商業(yè)地產(chǎn)財稅風險規(guī)避及有效控管

  培訓講師：安文英

講師背景：
安文英——財稅管理培訓專家★赴美訪問學者★資深財稅培訓專家★稅務智能研究所研究員★天津工業(yè)大學特聘專家★天津市會計學會特聘專家★稅務師全國統(tǒng)一考試金牌培訓講師★15年以上稅務、財務、會計行業(yè)資深培訓經(jīng)驗職業(yè)履歷安文英老師，具有多年稅務、財務 詳細>>

安文英
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商業(yè)地產(chǎn)財稅風險規(guī)避及有效控管詳細內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)財稅風險規(guī)避及有效控管

商業(yè)地產(chǎn)財稅風險規(guī)避及有效控管
商業(yè)地產(chǎn)涵蓋用于各種生產(chǎn)、辦公、零售、餐飲、娛樂、休閑、度假、醫(yī)療、養(yǎng)老等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品。一般包括辦公樓、物流和工業(yè)用房、購物中心、酒店和旅游區(qū)、零售商場、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等
商業(yè)地產(chǎn)目前整體面臨結構性過剩，需要專業(yè)運營，提升資產(chǎn)價值。盤整資源 實現(xiàn)物管、租賃、運營三方面收入，形成輕資產(chǎn)的收入模式。確保消費性利潤或價值增值的物業(yè)形態(tài)。
模塊一 商業(yè)地產(chǎn)的取得及交付風險規(guī)避
1、在建階段
2、交付資產(chǎn)階段
（1）以成本計量商業(yè)地產(chǎn)，其資產(chǎn)賬面價值對債務的保障程度處于低估的狀態(tài)
（2）部分商業(yè)物業(yè)或以公允價值計量，可產(chǎn)生較高的資產(chǎn)增值。
模塊二 商業(yè)地產(chǎn)的運營
一、抵押率可以從側面映證其估值合理性
1、抵押率＝抵押借款規(guī)模/抵押物估價價值
2、抵押受限占比高，則商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來通過資產(chǎn)抵押可以取得的融資空間小
3、對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力評估
（1）關注毛利率--部分企業(yè)將物業(yè)租賃成本計入管理費用，提升毛利率水平是否可行？
（2）關注公允價值變動收益占比高低
4、現(xiàn)金流情況，關注在建擬建物業(yè)投資規(guī)模/租金收入
5、 資產(chǎn)負債率
6、償債能力

二、自用面積房產(chǎn)稅、土地使用稅
1、對商場租戶采取會員制能否理規(guī)避房產(chǎn)稅？
2、轉租房產(chǎn)不用繳納房產(chǎn)稅？
3、免費使用總公司房地產(chǎn)，哪些稅別多繳，哪些稅別少繳？
二、商鋪租賃收入
1、商業(yè)地產(chǎn)運營商疫情期部分減租免租的合規(guī)處理
2、 “免租”?可能會被視同銷售服務“，免租”字眼，改為“裝修期”
3、租金“價格偏低”的正當理由如何提供？
4、會員費應在取得時按轉讓無形資產(chǎn)(會員權)計算繳納增值稅，稅率為6%。
5、 無償提供服務可能會被視同銷售服務；
6、毛坯房的形式、出租，租價便宜了，是否雙方共贏？
7、租金轉化成物業(yè)費和推廣費的避稅合理性
三、物業(yè)管理費收入及物業(yè)維修服務收入
1、物業(yè)轉售水電應交增值稅問題
2、物業(yè)管理費不用交印花稅？
3、房屋租金和管理費合并計算不用交印花稅？
4、物業(yè)費、綜合服務費等收入比重調(diào)整至50%以上，會出現(xiàn)哪些稅收紅利？
5、商業(yè)地產(chǎn)哪些服務可以享受增值稅加計抵減10%的優(yōu)惠政策
四、場地收入
1、場地合作入股，跟各商家合作共贏分利潤，
2、廣告位收入
五、推廣費用和廣告位租金應按經(jīng)營租賃服務繳納增值稅。
六、倉庫收入
七、停車場收入
八、滯納金收入
九、取得可抵扣進項稅票難如何解決
十、稅收優(yōu)惠紅利
1、如何享受小微企業(yè)稅收優(yōu)惠
2、享受殘保金小微企業(yè)優(yōu)惠
3、享受小規(guī)模企業(yè)優(yōu)惠
4、構建產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)享受稅收優(yōu)惠
十一、確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失

模塊三 商業(yè)地產(chǎn)的退出-- 資產(chǎn)證券化
1、地產(chǎn)基金、
2、商業(yè)地產(chǎn)商，
3、機構投資者
4、是個人投資者。

 

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