《房企開發(fā)流程解析及項目前期管控》

房企開發(fā)流程解析及項目前期業(yè)務(wù)的管控培訓(xùn)大綱
【課程概要】
房地產(chǎn)業(yè)受制于國家政策和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的局限性，市場的諸多不確定因素；如開發(fā)
投資的周期長、預(yù)期回報的不確定性和風(fēng)險程度高；市場供給缺乏彈性和規(guī)律性不明確
；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的階段層次性和發(fā)展不平衡性等。我們在進行
房地產(chǎn)項目的投資分析
時，需要根據(jù)房地產(chǎn)項目的實際情況，根據(jù)市場因素、經(jīng)濟因素等多方面的分析，做到
項目研判和決策的可行性、可操作性。
當(dāng)一塊價值不菲的土地拿地前如何評估測算？如何準(zhǔn)確地測算項目成本（從土地成本
、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等）？分析測算的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)
劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。
拿地后如何更快、更穩(wěn)定地收回成本、獲取收益？項目開發(fā)管控及關(guān)鍵節(jié)點控制、流
程等如何來做呢？
一個開發(fā)項目，從提出到完成必須經(jīng)過項目的設(shè)想、機會分析、可行性分析、投資決策
、實施和總結(jié)這幾個階段。在各階段中，從項目設(shè)想的提出到項目的評估決策是整個項
目開發(fā)的核心，這一階段工作的好壞直接影響到項目整體目標(biāo)的完成。應(yīng)當(dāng)綜合考慮市
場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價，合理取舍。
房地產(chǎn)的項目評估和投資決策是一個多目標(biāo)、多因素的分析過程，是對項目風(fēng)險與收
益權(quán)衡的結(jié)果，同時也是科學(xué)分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中，不能只看各種理
論數(shù)據(jù)、理論指標(biāo)，還要對項目開發(fā)過程可能發(fā)生的各種風(fēng)險，進行客觀的估計和預(yù)測
，綜合分析，以得出最終的投資決策結(jié)論。因此，開發(fā)項目前期的大量務(wù)實而有效的工
作，既是房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，也是其核心競爭力的表現(xiàn)
【課程對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、副總、總工程師、項目經(jīng)理等領(lǐng)導(dǎo)；前期、策劃、開發(fā)、
設(shè)計、投資、工程、營銷等部門負責(zé)人

【講師介紹】

楊老師，現(xiàn)供職于某大型國企的投資事業(yè)部總經(jīng)理，東南大學(xué)工程碩士，南京大學(xué)MBA畢
業(yè)。曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，總工程師，南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司
副總經(jīng)理，蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān)，吉林市蘇寧
環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，江蘇九洲投資集團地產(chǎn)中心副總經(jīng)理等。


楊老師曾先后從事建筑設(shè)計、地產(chǎn)先期開發(fā)、國際工程總承包、大型工程管理、地產(chǎn)
工程和項目開發(fā)、運營管理工作30多年。有超過十六年的房地產(chǎn)全過程開發(fā)管理工作經(jīng)
驗：在商業(yè)和住宅地產(chǎn)實操、產(chǎn)品設(shè)計和市場研發(fā)方面有豐富經(jīng)驗，擅長項目執(zhí)行和監(jiān)
管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級開發(fā)實踐中有較好的產(chǎn)品設(shè)計管理、成本管理和項
目前期運作的突出業(yè)績。2008年起任深圳明源地產(chǎn)研究院研究員，2014年成為全經(jīng)聯(lián)優(yōu)
秀創(chuàng)新講師。
【培訓(xùn)內(nèi)容】
一、房地產(chǎn)項目土地獲取
1、土地獲取的方式
2、土地獲利模式分析
3、市政配套條件與費用分析
二、房地產(chǎn)項目前期報批報建與問題解析
1、報建過程重點問題控制
2、控規(guī)指標(biāo)與各項限制性條件
3、規(guī)劃設(shè)計協(xié)調(diào)
4、產(chǎn)品研發(fā)與報建
5、規(guī)劃驗收
6、竣工備案
三、房地產(chǎn)項目工程管理
1、工程管理各階段主要工作
2、工程管理大綱
3、開發(fā)節(jié)奏控制
4、項目計劃管理
5、產(chǎn)品質(zhì)量管控
6、文檔管理
7、工程管理的主要手段
四、房地產(chǎn)項目計劃管理
1、計劃管理主要內(nèi)容：關(guān)鍵節(jié)點，項目全景計劃，各部門工作計劃
2、計劃管理的PDCA法則：編制，執(zhí)行，跟蹤，反饋
3、如何實現(xiàn)計劃管理的高達成率
4、計劃管理方法論
五、房地產(chǎn)項目成本控制
1、成本敏感點解析
2、目標(biāo)成本的分類與構(gòu)成
3、成本管控原則
4、成本管控內(nèi)容
5、招標(biāo)采購的成本管理手段
六、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理
1、設(shè)計管理原則：實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化，合理進行價值分配
2、設(shè)計資源管理
3、規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品設(shè)計
4、戶型研究；外立面設(shè)計
5、設(shè)計指標(biāo)控制
6、景觀設(shè)計
7、市政管線設(shè)計（常規(guī)做法，特別做法）
8、精裝修設(shè)計
9、設(shè)計協(xié)調(diào)（實現(xiàn)各設(shè)計成果一致性）
七、房地產(chǎn)營銷執(zhí)行與問題解析
1、項目定位與客群分析
2、市調(diào)方式與控制
3、產(chǎn)品建議
4、客戶體驗
5、產(chǎn)品價格確定
6、常用銷售方式分析
7、營銷執(zhí)行案
8、重點問題（合同附圖、營銷承諾、開發(fā)量與推盤量的控制）
八、房地產(chǎn)采購管理
1、采購管理原則
2、采購管理要點
3、合約規(guī)劃
4、合同需求
5、分供方分類管理
九、房地產(chǎn)項目啟動安排
1、啟動會作用
2、案例分析
3、項目策劃定位
4、產(chǎn)品定位與客群定位
5、目標(biāo)成本
6、財務(wù)指標(biāo)確定
十、房地產(chǎn)項目財務(wù)管理及鳳控要點解析
1、財務(wù)指標(biāo)分析與確定
2、項目盈利能力分析和風(fēng)險方防范
3、稅費控制
十一、房地產(chǎn)項目的投資決策技巧

1、開發(fā)項目的選定
2、開發(fā)方案的選擇與確定
3、對總收入或銷售總額的估計
4、項目開發(fā)總成本的分析
項目的開發(fā)成本主要包括：
A 土地費用　　
B 前期工程費
C 開發(fā)建設(shè)費
D 管理費
E 融資費用及占用資金的利息
F 不可預(yù)見費
G 營銷費用
5、經(jīng)濟分析
主要進行項目現(xiàn)金流量分析，財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測
算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險決策分析等幾方面的分析評估。

6、項目投資決策
對多個項目的市場機會進行評級，經(jīng)過總投資、項目建設(shè)周期、建筑技術(shù)、銷售周期
、資金籌措、收益狀況等各因素的比較，從中選擇一個最適合開發(fā)商的項目及適宜的開
發(fā)方式，提出項目開發(fā)計劃，確定市場營銷策略、 技術(shù)計劃、
財務(wù)計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作。


　

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