土地運營、估價與拿地

  培訓講師：張飚

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張飚個人介紹現(xiàn)任：易信城市產業(yè)研究院董事長中環(huán)國投生態(tài)地產研究院院長國家教育國際化工作小組總策劃中國房地產經理人聯(lián)盟常務理事新浪網、搜房網等知名網站房地產板塊專家顧問清華大學、北京大學、武漢大學、華中科技大學、重慶大學等房地產高級總裁班特聘 詳細>>

張飚
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土地運營、估價與拿地詳細內容

土地運營、估價與拿地

**章 傳統(tǒng)拿地模式的思考

一、從概念開始

（一）交易對象

（二）交易物品

（三）交易方式

（四）交易價格

二、代表性企業(yè)的拿地和戰(zhàn)略關系

案例：融創(chuàng)地價表、萬達地價表、華夏幸?；鶚I(yè)地價表、碧桂園地價表、萬科地價表

三、共性研判

（一）房地產開發(fā)的意義

（二）主要階段：拿地、研發(fā)、建設、營銷

四、共性解讀

（一）專注單一特定類型土地的意義

（二）尋求與政府、央企某一種特定結合的意義

五、與政府結合的傳統(tǒng)形式

本節(jié)探討在過去的20年里，開發(fā)企業(yè)與政府結合的各種形式，以下形式仍需結合招拍掛

（一）中心城區(qū)企業(yè)、機構的外遷（濟南東進模式的廣泛應用）

（二）城中村改造（棚戶區(qū)改造等老城區(qū)改造）

（三）新農村建設（河北省的失敗）

（四）參與新區(qū)規(guī)劃土地一級開發(fā)或一二級聯(lián)動（城投公司）

（五）基礎設施或公共服務建設換取土地（東方園林）

（六）產業(yè)園區(qū)開發(fā)換取土地（光谷）

六、傳統(tǒng)拿地模式面臨的主要難點和應對手段

（一）財政收支兩條線的影響

（二）規(guī)劃體系的合規(guī)性

（三）新增建設用地指標限制

（四）一級開發(fā)招標機制

（五）地方融資平臺融資機能喪失

（六）樓堂館所禁建對政府主導型新區(qū)造城模式的毀滅

案例：萬達長白山的轉型

第二章  現(xiàn)行土地管理機制下土地運營與拿地模式實操

一、規(guī)劃體系和國土資源體系的關系

（一）三大規(guī)劃體系的意義

1、總體規(guī)劃

2、控制性規(guī)劃

3、土地利用規(guī)劃

（二）一二級土地開發(fā)的規(guī)劃體系合規(guī)性

1、二級土地招拍掛的規(guī)劃體系

2、一級土地開發(fā)的規(guī)劃體系

案例：國土規(guī)劃調整程序

二、一級土地開發(fā)的三大節(jié)點

三、一級土地開發(fā)的合規(guī)性

四、傳統(tǒng)拿地模式實操案例：華藏世界合作合同

五、一級開發(fā)的土地成本確認

案例：丁字灣南海新城

六、二級招拍掛的經驗分享

（一）從土地出讓計劃開始

（二）掛牌條件設計

（三）競價策略

（四）摘牌后調容----玩不起的貓膩

（五）賬戶可以解決標底

（六）臨場授權

（七）參與就是獲利

（八）阻擊獲利

課堂練習一

實戰(zhàn)模擬：掛牌

第三章 土地制度變革與拿地模式創(chuàng)新

一、從產業(yè)展開對政府需求的研判---與政府結合的升級模式

二、從政府職能展開全新的結合模式

案例：中新生態(tài)城

解讀：生態(tài)文明

三、引導政府的政績觀念之一：新型城鎮(zhèn)化與精明增長

案例：案例：村不動、城入鄉(xiāng)的三道灣鎮(zhèn)和檳榔河村

四、引導政府的政績觀念之二：產業(yè)升級

案例：北京朝陽：科技CBD

案例：京津冀一體化規(guī)劃

案例：?？谟^瀾湖

案例：合眾人壽

五、農村土地的流轉和土地市場改革對土地價格的長期影響

六、機遇下的拿地和土地運營模式

七、央企合作路徑

案例：各公司融資成本

解讀：社會資源向央企和政府傾斜

案例：地鐵公司和地鐵上蓋

第四章 土地評估及拿地風險規(guī)避

一、傳統(tǒng)教科書的土地估價方式

（一）傳統(tǒng)估價方式

（二）不可操作性

二、具備實操性的土地評估工具：戰(zhàn)略選擇和行動評估矩陣

三、進入城市和區(qū)域的評估模型和拿地風險

四、單一地塊的評估模型和拿地風險

五、待定土地的開發(fā)技巧

六、二手土地拿地實際操作程序和風險規(guī)避

課堂練習二

實戰(zhàn)模擬：土地戰(zhàn)略評估

 

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