《城鄉(xiāng)建設(shè)產(chǎn)融建一體化模式》

城鄉(xiāng)建設(shè)產(chǎn)融建一體化模式
課程背景：
城鄉(xiāng)建設(shè)是地方經(jīng)濟(jì)核心所在，民生重心所依，政府傾心所系，也是補(bǔ)短板、擴(kuò)內(nèi)需、增投資、促消費(fèi)，建設(shè)強(qiáng)大國內(nèi)市場的重要領(lǐng)域。而各級政府在城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域都普遍面臨著兩大問題：一是短期痛點(diǎn)問題——建設(shè)資金；二是長期難點(diǎn)問題——產(chǎn)業(yè)落地。
建設(shè)資金痛點(diǎn)：政府投資要求、財政預(yù)算限制、土地財政困難、隱性債務(wù)風(fēng)險、啟動資金缺口、融資難度加大等
產(chǎn)業(yè)落地難點(diǎn)：規(guī)劃多落地難、筑巢易引鳳難、政策多招商難、產(chǎn)業(yè)有配套難、同質(zhì)多特色難、規(guī)模有效益難；
本課程是基于講師本人作為建筑央企的總經(jīng)濟(jì)師、產(chǎn)融專家，長期服務(wù)于地方政府片區(qū)開發(fā)、城市更新和鄉(xiāng)村振興等城鄉(xiāng)建設(shè)項目，獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)融建一體化模式，在國土空間規(guī)劃+資源統(tǒng)籌規(guī)劃的“一張藍(lán)圖”指引下，產(chǎn)業(yè)、金融、建設(shè)“三位一體”，從理念、方向和具體操作解決城鄉(xiāng)建設(shè)上痛點(diǎn)難點(diǎn)問題，提供集成創(chuàng)新服務(wù)。
課程收益：
● 重塑城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展理念，理解產(chǎn)融建一體化模式架構(gòu)
● 掌握資源統(tǒng)籌規(guī)劃的核心要義和路徑方法
● 掌握產(chǎn)業(yè)、金融、建設(shè)三位一體的操作方法
● 掌握產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營的新模式、新發(fā)展
● 掌握城投轉(zhuǎn)型融資的具體方向、實施路徑和融資工具
● 掌握產(chǎn)融建一體化在新區(qū)開發(fā)、城市更新和鄉(xiāng)村振興中的應(yīng)用
● 通過現(xiàn)場城鄉(xiāng)建設(shè)項目拆解研討，掌握產(chǎn)融建一體化具體實戰(zhàn)
課程時間：2天，6小時/天
課程對象：地方政府、園區(qū)管委、城投平臺、投資開發(fā)建設(shè)運(yùn)營等單位等
課程方式：模式構(gòu)建+政策分析+拆解講習(xí)+項目研討+案例分析等
課程大綱
第一講：城鄉(xiāng)建設(shè)的痛點(diǎn)難點(diǎn)問題
一、城鄉(xiāng)建設(shè)的重要性
1. 城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的歷史沿革
2. 城鄉(xiāng)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用
3. 城鄉(xiāng)建設(shè)的長期性、戰(zhàn)略性
二、城鄉(xiāng)建設(shè)的效益評價
1. 社會效益：公益性、民生性、普惠性
2. 經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)性、促進(jìn)性、發(fā)展性
3. 潛在效益：時效性、長遠(yuǎn)性、戰(zhàn)略性
三、城鄉(xiāng)建設(shè)的痛點(diǎn)難點(diǎn)問題
1. 城鄉(xiāng)建設(shè)的政府責(zé)任
2. 城鄉(xiāng)建設(shè)建設(shè)資金的痛點(diǎn)問題
1）政府投資法規(guī)的限制
2）政府財政預(yù)算的約束
3）政府隱性債務(wù)風(fēng)險
4）土地財政的困境
案例：河北固安高鐵新城
3. 城鄉(xiāng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)落地的難點(diǎn)問題
1）筑巢易，引鳳難
2）產(chǎn)業(yè)有，配套難
3）同質(zhì)多，特色難
案例：某高科技開發(fā)區(qū)空置
4）規(guī)模有，效益難
第二講：產(chǎn)融建一體化模式的構(gòu)建
一、創(chuàng)建背景：供給側(cè)改革+央企模式創(chuàng)新
1. 供給側(cè)改革的提出
2. 央企模式創(chuàng)新的契機(jī)
3. 產(chǎn)融建一體化模式的提出
二、一體化模式的總體框架
1. 原則基礎(chǔ)：政府領(lǐng)導(dǎo)+平臺主導(dǎo)+市場引導(dǎo)
2. 總體架構(gòu)：1+3+N（一張藍(lán)圖，三位一體，N個項目）
3. 整合資源：產(chǎn)融建資源的集成創(chuàng)新
三、一體化模式的內(nèi)在邏輯
1. “一張藍(lán)圖”的統(tǒng)籌引領(lǐng)
2. “三位一體”的專業(yè)支撐
3. “N個項目”的具體落地
第三講：產(chǎn)融建一體化模式的服務(wù)內(nèi)容
一、服務(wù)內(nèi)容
1. 從三個視角看產(chǎn)融建一體化
1）從建設(shè)方（業(yè)主方）看產(chǎn)融建一體化
2）從實施方（供給側(cè)）看產(chǎn)融建一體化
3）從應(yīng)用方（需求側(cè)）看產(chǎn)融建一體化
2. 產(chǎn)融建一體化的四大核心服務(wù)內(nèi)容
1）資源統(tǒng)籌規(guī)劃（畫藍(lán)圖）
2）產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營（引產(chǎn)業(yè)）
3）城投轉(zhuǎn)型融資（搭平臺）
4）建設(shè)項目施工（干工程）
二、資源統(tǒng)籌規(guī)劃
典型案例：浙江湖州人才大廈項目
1. 一張藍(lán)圖的底圖：多規(guī)合一的國土空間規(guī)劃
2. 一張藍(lán)圖的生機(jī)：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局、發(fā)展與空間規(guī)劃
3. 一張藍(lán)圖的實現(xiàn)：資源、資產(chǎn)、資金的統(tǒng)籌規(guī)劃
三、產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營
典型案例：中國融通晉安產(chǎn)業(yè)園項目
1. 產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營的內(nèi)涵和3.0發(fā)展
1）具體內(nèi)容界定：政府、招商、物業(yè)、企服、人才
2）主體的變遷：政府、城投、專業(yè)機(jī)構(gòu)
3）模式的發(fā)展：1.0招租、2.0保姆、3.0孵化
2. 產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營渠道的多元化
1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分析研究機(jī)構(gòu)等
2）產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)、大學(xué)院所、專家學(xué)者等
3）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)
4）產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、商會、協(xié)會、鄉(xiāng)賢、網(wǎng)紅等
5）AI、大數(shù)據(jù)分析、數(shù)據(jù)挖掘匹配等
3. 產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營模式的創(chuàng)新性
1）產(chǎn)投聯(lián)動，資本招商
2）專業(yè)機(jī)構(gòu)，對賭招商
3）龍頭牽引，本地孵化
4）智服園區(qū)，數(shù)字賦能
5）飛地招商，共享成果
四、城投轉(zhuǎn)型融資
典型案例：浙江金華婺城城投集團(tuán)轉(zhuǎn)型
1. 城投在城鄉(xiāng)建設(shè)中的重要性
1）城投是承載城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展的重要平臺
2）城投雙重職能定位、歷史成就與現(xiàn)實困境
3）城投的市場化轉(zhuǎn)型勢在必行
2. 城投轉(zhuǎn)型的五大方向
1）城市綜合服務(wù)：城市管家婆
2）產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營：新城包租公
3）國資控股集團(tuán)：國企大股東
4）創(chuàng)投孵化機(jī)構(gòu)：企業(yè)孵化器
5）金融控股平臺：城市金融家
3. 城投轉(zhuǎn)型的六大步驟
1）定位：選好轉(zhuǎn)型方向
2）化債：舒解存量債務(wù)壓力
3）整合：重組平臺優(yōu)化資產(chǎn)
4）治理：完善結(jié)構(gòu)和政企權(quán)責(zé)
5）擴(kuò)融：多渠道多手段擴(kuò)展融資
6）增效：做強(qiáng)主業(yè)，提升業(yè)績
4. 城投融資工具的創(chuàng)新
1）股權(quán)融資：子公司、資產(chǎn)、混改……
2）債權(quán)融資：公司債、城投債、定融、基金債……
3）收益權(quán)融資：Reits、供應(yīng)鏈ABS、保理業(yè)務(wù)……
4）其它融資：融資租賃、海外債、AMC……
五、建設(shè)項目施工
典型案例：杭州菜鳥集散中心項目
1. 建筑行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
1）建筑央企
2）地方建筑國企
3）民營建筑企業(yè)
2. 項目施工的主要模式
1）EPC施工總承包和工程總承包
2）F+EPC+O模式的組合變化
3）投建營（即產(chǎn)融建）一體化
3. 建筑央企在一體化模式中的平臺作用
1）工程施工在城鄉(xiāng)建設(shè)項目中的絕對比重
2）建筑央企的舉旗統(tǒng)籌能力
3）建筑央企的金融能力和產(chǎn)業(yè)資源
第四講：產(chǎn)融建一體化模式的應(yīng)用范圍
一、以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為重點(diǎn)的新區(qū)開發(fā)
1. 新區(qū)開發(fā)的內(nèi)容
1）確立實施主體，做好項目策劃
2）確立產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，做好招商孵化
3）統(tǒng)籌各類資金，做好項目預(yù)算
4）統(tǒng)籌項目配套，優(yōu)化開發(fā)時序
2. 新區(qū)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)布局
1）產(chǎn)業(yè)定位是新區(qū)開發(fā)的重要基礎(chǔ)
2）產(chǎn)業(yè)布局是產(chǎn)業(yè)項目的空間落地
3）引領(lǐng)性產(chǎn)業(yè)項目的前置導(dǎo)入
3. 新區(qū)開發(fā)模式創(chuàng)新
1）ABO模式
案例：北京地鐵四號線項目
2）產(chǎn)業(yè)投資+政府專項債
案例：合肥模式
3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式
案例：招商集團(tuán)翔安項目
4）代建+出讓+產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合模式
案例：西安某新能源汽車產(chǎn)業(yè)園
二、以老舊改造為主體的城市更新
1. 城市更新的內(nèi)容
1）確定城市更新的定位：基礎(chǔ)類、完善類、提升類
2）運(yùn)營資源、各方資金、盈利模式的統(tǒng)籌
3）建筑師全程介入式的項目管理
4）改造清單的完善、規(guī)劃和實施
2. 城市更新的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和服務(wù)提升
1）社區(qū)痛點(diǎn)問題調(diào)查梳理
——停車位、電梯、活動休閑、養(yǎng)老、超市……
2）社區(qū)服務(wù)資源、運(yùn)營資源的調(diào)查梳理
3）綜合運(yùn)營方和專業(yè)服務(wù)提供方的引入
4）政府、社區(qū)、產(chǎn)融資源的合作共贏
3. 城市更新模式創(chuàng)新
1）ABO模式
案例：北京首鋼園城市更新項目
2）共建模式
案例：北京勁松街道更新項目
3）代建+租賃+運(yùn)營綜合模式
案例：上海新天地項目
三、以五大要求為核心的鄉(xiāng)村振興
1. 鄉(xiāng)村振興的內(nèi)容
五大振興：產(chǎn)業(yè)、人才、文化、生態(tài)、組織
1）五大要求：產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、鄉(xiāng)風(fēng)、治理、生活
2）統(tǒng)籌集約集體生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地
3）項目策劃、規(guī)劃和各類政策性資金支持
2. 鄉(xiāng)村振興的實施主體和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入
1）實施主體：城投平臺及鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)
2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)、制造業(yè)等
3）產(chǎn)業(yè)運(yùn)營：合作化生產(chǎn)、專業(yè)化運(yùn)營
3. 鄉(xiāng)村振興合作模式
1）股權(quán)合作模式：引入龍頭投資，農(nóng)民資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)入股
案例：浙江嘉興“喜悅農(nóng)場”項目
2）承包租賃模式：引入產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營，整體承包租賃
案例：陜西省禮泉縣“袁家村”項目
3）綜合模式：整體投資+土地經(jīng)營權(quán)入股+勞務(wù)合作+部分承包等
案例：浙江安吉“魯家村”
【城鄉(xiāng)建設(shè)項目現(xiàn)場研討和關(guān)鍵點(diǎn)的總結(jié)思考】
一、現(xiàn)場項目研討（請現(xiàn)場學(xué)員提出項目，用一體化模式現(xiàn)場研討）
1. 分組討論，給出開發(fā)模式、平臺、定位、一體化路徑等
2. 現(xiàn)場總結(jié)給出項目的一體化模式解決方案
二、城鄉(xiāng)建設(shè)一體化模式的關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)思考
1. 城鄉(xiāng)建設(shè)是動態(tài)的，問題和解決問題是永恒的課題
2. 產(chǎn)業(yè)是前提：沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就沒有經(jīng)濟(jì)和民生
3. 統(tǒng)籌是核心：產(chǎn)融建一體化或投建營一體化是相通的
4. 發(fā)展是歸依：建鄉(xiāng)建設(shè)和一體化的目標(biāo)都是發(fā)展

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