房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

  培訓(xùn)講師:胡冬梅

講師背景:
胡冬梅老師——企業(yè)稅收籌劃賦能實戰(zhàn)專家★原恒大控股地產(chǎn)分公司(03333)項目財務(wù)總監(jiān)★和潤科技(837746)掛牌審計負責(zé)人★河北滄州佰瑞會計師事務(wù)所合伙人★原河北方德實業(yè)集團有限公司財務(wù)總監(jiān)★財稅實戰(zhàn)專家注冊會計師注冊稅務(wù)師★中國社科院 詳細>>

胡冬梅
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房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理詳細內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理
主講人 胡冬梅
【課程背景】
因房地產(chǎn)商品特性和監(jiān)管政策影響,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出
開發(fā)周期長、前期投入大、實行預(yù)售制度、合作開發(fā)普遍等特點,
這些經(jīng)營特點也決定了房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算和管理方面具有其特殊性。而成本分析和
控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間,如何做好成本控制關(guān)系到房地
產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展,因此每一個房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制。
房地產(chǎn)一般項目開發(fā)銷售流程,概括為土地獲取、開發(fā)建設(shè)、銷售(預(yù)售)三個階段
,在各階段都有不同的成本核算及控制問題,如:前期可行性研究盡調(diào)不足出現(xiàn)不可預(yù)
見成本、設(shè)計出現(xiàn)偏差導(dǎo)致后期施工的變更成本過大、無法控制施工過程中的大量浪費
、想降低采購成本卻難以有效的和供應(yīng)商談判、面對復(fù)雜情況,無法進行成本動態(tài)管理
、想精準(zhǔn)成本核算,又不知把費用攤在誰頭上,等等,本課程將對成本核算、成本控制
及避免損失等實際問題給予詳解。
【課程收益】
了解房地產(chǎn)項目的核算方法,解決操作難點,提升專業(yè)能力
參與成本核算過程掌握結(jié)構(gòu),抓住隱藏的成本控制點
掌握成本管理方法適用條件,避免盲目選擇帶來的損失
【課程大綱】
房地產(chǎn)項目的成本口徑
1、實際發(fā)生成本及稅收成本
2、企業(yè)所得稅稅前扣除成本要求
3、土地增值稅稅前扣除成本要求
二、項目開發(fā)各階段成本及核算
(一)前期勾地拿地階段成本
1、可行性研究及立項成本管理
2、架構(gòu)設(shè)計及稅收成本分析
3、項目所需投資估算
1)、當(dāng)時當(dāng)?shù)厥袌鲒厔萦绊懸蛩?br /> 2)、項目特定成本因素:拿地狀況、冬雨季、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、額外義務(wù)
4、圖紙設(shè)計和審查階段成本管理
1)、整體項目戰(zhàn)略設(shè)計與單一項目設(shè)計
2)、滿足功能要求還要經(jīng)濟合理兼顧
3)、提高限額設(shè)計性價比初步設(shè)計概算
(二)開發(fā)建設(shè)及預(yù)售階段成本
1、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段成本管理
1)招標(biāo)文件的起草及成本控制條款的明晰
2)EPC、甲供、甲限、甲指、乙供選擇
3)準(zhǔn)確推算工期,獎懲條款明確
4)施工組織設(shè)計的審定、圖紙會審及設(shè)計優(yōu)化
5)、不同合同的結(jié)算票據(jù)及稅收成本
6)、結(jié)合土增稅測算考慮的降本增效及增本擴利方案
2、施工階段的成本管理
1)、分包管理:責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接
2)、避免發(fā)生窩工、機械停滯、工期拖延及無法澄清的扯皮
3)、進度周期的報量審核以及成本計劃控制
4)、施工階段增減合同造價的審核確認
5)、材料設(shè)備市場價的變動確認及備選方案
建設(shè)完工及銷售清算階段
審核資料,剔除施工單位虛報、冒報
1)變更索賠、簽證洽商的責(zé)任承擔(dān)及標(biāo)準(zhǔn)
2)甲供材保管費等問題以及政府調(diào)價的執(zhí)行
現(xiàn)場資料的收集完善及雙方確認
1)合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性
2)杜絕無紙花的口頭約定,及時簽訂補充協(xié)議
3、及時進行項目完工稅務(wù)成本測算
三、項目成本核算差異
1、采購環(huán)節(jié)發(fā)生的共同成本費用
2、會計核算成本費用及收益對象
3、土地增值稅清算單位分攤成本
4、企業(yè)所得稅成本費用的分攤方法
四、土地增值稅扣除項目難點問題應(yīng)對
1、拆遷補償成本如何確認?扣除憑證有什么不同?
2、項目調(diào)研費、咨詢費項目、會議費、臨時辦公室建造及消耗品等費用如何處理?
3、水電費、建筑工程勞動保險、招標(biāo)代理費、房屋測繪費、
4、財產(chǎn)綜合保險費、業(yè)主支付委托擔(dān)保費費用如何處理
5、小區(qū)外的山體公園是否可以進開發(fā)成本?
6、工程保險費,前期物業(yè)費等如何處理?
7、金融機構(gòu)證明如何確認?什么是能按轉(zhuǎn)讓項目分攤利息?

 

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