房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制 內(nèi)訓

**章：房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理系統(tǒng)的建立

【提出問題】

什么是地產(chǎn)公司的全面預算管理？

為什么要進行全面預算管理？

如何進行全面預算管理？

房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預算管理系統(tǒng)？

全面預算為什么會成為流于形式的數(shù)字游戲？

【討論問題】

全面預算形象的比喻應該是“一張網(wǎng)”，在這張網(wǎng)內(nèi)進度管理是“橫軸”，代表各時間節(jié)點達成的目標；成本管理是“縱軸”，代表各時間節(jié)點達成目標所付合同的費用。不管外界的情況如何變化，都能在這張網(wǎng)中找到所對應的位置。

房地產(chǎn)全面預算管理與成本控制課程培訓，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面預算管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何建立全面成本管理系統(tǒng)等，旨在使學員掌握全面預算管理的整體解決方案，掌握國內(nèi)為領(lǐng)先的全面計劃預算管理模式，掌握房地產(chǎn)成本管理的流程，組織，表單，分析工具等技能。

**部分：從業(yè)務(wù)角度入手，做好全面預算管理

一． 什么是全面預算管理 ？

【統(tǒng)一概念】：全面預算是什么？

Ø 全面預算就是成本控制？

Ø 全面預算是銷售預算、成本預算、費用預算等的預算綜合？

Ø 全面預算是工作計劃的數(shù)字化反應？

Ø 這幾種理解都對，但是都不全面！

它有兩個維度 ：

一、 從表現(xiàn)形式看—全面預算是各種預算表格的集成

按時間維度劃分：可以分為靜態(tài)、動態(tài)預算；

按控制項目劃分：可以分為銷售收入預算、工程成本預算、管理費用預算、銷售費用、財務(wù)費用預算、稅金預算、資本性支出預算等。

二 、從管理環(huán)節(jié)分—全面預算是計劃、預算、考評的循環(huán)

（一）、計劃：分為一級計劃（集團關(guān)鍵節(jié)點計劃）、二級計劃（項目主項計劃）、三級計劃（各專項計劃及輔助計劃，包含設(shè)計專項計劃、報批報建計劃、采購計劃、工程專項計劃、營銷與客服計劃）等；

（二）、預算：預算編制、預算調(diào)整、預算分析；

（三）、考評：目標設(shè)定（計劃目標與預算目標）、結(jié)果衡量（時間、質(zhì)量、成本）、績效體現(xiàn)（固定工資、季度獎金、年度分紅、項目提成）等。

二． 為什么要實行全面預算？

【統(tǒng)一思想】：預算管理是全面預算會計、會計反映監(jiān)督和內(nèi)部控制三方面的統(tǒng)一

其中，全面預算包含以下內(nèi)容：

ü 全面預算項目，

ü 全程預算控制，

ü 全員預算規(guī)則

會計反映監(jiān)督包含以下內(nèi)容：

ü 沒有業(yè)務(wù)沒有預算，

ü 沒有預算沒有業(yè)務(wù)，

ü 客觀反映及時反饋

內(nèi)部控制包含以下內(nèi)容：

ü 業(yè)務(wù)規(guī)范化

ü 流程制度化

ü 權(quán)責明確化

【統(tǒng)一思想】四大功能是：

規(guī)劃、控制、溝通協(xié)調(diào)、激勵約束

案例：一個房企老板的成本管理擔憂；

案例：xxx置業(yè)公司計劃運營管理內(nèi)訓總結(jié)

三． 如何做好全面預算管理

【統(tǒng)一行為】：

1. 全面預算保障條件：

資源保證；組織保證；流程保證；制度保證；科目保證。

組織機構(gòu)案例（主要以萬科、龍湖、萬達、華潤置地、萬通集團等企業(yè)的組織構(gòu)架特點說明），專業(yè)方面簡介一下：科目體系，核算科目，目標成本模板，合約規(guī)劃模板等）

2. 全面預算流程編制

確定項目目標利潤 ；

編制項目主項計劃；

編制預算。

(1) 、制定目標--確定項目定位與目標利潤率；

(2)、制定計劃--制定集團關(guān)鍵節(jié)點計劃、項目主項計劃、項目專項計劃、樓棟施工計劃。

 （3）、組織實施；

 （4）、績效管控；

3. 靜態(tài)預算與動態(tài)預算

項目目標利潤，年度預算，月度預算

靜態(tài)預算項目分解控制

4. 靜態(tài)預算流程編制

案例分析：公司項目預算分許（收入，支出，年度利潤預算等）

5. 動態(tài)預算流程編制

四、項目利潤預算控制方式

具體每一項預算控制方法：   

1、銷售收入；2、土地成本；3、前期費用；4、工程成本；

5、營銷費用；6、管理費用；7、財務(wù)費用；8、稅金。

第二部分：房地產(chǎn)全面預算管理體系分享與交流

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的“困惑

現(xiàn)狀：偏重財務(wù)視角推行全面預算管理的房地產(chǎn)企業(yè)，其全面預算管理絕大多數(shù)已淪為流于形式的“數(shù)字游戲”。

癥結(jié)：財務(wù)與業(yè)務(wù)“兩張皮”，預算管理缺乏運營管理支撐

全面預算為什么會成為流于形式的數(shù)字游戲？（四個問題討論）

一、 綜述：如何理解房地產(chǎn)全面預算管理

二、 房地產(chǎn)全面預算管理—計劃篇

三、 房地產(chǎn)全面預算管理—實務(wù)篇

四、 房地產(chǎn)全面預算管理—保障篇

案例1：LH地產(chǎn)集團公司的全面預算管理特點和學習借鑒點；

案例2：龍湖集團xxx項目啟動會之成本管理部分

第二章： 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控系統(tǒng)的建立

**部分：開發(fā)項目前期成本管理的重要性

【提出問題】

什么是成本管理？為何進行成本管理？怎么進行開發(fā)項目前期的成本管理？

為什么采取了很多種的方法，但找不到有效的途徑控制成本？

控制成本就是降低質(zhì)量，降低標準嗎？

控制成本的重點在哪里？

企業(yè)何時進行成本控制？

【討論問題】

成本管理的定義、范圍、管理方式；

成本管理的作用和效果；

實行成本管理的保障條件；

新常態(tài)下成本管理的思路，流程和方法；

目標成本指定的階段和作用；

目標成本與動態(tài)成本的管理及責任成本；

簡單介紹房地產(chǎn)成本管理的三大階段及趨勢：

第二部分：成本管控術(shù)—成本策劃：企業(yè)利潤的節(jié)流閥與監(jiān)控者

【提出問題】

成本管理操作過程中的困惑：

成本部門“單兵作戰(zhàn)”較多，各部門的協(xié)同不夠；

目標成本測算準確度不高；

合約規(guī)劃實際指導意義不大，流于形式；

控成本還是保品質(zhì)？這是個問題！

變更簽證太多，怎么管？

動態(tài)成本數(shù)據(jù)不能準確及時獲取；

資金計劃預不準，難以真正做到資金平衡；

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點

【討論問題】

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制要點：

控目標、控合同、控付款、控動態(tài)

控目標---（分享案例）Z企業(yè)“不同階段目標成本編制”

概念設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段、施工圖設(shè)計階段及構(gòu)件深化設(shè)計階段目標成本形成及成本重點控制對象；

目標成本修訂調(diào)整指導原則；

目標成本編制原則與調(diào)整流程；

控合同---公司董事長或者總經(jīng)理在進行合同審批時，如何判斷合同價格是否合理？預算夠不夠？

成本控制vs與成本核算；

合約規(guī)劃對成本控制的作用；

合約管控案例分享：X企業(yè)“成本管理的三大儲備”

控付款—無計劃不付款

付款計劃，基于審定工程量，定期刷新合同付款計劃并與計劃聯(lián)動；

月度資金計劃每月匯總生成，上報集團審批后，達成率納入部門考核；

合同付款：無計劃不付款，合同付款申請、審批嚴控計劃外審批付款；

控動態(tài)—實時對比  指導定價

目標成本→動態(tài)成本→產(chǎn)品動態(tài)單方

目標成本：成本控制線、上線VS基線

動態(tài)成本：實時、動態(tài)反映“預計終成本”，合約規(guī)劃余量的蓄水池作用，動態(tài)成本月度回顧→預警、強控

產(chǎn)品動態(tài)單方：指導定價、橫向?qū)?/p>

第三部分 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段投資控制要點和策略；

策略一：實行設(shè)計方案招投標，優(yōu)化設(shè)計

策略二：實行限額設(shè)計，有效控制造價

策略三：加強對圖紙的會審與審查

策略四：深入運用價值工程。運用價值工程的優(yōu)勢：

策略五：采用合同措施，有效控制造價 

案例：xx集團設(shè)計階段成本管理控制的經(jīng)驗教訓

案例：白銀時代X企業(yè)目標利潤的運營管控實踐

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