土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)和拿地課綱

  培訓(xùn)講師：張飚

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張飚個(gè)人介紹現(xiàn)任：易信城市產(chǎn)業(yè)研究院董事長(zhǎng)中環(huán)國(guó)投生態(tài)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)國(guó)家教育國(guó)際化工作小組總策劃中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊專家顧問(wèn)清華大學(xué)、北京大學(xué)、武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)高級(jí)總裁班特聘 詳細(xì)>>

張飚
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土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)和拿地課綱詳細(xì)內(nèi)容

土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)和拿地課綱

土地運(yùn)營(yíng)、估價(jià)與拿地
（張飚 計(jì)劃12課時(shí)）
授課方式：
一、標(biāo)桿案例解析
二、個(gè)人實(shí)操案例介紹
三、傳統(tǒng)模式系統(tǒng)分析與講解
四、目前形勢(shì)下的創(chuàng)新模式分析與講解
第一章 傳統(tǒng)拿地模式的思考
一、從概念開始
（一）交易對(duì)象
（二）交易物品
（三）交易方式
（四）交易價(jià)格
二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關(guān)系
案例：融創(chuàng)地價(jià)表、萬(wàn)達(dá)地價(jià)表、華夏幸福基業(yè)地價(jià)表、碧桂園地價(jià)表、萬(wàn)科地價(jià)表
三、共性研判
（一）房地產(chǎn)開發(fā)的意義
（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷
四、共性解讀
（一）專注單一特定類型土地的意義
（二）尋求與政府、央企某一種特定結(jié)合的意義
五、與政府結(jié)合的傳統(tǒng)形式
本節(jié)探討在過(guò)去的20年里，開發(fā)企業(yè)與政府結(jié)合的各種形式，以下形式仍需結(jié)合招拍掛
（一）中心城區(qū)企業(yè)、機(jī)構(gòu)的外遷（濟(jì)南東進(jìn)模式的廣泛應(yīng)用）
（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）
（三）新農(nóng)村建設(shè)（河北省的失?。?br /> （四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（城投公司）
（五）基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)建設(shè)換取土地（東方園林）
（六）產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地（光谷）
六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點(diǎn)和應(yīng)對(duì)手段
（一）財(cái)政收支兩條線的影響
（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性
（三）新增建設(shè)用地指標(biāo)限制
（四）一級(jí)開發(fā)招標(biāo)機(jī)制
（五）地方融資平臺(tái)融資機(jī)能喪失
（六）樓堂館所禁建對(duì)政府主導(dǎo)型新區(qū)造城模式的毀滅
案例：萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山的轉(zhuǎn)型
現(xiàn)行土地管理機(jī)制下土地運(yùn)營(yíng)與拿地模式實(shí)操
一、規(guī)劃體系和國(guó)土資源體系的關(guān)系
（一）三大規(guī)劃體系的意義
1、總體規(guī)劃
2、控制性規(guī)劃
3、土地利用規(guī)劃
（二）一二級(jí)土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性
1、二級(jí)土地招拍掛的規(guī)劃體系
2、一級(jí)土地開發(fā)的規(guī)劃體系
案例：國(guó)土規(guī)劃調(diào)整程序
二、一級(jí)土地開發(fā)的三大節(jié)點(diǎn)
三、一級(jí)土地開發(fā)的合規(guī)性
四、傳統(tǒng)拿地模式實(shí)操案例：華藏世界合作合同
五、一級(jí)開發(fā)的土地成本確認(rèn)
案例：丁字灣南海新城
六、二級(jí)招拍掛的經(jīng)驗(yàn)分享
（一）從土地出讓計(jì)劃開始
（二）掛牌條件設(shè)計(jì)
（三）競(jìng)價(jià)策略
（四）摘牌后調(diào)容----玩不起的貓膩
（五）賬戶可以解決標(biāo)底
（六）臨場(chǎng)授權(quán)
（七）參與就是獲利
（八）阻擊獲利
課堂練習(xí)一
實(shí)戰(zhàn)模擬：掛牌
第三章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新
一、從產(chǎn)業(yè)展開對(duì)政府需求的研判---與政府結(jié)合的升級(jí)模式
二、從政府職能展開全新的結(jié)合模式
案例：中新生態(tài)城
解讀：生態(tài)文明
三、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長(zhǎng)
案例：案例：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村
四、引導(dǎo)政府的政績(jī)觀念之二：產(chǎn)業(yè)升級(jí)
案例：北京朝陽(yáng)：科技CBD
案例：京津冀一體化規(guī)劃
案例：?？谟^瀾湖
案例：合眾人壽
五、農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)和土地市場(chǎng)改革對(duì)土地價(jià)格的長(zhǎng)期影響
六、機(jī)遇下的拿地和土地運(yùn)營(yíng)模式
七、央企合作路徑
案例：各公司融資成本
解讀：社會(huì)資源向央企和政府傾斜
案例：地鐵公司和地鐵上蓋
第四章 土地評(píng)估及拿地風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
一、傳統(tǒng)教科書的土地估價(jià)方式
（一）傳統(tǒng)估價(jià)方式
（二）不可操作性
二、具備實(shí)操性的土地評(píng)估工具：戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣
三、進(jìn)入城市和區(qū)域的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)
四、單一地塊的評(píng)估模型和拿地風(fēng)險(xiǎn)
五、待定土地的開發(fā)技巧
六、二手土地拿地實(shí)際操作程序和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
課堂練習(xí)二
實(shí)戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評(píng)估

 

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