zhuǎn)讓金額38.33億元，增長29.0%。房地產(chǎn)抵押6272件，比上年同期增長118.1%；抵押 面積163.55萬㎡，增長1.2%；抵押金額51.58億元，下降28.42%。（詳見附表1） 自2002年三季度以來，全市商品住房與二手住房的平均價格走勢極為相似，兩者整 體上均呈平穩(wěn)上升態(tài)勢（見圖2）。其中三季度商品住房平均價格為2281元/㎡，比上季 度增長2.7%，比去年同季增長14.9%，平均遞增幅度為3.54%；三季度二手住房的平均價 格為1733元/㎡，比上季度下降1.4%，比去年同季增長22.5%，平均遞增幅度為5.2%。二 手住房價格除與上季度相比為負(fù)數(shù)外，同比增長幅度比商品住房高7.6個百分點，平均遞 增幅度比商品住房高1.7個百分點。另外，商品住房與二手住房平均價格之間的差別沒有 明顯變化，依舊恒定在1：0.75左右。 [pic] 圖2 商品住房與二手住房均價走勢示意圖 另外，由于城市新規(guī)劃的實施形成大量拆遷戶對商品住房的空前需求以及二手房市 場仍未完全放開、市場供應(yīng)相對不足，以及商品房銷售司法解釋的出臺，導(dǎo)致了二手房 和新建商品房銷售面積悄然發(fā)生了換位，二手住房銷售面積已從去年高于商品住房1.21 萬㎡（83.02減81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95萬㎡（79.69減64.74），其連 續(xù)幾年的榜首位置已回歸商品住房。（詳見附表2） 結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識增強(qiáng)，不動產(chǎn)投資已成為市民 閑散資金的主要出路。 圖3 2003年1~9月各類住房銷售面積構(gòu)成情況 四、2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 2004年1月，規(guī)模以上工業(yè)增加值實現(xiàn)30.6億元，同比增長21%；居民消費(fèi)價格指數(shù) 同比為103.6；社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn)56.6億元，同比增長19.9%，至2月份結(jié)束，累計 實現(xiàn)104.7億元。依據(jù)2003年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢及本年政府繼續(xù)實施“大抓工業(yè)、抓大工 業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，與城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力 度繼續(xù)加大，投資繼續(xù)保持高速增長，汽車、住房、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費(fèi)品正 日益成為消費(fèi)亮點、熱點，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。據(jù)市 統(tǒng)計局預(yù)測，2004年社會消費(fèi)品零售總額將增長13.5%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可 達(dá)到12000元，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景依然看好。 結(jié)論：社會的持續(xù)高速發(fā)展及人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級、可支配收入的增多，給中 高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了極大的市場機(jī)會。 第二部分 濟(jì)南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)綜述 （一）濟(jì)南市近期商業(yè)發(fā)展歷程 上世紀(jì)90年代中期以前，濟(jì)南市民的主要購物場所是“六朵金花”：濟(jì)南百貨、大觀 園、人民商場、濟(jì)南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百。“六朵金花”無一例外是大而全的百貨 店。大到家具，小到一根針，在一個店里就可以買全。 1996年崛起的銀座商城及1997年出場的貴和購物中心率先向傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)出了挑 戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進(jìn)商場。以三聯(lián)家電為代表的各種專業(yè)商場、專賣店也在濟(jì)南遍地開花 ，傳統(tǒng)百貨店遭到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，大部分客流被分流。 “超市要革百貨的命”，在一定程度上概括了濟(jì)南商業(yè)第二輪洗牌的演化過程。世界 購物廣場的出現(xiàn)，如原子裂變般釋放出巨大能量，不少有外省資金以及外埠管理背景的 企業(yè)接踵而至，紛紛來到濟(jì)南開辦超級市場，新國道、萬嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤 發(fā)、上海聯(lián)華等如雨后春筍。 兩個回合下來，不少曾經(jīng)輝煌的濟(jì)南本土商號逐漸淡出。第一回合中，老字號的濟(jì) 南第一百貨出局；第二回合，開“平價商場”先河的中興商廈、曾是中國企業(yè)500強(qiáng)的濟(jì)南 國貿(mào)大廈相繼出局，濟(jì)南最早的百貨店——濟(jì)南百貨大樓也是元氣大傷。 我國加入世貿(mào)組織的同時，最新一輪的濟(jì)南商戰(zhàn)才是真正較量的開始。首先是業(yè)態(tài) 升級大戰(zhàn)。集購物、休閑、娛樂和飲食于一身的銀座地下購物廣場，自2000年開業(yè)至今 持續(xù)火爆，一站式的超級購物模式這種新興的第三代商業(yè)形態(tài)不斷叫響泉城。隨后上海 聯(lián)華、北京國美等省外實力商家及沃爾瑪、家...
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