房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控詳細內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險管控
【課程背景】
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，行業(yè)發(fā)展的黃金年代已經(jīng)逐漸過去。自2020年初以來，行業(yè)先后經(jīng)歷新冠疫情爆發(fā)、資管新規(guī)發(fā)布（三道紅線）、“兩集中”政策（集中發(fā)布用地公告，集中組織出讓活動）；全國房地產(chǎn)調(diào)控力度加大，在限購、限售、以及融資收緊的制約下，資金鏈緊張成為了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的共同難題。
近幾年來因為缺乏對現(xiàn)金流的合理管控而使企業(yè)自身陷入困境的事例普遍存在，斷貸危機、崩盤退市、高額債務(wù)纏身、暴雷危機，呈現(xiàn)資金黑洞等，2020年至今房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量高達670多家。
本課程致力于講解房地產(chǎn)現(xiàn)金流的風(fēng)險管控及資金周轉(zhuǎn)策略。
【課程大綱】
一、房企普遍存在的現(xiàn)金流管理問題
1、盲目追求投資及規(guī)模擴張
1）“高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式的高負債、高杠桿
2）項目前期現(xiàn)金流出巨大
3）資金回收期過長
2、融資難，資金鏈斷裂風(fēng)險高
1）過度依賴單一融資渠道
2）房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，導(dǎo)致銀行放貸限制
3）融資成本高
4）融資金額受限
- 回收周期長，周轉(zhuǎn)速度慢
二、房企現(xiàn)金流管理優(yōu)化措施
1、優(yōu)化投資管理
1）加強現(xiàn)金流預(yù)算管理
2）要量化、細化現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行指標
3）現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行開展績效考核評價
2、加強存貨管理
1）控制存貨增量，消化存貨存量，提升流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度
2）在當下數(shù)字化時代加強資金在各部門間的互相監(jiān)控
3）提高回款能力，加強對回籠資金的管理
4）加強對應(yīng)收賬款的管理，跟進銀行按揭放款時間
3、拓寬融資渠道
1）貸款
2）發(fā)行債券
3）中期票據(jù)
4）私募
5）證券化
6）承兌匯票
4、運用“資金池”使資金集約化管理。
1）以總公司的財務(wù)集團對其進行運營
2）是總公司的內(nèi)部結(jié)算中心對其進行運營
5、基于戰(zhàn)略目標管理現(xiàn)金流
1）戰(zhàn)略目標體現(xiàn)現(xiàn)金流向
2）基于企業(yè)戰(zhàn)略目標開展現(xiàn)金流管理工作
3）選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對待不同戰(zhàn)略價值的項目
三、房企資產(chǎn)運營效率的概念及其評價指標
1、資產(chǎn)運行效率的概念及管理的內(nèi)容
1）資產(chǎn)運營效率
①資產(chǎn)利用的有效性
②資產(chǎn)利用的充分性
2）資產(chǎn)運營效率的內(nèi)容
①人力資源運營效率指標
②生產(chǎn)資料運營效率指標
2、資產(chǎn)管理效率指標
1）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
①應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
②存貨周轉(zhuǎn)率
2）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率
4）其他資產(chǎn)質(zhì)量指標
①周轉(zhuǎn)率②周轉(zhuǎn)期
3、盈利能力指標
1）毛利率
2）凈利率
3）成本費用率
4）總資產(chǎn)利潤率
4、財務(wù)風(fēng)險（償債能力）指標
1）流動比率
2）速動比率
3）現(xiàn)金比率
4）資產(chǎn)負債率
5）權(quán)益乘數(shù)
5、綜合報酬指標
1）權(quán)益報酬率
2）不良資產(chǎn)比率
3）資產(chǎn)現(xiàn)金回收率
- 上市房地產(chǎn)上市公司的運行狀況比較
- 資產(chǎn)規(guī)?？偭看蠓鲩L，超百億企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢的影響
- 每股收益整體趨好，每股收益為負的家教減少
- 每股收益較去年同期總體態(tài)勢
- 每股收益為負值的企業(yè)個數(shù)
3、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率同比變化
五、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議與對策
1、改進房地產(chǎn)上市公司的外部治理結(jié)構(gòu)
1）獨立董事制度。
2）推進股權(quán)分置改革，促使經(jīng)營者關(guān)注資產(chǎn)使用效率。
2、改善銀行與企業(yè)的關(guān)系
1）銀行與企業(yè)的關(guān)系的不確定性。
2）增加技術(shù)手段，比如，擔保等鎖定不確定性
3）強化債權(quán)治理，約束上市公司的投資和籌資決策
4）加強資產(chǎn)證券管理模式
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