房地產(chǎn)估價技術(shù)
房地產(chǎn)估價技術(shù)詳細(xì)內(nèi)容
房地產(chǎn)估價技術(shù)
序號 | 項目 | 子項目 | 技能 | 理論 | 訓(xùn)練 方式 | 階段 成果 |
1 | 運用市場比較法對能找到可比實例的房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估 | 1－1搜集并選取估價對象的可比實例 | 能夠**網(wǎng)絡(luò)或者市場調(diào)查的方式找到可比實例 | ①知道什么是可比實例②掌握可比實例選取的標(biāo)準(zhǔn) ③掌握房地產(chǎn)價格的影響因素 | 網(wǎng)絡(luò)搜集及市場調(diào)查 ①熟悉房地產(chǎn)交易網(wǎng)站 ②篩選找到能作為可比實例的“成交”案例 ③**市場調(diào)查補(bǔ)充“成交”案例及其信息 ④編制估價對象與可比實例對照表 | 估價對象與可比實例對照表 |
1－2對可比實例進(jìn)行交易情況修正 | 能將可比實例的交易情況修正到正常交易情況 | ①理解非正常交易的各種情形 ②掌握交易情況修正的方法 | 數(shù)據(jù)對比分析 ①將可比實例的成交情況與正常交易情況進(jìn)行對比 ②將其中的非正常交易情況修正為正常交易情況 | 可比實例交易情況修正表 | ||
1－3對可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整 | 能把可比實例的成交日期修正到估價時點 | ①理解成交日期與估價時點 ②掌握交易日期調(diào)整的方法 | 網(wǎng)絡(luò)搜集 ①**網(wǎng)絡(luò)搜集到交易日期及估價時點的價格指數(shù) ②計算得出可比實例在估價時點的價格 | 交易日期計算表 | ||
1-4對可比實例進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 | 能把可比實例的房地產(chǎn)狀況調(diào)整到估價對象在估價時點的狀況 | ①理解房地產(chǎn)狀況的內(nèi)涵 ②掌握房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 | 數(shù)據(jù)對比分析 ①將估價對象與可比實例的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行對比分析 ②計算得出可比實例在估價對象狀況下的價格 | 房地產(chǎn)狀況調(diào)整計算表 | ||
1-5計算可比實例的比準(zhǔn)價格得出估價對象的評估價格 | 能夠選擇適當(dāng)?shù)臋?quán)重進(jìn)行加權(quán)平均計算得出估價對象的價格 | ①掌握加權(quán)平均的計算方法 ②掌握終比準(zhǔn)價格的計算方法 | 工作表計算 ①對不同的可比實例賦予不同的權(quán)重 ②計算估價對象的終比準(zhǔn)價格 | 估價對象比準(zhǔn)價格計算表 | ||
2 | 運用收益法對收益性房地產(chǎn)（底商）進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估 | 2-1預(yù)測估價對象未來的凈收益 | 能夠界定估價對象的剩余收益期限；能夠?qū)纼r對象未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測 | ①掌握估價對象剩余收益年限的界定方法 ②掌握凈收益的概念 ③掌握凈收益的求取方法 | 數(shù)據(jù)分析及預(yù)測①計算估價對象的剩余收益年限 ②根據(jù)歷史收益數(shù)據(jù)預(yù)測未來的凈收益 | 估價對象現(xiàn)金流量表 |
2-2利用報酬資本化法求取房地產(chǎn)價格 | 能夠?qū)蟪曷蔬M(jìn)行求?。?/p> 能夠運用報酬資本化法求取房地產(chǎn)價格 | ①掌握報酬率的求取方法 ②掌握報酬資本化法的計算 | 數(shù)據(jù)分析 ①**市場提取的方式得出報酬率 ②運用Excel表格進(jìn)行房地產(chǎn)價格計算 | 報酬資本化法Excel計算過程表 | ||
2-3利用直接資本化法求取房地產(chǎn)的價格 | 能夠?qū)Y本化率進(jìn)行求??；能夠正確運用直接資本化法求取房地產(chǎn)價格 | ①掌握資本化率的求取方法 ②掌握直接資本化法的運用 | 數(shù)據(jù)分析 ①**市場提取的方式得出資本化率 ②運用Excel表格進(jìn)行房地產(chǎn)價格計算 | 直接資本化法Excel計算過程表 | ||
3 | 運用成本法對在建工程進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估 | 3-1估算估價對象的重新建造價格 | 能夠計算估價對象的土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤 | 掌握估價對象土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發(fā)利潤的計算方法 | 數(shù)據(jù)分析 ①搜集有關(guān)成本、稅金、開發(fā)利潤等資料 ②計算估價對象的各項成本及費用 ③計算估價對象的重新建造價格 | 估價對象各項成本費用計算表 |
3-2估算估價對象的各種折舊 | 能夠計算估價對象的物質(zhì)折舊、功能折舊及經(jīng)濟(jì)折舊 | ①掌握物質(zhì)折舊、功能折舊及經(jīng)濟(jì)折舊的相關(guān)概念 ②掌握各項折舊的求取方法 | 數(shù)據(jù)分析 ①**市場提取的方式得出估價對象折舊的基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù) ②計算估價對象的各項折舊 | 估價對象折舊計算表 | ||
3-3求取估價對象的積算價格 | 能夠運用成本法的計算公式計算估價對象的積算價格 | 掌握成本法的計算公式 | Excel表計算 運用成本法公式計算估價對象價值 | 積算價格計算表 | ||
4 | 運用假設(shè)開發(fā)發(fā)對擬開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目進(jìn)行價格評估 | 4-1尋找估價對象佳開發(fā)利用方式并估算開發(fā)經(jīng)營期 | 能夠選擇估價對象的佳開發(fā)利用方式；能夠預(yù)測估價對象的開發(fā)經(jīng)營期 | ①掌握高佳利用方式的界定方法 ②掌握估價對象開發(fā)經(jīng)營期待預(yù)測方法 | 市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析 ①調(diào)查估價對象的基本情況 ②選擇佳開發(fā)利用方式 ③估算待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營期 | 估價對象佳開發(fā)利用方式及開發(fā)經(jīng)營期分析過程計算表 |
4-2預(yù)測估價對象在開發(fā)完成后前提下的價格 | 能夠?qū)﹂_發(fā)完成后的房地產(chǎn)收益進(jìn)行預(yù)測；能夠計算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 | ①掌握房地產(chǎn)租金收入或經(jīng)營收入預(yù)測的方法 ②掌握估價對象開發(fā)完成后價格的計算方法 | 市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析 ①調(diào)查并預(yù)測估價對象完成后的收益情況 ②計算估價對象開發(fā)完成后的價格 | 待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成后價值預(yù)測計算表 | ||
4-3估算估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用 | 能夠計算估算估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）后續(xù)開發(fā)的各項成本及費用 | ①掌握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費的計算方法 ②掌握投資利息、開發(fā)利潤的計算方法 ③掌握各項稅費的計算方法 | 市場提取及對比計算 ①**市場數(shù)據(jù)收集的方式得出各項成本費用的計算標(biāo)準(zhǔn) ②計算估價對象后續(xù)開發(fā)的各項成本費用 | 估價對象后續(xù)開發(fā)成本費用計算表 | ||
4-4計算待開發(fā)房地產(chǎn)的終價格 | 能夠運用假設(shè)開發(fā)法公式計算出待開發(fā)房地產(chǎn)的終價格 | ①掌握假設(shè)開發(fā)法的計算公式 ②掌握待開發(fā)房地產(chǎn)終價格的確定方法 | 直接計算 ①將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格及后續(xù)開發(fā)成本費用進(jìn)行匯總 ②計算待開發(fā)房地產(chǎn)的終價格 | 待開發(fā)房地產(chǎn)終價格計算表 | ||
5 | 運用路線價法對臨街的土地進(jìn)行價格評估 | 5-1劃分路線價區(qū)段及尋找標(biāo)準(zhǔn)宗地 | 能夠運用規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)劃分路線價區(qū)段；能夠利用相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)尋找標(biāo)準(zhǔn)宗地 | ①掌握路線價區(qū)段劃分的標(biāo)準(zhǔn) ②掌握標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇標(biāo)準(zhǔn) | 模擬現(xiàn)場調(diào)查 ①調(diào)查了解待估價片區(qū)的整體情況 ②進(jìn)行路線價區(qū)段劃分 ③選擇各區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 | 路線價區(qū)段劃分及標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇示意圖 |
5-2評估標(biāo)準(zhǔn)宗地路線價 | 能夠運用市場比較法、收益法等估價方法計算標(biāo)準(zhǔn)宗地的價格 | 掌握標(biāo)準(zhǔn)宗地路線價的計算方法 | 數(shù)據(jù)分析 ①調(diào)查了解待估價片區(qū)的地價情況 黃東興老師的其它課程5G時代物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略定位及多種盈利模式實戰(zhàn)韜略（黃東興）【課程背景】企業(yè)戰(zhàn)略、商業(yè)模式是物業(yè)企業(yè)管理者每天都在費心費力思考的問題，物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、5G等新一代技術(shù)井噴式的發(fā)展，使得還沒玩明白“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”模式的企業(yè)，既看不到前途，又找不到歸路，行業(yè)處于冰火兩重天。試問各位物業(yè)管理者，你們的智慧社區(qū)平臺為何“半死不活”？高成本低收益的矛盾是否解決？管理處的 講師：黃東興詳情物業(yè)經(jīng)營管理技能提升訓(xùn)練（黃東興）課程時間：2天6H/天一、物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者的九項修煉1、如何使你管理的物業(yè)保值增值？——物業(yè)經(jīng)營的范疇l經(jīng)營的定位l經(jīng)營的工作內(nèi)容2、物業(yè)投資獲利百分百技巧——物業(yè)投資區(qū)位選擇l實物+權(quán)益+區(qū)位=三位一體的物業(yè)（房地產(chǎn)）l物業(yè)區(qū)位選中的重要性3、現(xiàn)金流量與資金時間價值l現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流量圖l資金時間價值的測算4、直面投資項目的 講師：黃東興詳情物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理素質(zhì)模型構(gòu)建及培訓(xùn)體系設(shè)計-黃東興-|能力模型|素質(zhì)描述|課程體系||自我管理的能力|理解個人定位和工作職責(zé)的要求|《物業(yè)項目經(jīng)理目標(biāo)||||管理及執(zhí)行力專題||||培訓(xùn)》|||控制不當(dāng)行為的沖動||||主動應(yīng)對挑戰(zhàn)，不回避困難||||心態(tài)樂觀、積極、自信||||通過合適的、可以接受的方式（調(diào)節(jié)、緩解）處理壓力||||過濾壓力，不直接將壓力轉(zhuǎn) 講師：黃東興詳情物業(yè)投訴處理與溝通技巧 05.22物業(yè)投訴處理與溝通技巧課程背景成本的提升、業(yè)主個性化需求的提高、員工職業(yè)價值認(rèn)同的缺失、相關(guān)部門監(jiān)管的不到位，共同形成了阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的“謎團(tuán)”。在物業(yè)管理行業(yè)同質(zhì)化紅海競爭如此激烈的今天，我們?nèi)绾巫プI(yè)主的痛點使其產(chǎn)生對物業(yè)公司的依賴？以業(yè)主為中心、一站式服務(wù)、五星級管家服務(wù)等各種概念可謂炒的熱火朝天，模式更迭的背后，不變的是對業(yè)主滿意度矢志不移的追 講師：黃東興詳情物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升 05.22物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升【課程收益】1、物業(yè)服務(wù)理念融入物業(yè)服務(wù)行為技巧之中2、提升員工物業(yè)服務(wù)意識和物業(yè)服務(wù)水平3、獲得更高的顧客忠誠度4、大大減少和客戶的沖突【課程大綱】培訓(xùn)大綱：1卓越物業(yè)服務(wù)——良好口碑的保證1.1案例導(dǎo)入1.2創(chuàng)新服務(wù)意識2人本化的服務(wù)理念——顧客滿意的保證2.1業(yè)主為什么不滿意我們的服務(wù)2.1.1行業(yè)發(fā)展不成熟導(dǎo)致業(yè)主缺乏物業(yè)服務(wù)消費意識 講師：黃東興詳情物業(yè)服務(wù)企業(yè)常見糾紛及其應(yīng)對課程內(nèi)容1頭腦風(fēng)暴——物業(yè)管理的N個典型糾紛案例1.1案例：業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)斷水?dāng)嚯?.2案例：一層業(yè)主不坐電梯，拒交物業(yè)費1.3案例：廣東清遠(yuǎn)業(yè)主委員會委員以公謀私1.4案例：交了停車費，車輛被盜，業(yè)主索賠1.5案例：業(yè)主家中物品丟失索賠1.6案例：地產(chǎn)商工程遺留問題導(dǎo)致業(yè)主群體性事件…………2物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為矛盾焦點的深層 講師：黃東興詳情物業(yè)管理多種經(jīng)營實戰(zhàn)1傳統(tǒng)物業(yè)管理“難以為繼”的四個理由1.1成本的增長壓力越來越大1.2用工的年齡門檻越放越高1.3業(yè)主的服務(wù)需求越來越多1.4承擔(dān)的社會責(zé)任越來越大2物業(yè)公司開展多種經(jīng)營的頂層設(shè)計2.1探尋物業(yè)管理發(fā)展的五個階段?基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)階段：保安、保潔、綠化、設(shè)備設(shè)施?特約服務(wù)發(fā)展階段：圍繞業(yè)主需求，開展個性服務(wù)?資產(chǎn)管理運營階段：房屋租售業(yè)務(wù)，裝 講師：黃東興詳情如何成為優(yōu)秀的物業(yè)項目經(jīng)理人——物業(yè)管理企業(yè)360°全方位升級實戰(zhàn)課程時長：1天/6H1規(guī)范員工行為，分析客群需求1.1心理分析：業(yè)主期望得到什么樣的物業(yè)服務(wù)1.2設(shè)立以顧客為中心的服務(wù)理念1.3采取人性化的服務(wù)方式1.4提供滿足個性需求的個性化服務(wù)項目1.5案例：萬科物業(yè)個性化多種經(jīng)營服務(wù)DNA解碼2打通交流渠道，設(shè)計投訴流程2.1案例：萬科物業(yè)的無效投訴 講師：黃東興詳情?《行業(yè)轉(zhuǎn)型期物業(yè)項目經(jīng)理實戰(zhàn)技能提升》?????????????????????????????????????????-黃東興老師-課程背景兵熊熊一個，將熊熊一窩，項目經(jīng)理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的中堅力量，直接影響企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)。在這處處充滿“跨界+融合”機(jī)會的新時代，物業(yè)公司的競爭不僅是行業(yè)內(nèi)部的競爭，還有大量來自外界打劫的競爭，為了在行業(yè)轉(zhuǎn)型期抓住穩(wěn)健發(fā)展的 講師：黃東興詳情卓越領(lǐng)導(dǎo)力：物業(yè)管理的正能量和太極智慧主講：黃東興時間：1天6小時問題導(dǎo)入：①領(lǐng)導(dǎo)是一種權(quán)利？②管理者是領(lǐng)導(dǎo)者？課程大綱：1物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力認(rèn)知1.1物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理的角色認(rèn)知?項目的管理者?團(tuán)隊的發(fā)起者?技能的領(lǐng)先者1.2物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力?領(lǐng)導(dǎo)力的本質(zhì)是影響力?領(lǐng)導(dǎo)者的性格決定領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格?情境決定領(lǐng)導(dǎo)力的發(fā)揮2物業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)力與正能量 講師：黃東興詳情
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