英龍大廈銷售執(zhí)行報告（doc 107)
銷售執(zhí)行報告 深圳市世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司 目 錄 1. 市場調(diào)查報告 2. 項目分析及戰(zhàn)略制定 3. 執(zhí)行報告 4. 銷售準(zhǔn)備 1. 市場調(diào)查報告 1. 深圳市宏觀經(jīng)濟 1．1．1 深圳市2001年經(jīng)濟發(fā)展 經(jīng)濟環(huán)境 深圳市2001年面臨的經(jīng)濟外向度高，是“10年來最困難的一年”。去年以來，美、日 、歐經(jīng)濟增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟形勢更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟外向度高， 出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟和全球IT 產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。 城市經(jīng)濟增長 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴發(fā)達國家和地區(qū)招商引資、全面提高 通關(guān)效率、進一步優(yōu)化投資發(fā)展環(huán)境，實施新一輪政府審批制度改革，加快國有企業(yè)改 革步伐等應(yīng)對措施，使全市經(jīng)濟在逆境中仍然保持了健康的增長態(tài)勢。 據(jù)深圳市統(tǒng)計局資料，去年深圳全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1908.15億元，同比增長13 .2%，在全國大中城市中名列第四：全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值880.44億 元，增長17.4%；完成固定資產(chǎn)673.37億元，增長8.7%；社會消費品零售總額609.26億元 ，增長13.2%；地方預(yù)算內(nèi)政收入262.49億元，增長18.3%。 深圳經(jīng)濟特征 深圳市統(tǒng)計局資料顯示，2001年深圳經(jīng)濟呈現(xiàn)1月低開，2月迅速回升，3月開始逐 步走穩(wěn)并保持到年底，其4月至12月的累計增長幅度在12.2---- 13.2%之間，波幅極小。就各項主要經(jīng)濟指標(biāo)看，深圳經(jīng)濟的運行軌跡與工業(yè)、外貿(mào)出口 的運行軌跡非常吻合，這表明深圳的經(jīng)濟特征是“以工業(yè)為主導(dǎo)，以出口為依托的外向型 經(jīng)濟”，與世界經(jīng)濟形勢變化高度關(guān)聯(lián)。 1. 2 深圳2001年經(jīng)濟特點 ①工業(yè)經(jīng)濟快迅增長 據(jù)初步統(tǒng)計，去年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)價總產(chǎn)值2880.44億元，按可比口 徑算，比上年增長17.4%，完成工業(yè)增加值843.70元，比上年增長15.6% ②外商投資增勢強勁 據(jù)統(tǒng)計，去年全年累計實際利用外資36.03億美元，比上年增長21.4%，其中外商直接投 資25.91億元美元，比上年增長32.1% ③外貿(mào)出口全國九連冠 去年深圳外貿(mào)出口總額達374.53億元，同比增長8.36%，連續(xù)第九年位居全國大中 城市外貿(mào)出口首位。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進出口各項資料都大幅上升，高新技術(shù)產(chǎn)品的出口額 達110.21億美元，同比增長32.21%，占深圳出口總額的29.43%。 ④物價水平有所下降 據(jù)統(tǒng)計，去年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額609.26億元，比上年增長13.2%，全年 走勢比較平穩(wěn)。物價總體水平比上年相比有所下降，全年居民消費價格總水平累計下降 2.2%。 ⑤財政稅收穩(wěn)步增長 據(jù)統(tǒng)計，去年全市累計實現(xiàn)地方預(yù)算內(nèi)財政收入262.49億元，比上年增長18.3%。年末全 市金融機構(gòu)各項存款余額4092.57億元，比上年初增長29.1%。 1.2全市寫字樓總體市場分析 1.2.1 總體市場評價 深圳市的寫字樓市場在2001年已觸底反彈，在市場供應(yīng)不足的局面下，前期空 置量被進一步消化。西部辦公組團隨著其標(biāo)志性建筑物——世貿(mào)中心（招商銀行大廈）的 投入使用，周邊寫字樓物業(yè)如雨后春筍般相繼開。中心區(qū)隨著行政文化區(qū)的建設(shè)項目的 相繼開工，中心商務(wù)區(qū)CBD正在緊鑼密鼓的進入實施階段。 2. 市場供應(yīng)分析 ① 寫字樓占商品房銷售比例 [pic][pic][pic] 從如上三圖（1999年、2000年、2001年各類物業(yè)銷售比例圖）中，可以看到，近年 來深圳市的寫字樓市場總體供應(yīng)量較少，僅占近年商品房總銷售量的2—3%；商業(yè)的 市場總體銷售也較少，僅占近年商品房總銷售量的3—5%。 ②寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律 分析近兩年寫字樓銷售規(guī)律，有助于了解寫字樓在年內(nèi)最佳的銷售時期。近兩年寫 字樓銷售的年內(nèi)分布如表1—3所示。 近年寫字樓年內(nèi)銷售規(guī)律（萬㎡） | |第一季度 |第二季度 |第三季度 |第四季度 |全年合計 | |1999年 |2.18 |4.05 |1.34 |7.45 |15.02 | |2000年 |2.28 |1.04 |0.89 |7.98 |12.19 | |平均 |2.23 |2.55 |1.12 |7.71 |13.61 | 資料來源：國土規(guī)劃局房地產(chǎn)研究中心 由右圖中可見，近兩年深圳市寫字樓第四季度銷售量超過前三個季度的總和， 因此可以佐證寫字樓銷售的黃金季節(jié)在第四季度。 [pic] ③ 寫字樓新開工面積和竣工面積 全市近年來，寫字樓的新開工面積和竣工面積整體呈見底回升趨勢。 2001年福田區(qū)寫字樓在建面積所占比例超過全市的一半。 隨著深圳新中心區(qū)的開發(fā)，城市商務(wù)辦公區(qū)域及城市重心的西移，已成為城市發(fā)展趨 勢。參見下圖： [pic] [pic] ⑤寫字樓整體銷售量 據(jù)規(guī)劃國土局房地產(chǎn)研究室提供的資料顯示，96- 2000年全市寫字樓的整體銷售量下降趨勢，但樓花銷售量在2000年首次大于現(xiàn)樓銷售量 ，且2001年上半年銷售面積為4.16平方米，同比增長了25.3%，預(yù)計，今后兩年銷售面積 將呈探底回升趨勢，但受宏觀經(jīng)濟增速度放緩的影響，銷售量增長速度將比較平穩(wěn)，且 小于供應(yīng)量的增長速度。 參見下圖： [pic] [pic] 1.2.3 市場需求分析 租賃市場是最真實的房地產(chǎn)需求市場，分析寫字樓租賃市場狀況，有助于了解寫字樓 市場的真實狀況。 ① 深圳特區(qū)2001年房屋租賃行情分析 1、 全市寫字樓、商業(yè)用房出租率 據(jù)2001年第三季度調(diào)查資料統(tǒng)計，羅湖、福田兩區(qū)寫字樓和商業(yè)用房面積共117.3 8萬㎡。已出租面積82.62㎡，出租率為70.40%；季末空置面積34.74萬㎡。 2、 寫字樓租賃行情分析 （1） 寫字樓出租率 3季度寫字樓抽樣可租面積8.51萬㎡，已租面積56.42萬㎡，出租率66.67%。 出租率較高的寫字樓有羅湖商業(yè)城、嘉里中心、電子科技大廈、賽格工業(yè)園、北方大 廈、深勘大廈、四川大廈、特區(qū)報業(yè)大廈、江蘇大廈、設(shè)計大廈、科技大廈、中深花園 、華聯(lián)大廈、統(tǒng)建樓、海鷹大廈、深茂商業(yè)大廈、新聞大廈等，出租率均在90%以上。 出租率較高的寫字樓，其主要的原因是月租價格適中、交通便利、地理位置優(yōu)越，樓 宇的昭示性強。 （2） 寫字樓租賃行情分析 羅湖區(qū)寫字樓租賃價格調(diào)查 |寫字樓名稱 |最高價(元/㎡.月）|最底價（元/㎡.月|管理費（元/㎡.月 |最高費用合計（元/㎡.月 |出租率（%） | | | |） |） |） | | |深圳發(fā)展中心 |45 |30 |34 |79 |—— | |國貿(mào)大廈 |45 |20 |20 |70 |36.8 | |天安國際大廈 |50 |25 |27 |77 |44 | |金豐城大廈 |75 |40 | |75 |47 | |地王大廈 |160 |40 |32 |192 |55 | |羅湖商業(yè)城 |66 |66 |37.7 |104 |100 | |廬山大廈 |65 |37 |10 |75 |35 | |深房廣場 |30 |25 |20 |50 |51 | |海燕大廈 |46.5 |25 |8 |55 |57 | |房地產(chǎn)大廈 |40 |25 |12 |52 | | |金通大廈 |37.5 |9.86 |8 |46 |78 | |洪湖大廈 |35 |28 |4 |39 |78.8 | |太平洋商茂大廈|63 |35 |11 |74 |55 | |華通大廈 |32 |20 |7.5 |40 |42 | |文華大廈 |50 |22.6 |7 |57 |85 | |東方廣場 |45 |40 |45 |90 |81.2 | |嘉里中心 |100 |80 |28 |128 |98 | |寶安廣場 |52 |31 |20 |72 |47 | |文錦廣場 |35 |25 |13 |48 |32 | |特力大廈 |30 |20 |3 |33 |32 | |羅湖商業(yè)大廈 |43 |40 |3 |46 |40 | |百貨廣場 |40 |30 |25 |65 |20 | |合作商業(yè)銀行 |50 |30 |20 |70 |55 | |深圳中心大廈 |100 |80 |15 |115 |62 | |發(fā)展銀行大廈 |120 |100 |30 |150 |67 | |西武百貨 |50 |45 |10 |60 |88 | |金田大廈 |75 |20 |12 |87 |60 | |聯(lián)興大廈 |25 |24 |2 |27 |75 | 福田區(qū)寫字樓租賃價格調(diào)查表 |寫字樓名稱 |最高價（元/㎡.月 |最底價（元/㎡.月|管理費（元/㎡.月 |最高費用合計（元/㎡.月 |出租率（%） | | |） |） |） |） | | |桑達大廈 |40 |35 |5 |45 |80 | |電子科技大廈 |80 |45 |12 |92 |91 | |賽格工業(yè)園 |60 |24 |2 |62 |96 | |北方大廈 |80 |30 |10 |90 |95 | |國企大廈 |38 |32 |7 |45 |15 | |華聯(lián)大廈 |85 |68 |12 |97 |97 | |深勘大廈 |40 |40 |9 |49 |100 | |錦峰大廈 |60 |30 |8 |68 |81 | |賽格廣場 |80 |65 |25 |105 | | |聯(lián)合廣場 |40 |30 |25 |65 |40 | |統(tǒng)建樓 |42 |34 |6.5 |49 |94 | |世貿(mào)廣場 |70 |55 |10 |80 |73 | |海鷹大廈 |35 |25 |5 |40 |100 | |盛庭苑 ...
英龍大廈銷售執(zhí)行報告（doc 107)