房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判

  培訓(xùn)講師：張飚

講師背景：
張飚個(gè)人介紹現(xiàn)任：易信城市產(chǎn)業(yè)研究院董事長中環(huán)國投生態(tài)地產(chǎn)研究院院長國家教育國際化工作小組總策劃中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)等知名網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊專家顧問清華大學(xué)、北京大學(xué)、武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)高級(jí)總裁班特聘 詳細(xì)>>

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房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判詳細(xì)內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判

房地產(chǎn)項(xiàng)目論證和土地研判
（講師：張飚 計(jì)劃12課時(shí)）
第一部分 項(xiàng)目、土地的決策工具和決策階段（1.5H）
一、失敗案例：北京南六環(huán)某項(xiàng)目拿地決策
二、常見問題
（一）常見問題一：
1、決策---算賬---產(chǎn)品
2、售價(jià)等不確定
3、結(jié)論不確定---無法決策
（二）常見問題二：
1、官員、原土地方---叫好
2、老板---下達(dá)指令
3、非操盤經(jīng)理人---感覺不錯(cuò)
4、操盤經(jīng)理人---痛苦艱難
（三）常見問題三：
定性容易、定量難---有完全不同性質(zhì)的好
（四）問題鏈接：
1、問題鏈接---成本表單---方法
2、問題鏈接---不同維度---方法
三、決策工具
（一）是否存在某一種工具可以簡(jiǎn)單判斷該不該拿地？
（二）戰(zhàn)略選擇和行動(dòng)評(píng)估矩陣
（三）SPACE矩陣決策法
四、成功案例：新奧某項(xiàng)目
（一）SPACE矩陣
（二）客戶分析圖
（三）產(chǎn)品定位
第二部分 進(jìn)入城市和區(qū)域決策
一、進(jìn)入城市和區(qū)域決策的決策因子----識(shí)別有效信息
（一）外部關(guān)鍵因子
1、宏觀政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向
案例：萬達(dá)第一次擴(kuò)張之路
2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展
3、行業(yè)周期
4、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系
5、人口與投資特征
6、土地財(cái)政依賴度
案例：鄂爾多斯、神木、山東銀灘
（二）內(nèi)部關(guān)鍵因子
1、企業(yè)戰(zhàn)略
2、產(chǎn)業(yè)資源
3、融資能力
4、運(yùn)營能力
5、營收能力
6、人力資源與組織管控
二、小結(jié)：城市或區(qū)域決策space矩陣的決策體系
第三部分 地塊和項(xiàng)目決策工具
決策工具和方法
1、SPACE矩陣決策方法
2、六分法定位決策
（二）兩類因子的設(shè)定
1、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)性因子
（1）區(qū)域規(guī)劃主導(dǎo)方向與項(xiàng)目吻合度
案例：京津冀一體化和濱海新區(qū)
（2）區(qū)域規(guī)劃成熟期所處階段
（3）區(qū)域人口來源主動(dòng)性
案例：京津新城
（4）區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況
（5）區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性開發(fā)企業(yè)開發(fā)能力和供應(yīng)
（6）區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品分布與去化能力
2、財(cái)務(wù)與產(chǎn)品因子
（1）企業(yè)賬期控制能力
（2）項(xiàng)目整體自有資金占比
（3）企業(yè)融資能力
（4）產(chǎn)品利潤及定價(jià)策略（價(jià)格、利潤）
（5）企業(yè)銷售能力
（6）企業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品吻合度
案例：華僑城對(duì)于中心城區(qū)豪宅的態(tài)度、萬科對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)度
（三）小結(jié)：項(xiàng)目和地塊決策space矩陣的決策體系
第四部分 分組練習(xí)

 

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