《關(guān)于城市投資地圖的編制》

《關(guān)于城市投資地圖的編制》
結(jié)合城市基本面和市場環(huán)境，對城市和板塊投資價值的分析，以及投資策略的制訂
課程背景：
房地產(chǎn)市場上行周期中，土地市場處于賣方市場，眾多房企為了快速擴大規(guī)模和市場份額，實現(xiàn)跨省或全國化布局的目標，在自己并不熟悉的城市進行了土地投資。從結(jié)果來看，失敗的案例要多于成功的案例，這凸顯出在非深耕領(lǐng)域中房企投資管理能力不足、投資決策機制不成熟的問題。
事實上，每一個城市的投資價值和投資方向均有不可復(fù)制的唯一性，這取決于城市自身的基本面、市場特征、客戶需求習慣等，不能簡單粗暴的用一個地方的成功經(jīng)驗套用在另一個陌生的城市和板塊，而應(yīng)該尊重科學(xué)的分析方法有針對性的對擬投資的城市和具體項目進行投資價值分析，以增強具體投資項目在房地產(chǎn)市場周期波動中的安全性和收益的穩(wěn)定性。特別是在市場下行周期，房企的投資決策需要更加審慎，更要珍惜每一次土地投資出手的機會，把每一次的拿地都當做是企業(yè)生死攸關(guān)的決定。
通過城市投資地圖的編制，可以對擬投資城市進行有深度的全景分析，同時運用科學(xué)的方法對城市進行板塊拆解和投資價值排序，明確擬投資項目在城市中的價值地位，提前錨定可投資區(qū)域及范圍。
核心提示：
市場下行周期，如何判斷擬投資項目所在城市和具體板塊的投資價值？
項目投資的變化趨勢：
1.城市發(fā)展向外擴張，項目投資向內(nèi)收縮?；貧w主城，回歸核心板塊成為眾多房企的一致選擇。
2.回歸生意本質(zhì)，強調(diào)項目可實現(xiàn)的利潤率，強調(diào)項目的資金運轉(zhuǎn)效率。
3.回歸經(jīng)濟學(xué)市場邏輯，從需求和供應(yīng)的角度來確定定價，即對于客戶的分析和競爭的分析要更加充分，產(chǎn)品定價和投資出價要更加合理。
4.項目投資管理要向精細化研判要效益，避免為了拿項目而拿項目。
5.需規(guī)劃滯重產(chǎn)品如辦公、商業(yè)、公寓、酒店等業(yè)態(tài)要更加慎重。
課程收益：
1.城市投資地圖編制的方法論和邏輯
2.城市基本面的分析維度及分析方法
3.城市發(fā)展方向的分析和推演
4.城市房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的分析
5.城市土地市場研究的側(cè)重點和關(guān)注點
6.城市房地產(chǎn)市場研究的側(cè)重點和關(guān)注點
7.市場周期和政策周期下投資時點的研判方法
8.合理進行城市板塊劃分的方法
9.城市板塊現(xiàn)狀特征和發(fā)展?jié)摿Φ臍w納總結(jié)
10.城市板塊投資價值要素因子的選取和價值排序
11.投資策略的制定
培訓(xùn)對象：
1.房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、營銷副總。
2.前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、營銷等部門精英從業(yè)者。
課程大綱：
前言：城市投資地圖編制的方法論和邏輯
第一部分：關(guān)于城市基本面的分析
Part 01：城市頂層架構(gòu)
1、城市地緣區(qū)位和地形的重要性
2、從城市發(fā)展的歷史沿革看出端倪
3、國家對于城市的戰(zhàn)略定位決定了過去、現(xiàn)在和將來
4、城市之間存在競合，要明確城市的競爭力水平和潛在競爭對手
5、從政府的主政班子看施政方向
Part 02：經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和人口
1、經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)決定一切
2、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)看發(fā)展問題
3、政府財政和債務(wù)決定了對房地產(chǎn)的依賴度
4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃看未來的發(fā)展?jié)摿?br /> 5、產(chǎn)業(yè)布局影響了人口的遷移和購買力的差異
6、人口動能的重要性
7、從人口增長和結(jié)構(gòu)中看投資價值
8、人才吸引力對于城市競爭力的影響
Part 03：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套
1、高鐵、航空、軌道、道路與橋梁對于城市、板塊投資價值的影響
2、最重要的配套資源，商業(yè)、教育和醫(yī)療對于城市、板塊投資價值的影響
Part 04：城市規(guī)劃和發(fā)展方向
1、城市規(guī)劃格局的解讀
2、行政區(qū)劃的競爭力強制性排序
3、城市發(fā)展方向的分析和推演
第二部分：關(guān)于城市市場環(huán)境的分析
Part 01：城市房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的分析
1、從市場發(fā)展的歷程看目前所處的階段
2、分析開發(fā)商進駐的時間點與市場周期的都重疊性
3、關(guān)于典型競爭對手的分析和對標
Part 02：城市土地市場研究的側(cè)重點和關(guān)注點
1、城市土地市場政策及典型特征分析
2、不同區(qū)域的土地供求分析
3、公開地/非公開地的供求結(jié)構(gòu)
4、主要開發(fā)商的土地儲備情況
Part 03：城市房地產(chǎn)市場研究的側(cè)重點和關(guān)注點
1、城市房地產(chǎn)市場政策及典型特征分析
2、庫存及去化周期
3、成交結(jié)構(gòu)分析
4、典型項目分析
5、商業(yè)、辦公、公寓市場的分析
Part 04：市場周期和政策周期下投資時點的研判方法
1、宏觀經(jīng)濟長周期研判（康波周期）
2、宏觀經(jīng)濟中周期研判（朱格拉周期）
3、宏觀經(jīng)濟短周期研判（基欽周期）
4、房地產(chǎn)行業(yè)周期研判（庫茲涅茨周期）
5、經(jīng)濟周期疊加分析（熊彼特綜合分析）
6、城市房地產(chǎn)市場周期（四季周期）
第三部分：城市投資地圖的編制和投資策略的制定
Part 01：合理進行城市板塊劃分的方法
Part 02：城市板塊現(xiàn)狀特征和發(fā)展?jié)摿Φ臍w納總結(jié)
Part 03：城市板塊投資價值要素因子的選取和價值排序
Part 04：投資策略的制定

王文涵老師的其它課程