商業(yè)地產(chǎn)招商銷售談判及運(yùn)營管理核心解析

課前談：

1、 市場在變，客戶在變 ，你---也需要變！

2、 你可以拒絕學(xué)習(xí)，但你的對手不會，給你猶豫的時間并不多，不學(xué)習(xí)只會被淘汰；

3、 有問題才會學(xué)習(xí)，想提高才會學(xué)習(xí)，請你將招商、銷售執(zhí)行過程中遇到的重要的問題提出來，每人一問，導(dǎo)師會在課程中穿插這些問題進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)剖析。

4、 該項(xiàng)目是先有定位招商再建設(shè)還是先建設(shè)再招商？商家對產(chǎn)品的看法如何？

5、 一般商業(yè)地產(chǎn)在招商中存在的若干問題

6、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商中的十大昏招

**單元、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場狀況評析

   （一）新常態(tài)下重新認(rèn)識國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場 

      1、2011年前后商業(yè)地產(chǎn)投資熱的起因 

      2、近幾年商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的現(xiàn)狀和原因

      3、后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方向

（二）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、招商、運(yùn)營觀念轉(zhuǎn)變──思路決定出路 

      1、項(xiàng)目前期應(yīng)該解決什么問題

2、是先有客戶還是先有產(chǎn)品

      3．項(xiàng)目在什么時候動工是好時機(jī)

      4、招商銷售的工作起點(diǎn)在哪里

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成敗原因分析

      1、商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營中的10大昏招

      2、商業(yè)地產(chǎn)成功招商的9個按鈕 

第二單元、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能量和價值挖掘

   （一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能量和價值源起

      1、宇宙能量解析

      2、一般高端消費(fèi)品能量和價值案例剖析

      3、你的項(xiàng)目能量在哪里、價值幾何？

      4、售價或租金不是核心問題，發(fā)展才是硬道理

（二）招商、銷售團(tuán)隊(duì)能量和價值挖掘 

      1、人本身所蘊(yùn)含的能量解析 

      2、顧問與客戶之間能量的釋放與吸收

      3、形象修飾與待客禮儀的重要性

      4、樹立正確的“客戶觀”和“價值觀”

      5、冠軍級顧問的3、4、5、6

      6、陽光積極的心態(tài)訓(xùn)練

7、冠軍級顧問氣質(zhì)修煉四法門

觀點(diǎn)分享：你才是一切的根源

第三單元、招商、銷售的內(nèi)涵和秘訣

     1、招商、銷售的內(nèi)涵和營銷技巧的實(shí)質(zhì)

     2、快速讓客戶建立信任感的3種方式

     3、價值塑造的4種策略

     4、超級說服力的5種技巧

     5、定期回訪和反饋信息──努力，讓顧客感動

觀點(diǎn)分享：喝茶的人雖注重茶葉，但喝的是水，用水之道才是品茶之法

第四單元、冠軍級顧問的招商、銷售談判技巧

   （一）、溝通技巧

1、 電話行銷拓客、接聽和客戶追蹤話術(shù)實(shí)戰(zhàn)演練

要點(diǎn)：自報(bào)家門、面帶微笑、抑揚(yáng)頓挫、給出好處、邀約上門

關(guān)鍵：賣點(diǎn)和價值介紹部分保留、留下聯(lián)系方式、客戶需求初探

2、 接待客戶時的傾聽、附和與贊美實(shí)戰(zhàn)演練

要點(diǎn)：表現(xiàn)出尊重，多聽少說，注意姿態(tài)、眼神和情感

關(guān)鍵：不要開口談產(chǎn)品或價格，開口就死

方式：聊天式，低姿態(tài)，不卑不亢

3、 挖掘客戶需求、掌握客戶信息的話術(shù)演練

  需求：人民幣與固定資產(chǎn)、購買后租賃、自行營業(yè)、后期升值

  信息：行業(yè)、規(guī)模、預(yù)算、決策、市場認(rèn)知

  關(guān)鍵：贊美恭維得體、突出項(xiàng)目能量而不只是賣點(diǎn)、幫他算賬

  方式：開放式、封閉式、選擇式、反問式提問的運(yùn)用策略

4、 項(xiàng)目賣點(diǎn)和價值介紹、沙盤講解等話術(shù)演練

  要求：不要說我介紹，而要表達(dá)您應(yīng)該感受到。。。。

  關(guān)鍵：給足客戶面子，我只是為您補(bǔ)充。。。。

  表現(xiàn)：讓客戶感覺到你專業(yè)，但很謙虛，對其很尊重

   （二）、價格談判技巧（售價或租金）

1、 正確認(rèn)識價格談判、找準(zhǔn)談判對象

2、 客戶“砍價”的心理和“殺價”的理由

3、 客戶的“價格陷阱”及化解方法

4、 守價的原則和方式

5、 議價階段的技巧和話術(shù)

6、 定價成交后的應(yīng)對技巧和話術(shù)

（三）、快速逼定成交技巧

1、 客戶下定原因

2、 逼定的條件、環(huán)境、時機(jī)及方式

3、 客戶成交時機(jī)出現(xiàn)的四要四不要

4、 逼定的關(guān)鍵是要敢于逼定

5、 客戶成交后高效轉(zhuǎn)介紹溝通技巧

觀點(diǎn)分享：以平常心聊天方式由淺入深是好的談判技巧

第五單元、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位與招商

（一） 開發(fā)建設(shè)工作的內(nèi)容核心

1、 項(xiàng)目選址階段的主要工作

2、 項(xiàng)目定位規(guī)劃前的市場調(diào)研

3、 商業(yè)規(guī)劃與定位：目標(biāo)客群、檔次定位、項(xiàng)目規(guī)模及輻射區(qū)域

4、 商業(yè)定位的內(nèi)容與定位的依據(jù)

5、 方案設(shè)計(jì)要求

6、 建筑設(shè)計(jì)要求

（二） 招商工作的問題核心 

1、 商家的選擇

2、 商家是否愿被招商的關(guān)鍵

3、 高效解決三對矛盾

4、 招商實(shí)施中的重點(diǎn)要素

5、 主力店在商業(yè)地產(chǎn)中的重要作用

6、 招商團(tuán)隊(duì)的組建及培訓(xùn)實(shí)施

觀點(diǎn)分享：要招商必須要懂得商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)流程及要點(diǎn)

第六單元、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高效運(yùn)營管理

（一） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理成功的3大核心要素

1、 組織機(jī)構(gòu)的搭建和人員構(gòu)成

2、 績效考核制度的建立與實(shí)施

3、 激勵及分配制度的有效建立

（二） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營的目標(biāo)管理 

1、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的5大終極目標(biāo)

2、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營的3大成功標(biāo)準(zhǔn)

3、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營3大核心指標(biāo)

（三） 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的2大工作模塊 

1、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商運(yùn)營管理的5大內(nèi)容及核心要點(diǎn)

2、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目企劃推廣的4大模塊及操作要點(diǎn)

第七單元、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商運(yùn)營管理全案剖析

     1、上海五角場中原城市廣場項(xiàng)目失敗的原因分享

     2、上海江橋萬達(dá)商業(yè)廣場為何還冷清空置卻屬于成功

     3、山東濟(jì)寧君臨華庭社區(qū)商業(yè)失敗的根源在何處

     4、昆山景涇路商業(yè)街成功銷售的策略分享

     5、重慶協(xié)信星光天地的商業(yè)規(guī)劃和招商現(xiàn)狀分析

第八單元、學(xué)員心得體會分享及提問回答互動

   課程總結(jié)與思考──將知識轉(zhuǎn)化為能力！將夢想轉(zhuǎn)化為動力！將努力轉(zhuǎn)化為成果！

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