常州奧林匹克花園二期營銷市場報(bào)告(新)

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清華大學(xué)卓越生產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)高級(jí)研修班

綜合能力考核表詳細(xì)內(nèi)容

常州奧林匹克花園二期營銷市場報(bào)告(新)
目 錄 第一部分:區(qū)域市場歷史及現(xiàn)狀 2 第二部分:區(qū)域規(guī)劃對城市開發(fā)的影響 10 第三部分:常州房地產(chǎn)市場整體研判 14 第四部分:常州市場產(chǎn)品宏觀分析 19 第五部分:版塊劃分及研究 24 第六部分:常州及新區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目簡析 29 第七部分:新區(qū)房市分析 32 第八部分:消費(fèi)者及投資者行為分析 36 第九部分:常州房地產(chǎn)市場趨勢展望 54 第十部分:重點(diǎn)競爭樓盤屬性研究及本案營銷策略建議 59 附: 新區(qū)主要樓盤一覽表 68 常州其他區(qū)域典型性競爭樓盤概覽 83 常州其他區(qū)域樓盤概況 89 2004年第三季度常州市在售樓盤售價(jià)一覽表 91 常州奧林匹克花園二期營銷市場報(bào)告 (初稿) 第一部分:區(qū)域市場歷史及現(xiàn)狀 1. 宏觀市場狀況 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的發(fā)展和人民生活水平的提高,促使常州住宅市場近年來得到了強(qiáng)有力的快 速發(fā)展。2003 年常州房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為52.8 億元,同比增長28.6%,占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的11.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)成為 常州重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。 常州市房地產(chǎn)投資額快速上升 [pic] 從宏觀市場變化來看,房地產(chǎn)整個(gè)市場的總體走向仍趨強(qiáng)勢,全市供需總量及供求結(jié) 構(gòu)開始不平衡、空置面積大幅減少,房地產(chǎn)熱直接導(dǎo)致了商品房價(jià)格的快速攀升。 詳細(xì)分析見下述報(bào)告。 1、市場供求關(guān)系 常州商品房市場發(fā)展總量表 |常州房地產(chǎn)市場發(fā)展總量 | | | | |單位:萬平方米 | |項(xiàng)目 |2003年 |2002年 |2001年 |2000年 | |總施工面積 |645 |526 |487.5 |407.4 | |先開工面積 |374.35 |238 |233 |197 | |竣工面積 |249.17 |268.8 |193 |204 | |銷售面積 |205.9 |248.61 |172.9 |149.3 | |空置面積 |25.2 |50.68 |69.78 |77.7 | 從上表數(shù)據(jù)可以看出,常州歷年總施工面積接近新開工面積與竣工面積之和,說明常 州商品房停待工項(xiàng)目少,市場持續(xù)良性穩(wěn)步發(fā)展。 商品房施工面積上升,新開工項(xiàng)目增長加快。特別是2003 年新開工面積同比增56.8%,導(dǎo)致2004 年市場供應(yīng)量大幅上升。由于外來人口購房數(shù)量增多,社會(huì)有效需求增加,消化了大量 的空置房屋,使全市房屋空置面積迅速減少。2003 年商品房空置面積僅25.2 萬平方米,同比下降50.2%,2003 年受竣工面積(供應(yīng)量)減少影響,導(dǎo)致實(shí)際成交數(shù)量(銷售面積)下降。供應(yīng)稀缺導(dǎo) 致近期市場持續(xù)升溫。 2004 年竣工量預(yù)測 我們認(rèn)為由于2002 年商品房新開工量不大,低于當(dāng)年竣工面積,產(chǎn)生了次年市場供應(yīng)量減少的特殊現(xiàn)象。 但是2003 年新開工項(xiàng)目較多,且在2004年已逐步上市。預(yù)期2004全年商品房竣工面積將增長至40 0萬平方米左右。 2004 年全年銷售面積預(yù)測 成交預(yù)測計(jì)算公式: 2004 年全年實(shí)際成交=2004 年預(yù)期需求+(2003 年預(yù)期需求-2003 年實(shí)際成交)假設(shè)未來市場預(yù)期需求為常量,常量取值為2002 年實(shí)際成交;也就是說,在2004 年和2003 年兩年需求量沒有增長的情況下,2004 年銷售面積不少于291.32 萬平方米。實(shí)際上假設(shè)常州樓市年預(yù)期需求僅增長20 萬平方米,2004 年的需求量就將達(dá)到350 萬平方米,結(jié)合竣工量預(yù)期值表明: 2004 年預(yù)期供應(yīng)量雖然增長幅度較大,但相比需求仍然偏低,市場消費(fèi)得不到滿足,供需依 然存在缺口。依據(jù)我們對常州市場的考量和分析,綜合竣工量預(yù)期值,2004年全年實(shí)際 銷售面積將在350-380 萬平方米左右。我們認(rèn)為市場供需在現(xiàn)階段仍有不平衡的現(xiàn)象產(chǎn)生。常州房地產(chǎn)市場需 求明顯開發(fā)放大,增量原因除人民生活水平提高、購買力上升之外,很大程度還受近年 動(dòng)遷量力度加大刺激購房需求上升影響。而供需不平衡直接導(dǎo)致了市場價(jià)格發(fā)生大額增 幅。 2、市區(qū)拆遷情況分析 常州市區(qū)拆遷力度迅速加大 [pic] 拆遷面積拆遷戶數(shù) [pic] 常州市區(qū)城市建設(shè)力度加大,2003、2004年上半年拆遷戶數(shù)超過前三年總和。短期內(nèi) 拆遷戶的購房需求急速放大,而市場供應(yīng)不足產(chǎn)生一定供需矛盾。隨著2004 供應(yīng)量加大,動(dòng)遷戶的置業(yè)需求將得到釋放。 據(jù)了解,常州為進(jìn)一步提高城市化率,改善城市整體形象,在今后幾年仍將加大市區(qū) 拆遷力度。據(jù)資料表明,2004 1~3季度年已有5 幅地塊及區(qū)域開始了拆遷工作。拆遷居民對房屋購買的需求仍將持續(xù)存在,并支撐常州 樓市的發(fā)展。 3、常州房產(chǎn)價(jià)格變化 房產(chǎn)價(jià)格上升趨勢明顯 全市市區(qū) 注:全市包括武進(jìn)、金壇、溧陽 [pic] [pic] 可見2003 年是常州房產(chǎn)市場價(jià)格變化最大的一年,當(dāng)年供應(yīng)量偏少是主要原因。常州市場供求結(jié)構(gòu) 將朝著長期平衡的方向發(fā)展。但是短期內(nèi)存在的供需缺口意味著市場吸納量大、價(jià)格緩 幅上升存在市場支撐。 2003 年常州全市和市區(qū)房價(jià)上漲313 元/㎡和542 元/㎡,較2002 年同比增長16.7%和21.6%。2003 年是常州市場的發(fā)展拐點(diǎn)和重要階段。常州人均GDP 首次突破3000美金,未來經(jīng)濟(jì)持續(xù)看好對市場發(fā)展有宏觀影響;微觀上,去年供應(yīng)量減 少是造成市場供不應(yīng)求、價(jià)格飛漲的主要原因。 相比2003 年的大幅增長,常州前兩年價(jià)格變化比例僅為2%和8%。2003年價(jià)格的迅速上揚(yáng),說明 前兩年應(yīng)該存在房價(jià)被一定低估的現(xiàn)象。目前投資需求也開始出現(xiàn),市場未來看好。動(dòng) 拆遷工程增多,常州城市建設(shè)力度加大,這對常州樓市發(fā)展及房價(jià)上升具有積極意義。 目前常州相對無錫、蘇州城市房價(jià)偏低,但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的建設(shè), 常州房價(jià)將逐漸提升。 2003 年常州市民購房需求受供應(yīng)嚴(yán)重不足影響,相當(dāng)一部分沒有得到滿足。這部分需求將在 2004 年以后得到去化,支撐未來樓市健康發(fā)展。在以上因素支撐下,近幾年常州市場價(jià)格仍 將快速、穩(wěn)步增長。預(yù)期2004年市場總體均價(jià)增幅保持在300-500 元/㎡左右。 4.土地供應(yīng)分析 2004 年土地供應(yīng)創(chuàng)出新高。2003年常州土地計(jì)劃供應(yīng)190.19 萬平方米,2004年這個(gè)量迅速上升至445萬平方米,土地市場供應(yīng)量增大,政府對快速發(fā) 展的樓市降溫意圖明顯。 1)從2004 年地塊分布區(qū)域來看,中心城區(qū)出讓面積最大,達(dá)到230 多萬平方米左右,超過了總出讓土地的一半,市區(qū)動(dòng)拆遷力度加大。北部區(qū)域出讓土地 面積較大,為88 萬平方米左右。北部和中心區(qū)塊未來市場競爭激烈明顯。 2004年轉(zhuǎn)讓地塊區(qū)域分布圖 [pic] 2)2004 年2~8月份完成地塊出讓面積近300萬平方米,土地市場呈現(xiàn)非?;钴S的態(tài)勢。 3)土地價(jià)格變化也能反應(yīng)市場的走向。據(jù)國土局報(bào)告表示,2003 年的土地交易價(jià)格基本上與2002 年持平。但我們發(fā)現(xiàn)局部地區(qū)土地交易價(jià)格呈上漲趨勢。2003 年東部區(qū)域共交易三宗地,分別為紅梅生活區(qū),其成交價(jià)格為117 萬元/畝;金屬壓延廠,其成交價(jià)格為158 萬元/畝;郊區(qū)政府地塊,其成交價(jià)格為228 萬元/畝,分別較2002 年紅梅解放村成交價(jià)高出95 萬元/畝、136 萬元/畝、206 萬元/畝。 4)土地交易價(jià)格的上漲,必將增加開發(fā)商的開發(fā)成本,拉高商品房的銷售價(jià)格。 5)市場開始出現(xiàn)大量大規(guī)模地塊供應(yīng),規(guī)模化開發(fā)成為趨勢,未來市場大規(guī)模樓盤競爭 激烈。2004 年全年內(nèi)待批超過30 萬平方米的地塊有4 個(gè),分別是常澄路與萬福路地塊(50 萬平方米)、蘭陵路西側(cè)地塊(51.617 萬平方米)、南河沿地塊(32 萬平方米)、勞動(dòng)?xùn)|路兩側(cè)地塊(74 萬平方米),主要集中在中心城區(qū)和北部區(qū)域,占供應(yīng)總量的46.5%。 6)東部區(qū)域2003-2004 年地塊供應(yīng)總面積62 萬平方米,未來開發(fā)項(xiàng)目較多,東部市場將逐漸活躍。 5.政策法規(guī)分析 常州樓市仍在逐漸成熟,所以我們發(fā)現(xiàn)相關(guān)的重要政策法規(guī)不多。但是市場的變化無 疑會(huì)刺激機(jī)制的完善,有助于激活、規(guī)范市場,同時(shí)擴(kuò)大需求,提升普通居民的購買能 力,增加人均住房面積等硬性指標(biāo)。近年來常州政府出臺(tái)的重要政策有以下幾條: 1) 宏觀指導(dǎo)房產(chǎn)良性開發(fā) 政府宏觀層面加大了房地產(chǎn)開發(fā)力度,加快了城市商品房的供應(yīng),同時(shí)規(guī)范、完善了 常州市房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。為解決了房地產(chǎn)業(yè)的歷史遺留問題也作出了相關(guān)指示, 有利于市場健康發(fā)展。 相關(guān)文件: 《關(guān)于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場的若干意見》常政發(fā)[2002]192 號(hào) 2) 加大拆遷力度,完善拆遷機(jī)制 隨著近期拆遷力度的加大,常州市出臺(tái)了一系列拆遷指導(dǎo)文件。以下是最重要的三條 政策。我們認(rèn)為,正是因?yàn)槊鞔_了拆遷居民的利益、確定了拆遷的區(qū)域和范圍、加快了 城區(qū)拆遷的力度,常州房產(chǎn)市場的需求才得以擴(kuò)大和釋放,并且城市化進(jìn)程也進(jìn)一步得 到加強(qiáng)。 相關(guān)文件: 《常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)評估技術(shù)細(xì)則》常建〔2003〕166 號(hào) 簡介:明確常州城市拆遷補(bǔ)償辦法,使得拆遷居民可以明晰的知道拆遷所得 款與將要購買得商品房之間的價(jià)格差距。 《常州市市區(qū)危舊房改造管理暫行辦法》常政發(fā)[2002]72 號(hào) 簡介:明確了城市拆遷的范圍 《常州市規(guī)劃局文件》常規(guī)[2004]1 號(hào) 簡介:加強(qiáng)城市總體規(guī)劃布局系統(tǒng),進(jìn)一步明確在新一輪城市總體規(guī)劃的指 導(dǎo)下,實(shí)施“拓展南北、提升中心”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。整治的重點(diǎn)仍是市區(qū) 的重要地段、城市主要出入口地段和老居住區(qū)。 3) 擴(kuò)寬公積金貸款范圍、額度和期限,進(jìn)一進(jìn)發(fā)展住房金融。一般而言,公積金制度對于 個(gè)人購房需求影響很大,特別是在近期房價(jià)變化幅度大的情況下,其作用更加明顯。因 此適時(shí)調(diào)整公積金制度,符合市場發(fā)展,可以緩解個(gè)人購房貸款壓力。常州市近期出臺(tái) 的公積金政策調(diào)整幅度非常大,從中我們也可以了解政府對于房地產(chǎn)市場上揚(yáng)發(fā)展的支 持心態(tài)。 取消公積金貸款必需有本地戶口的規(guī)定,鼓勵(lì)外地人購房; 擴(kuò)大購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房的公積金貸款額度至22 萬元,提升個(gè)人購房承付能力,并放寬貸款期限,降低未來還貸壓力,刺激購房需求; 允許公積金在規(guī)定條件下多次、多樣使用,加強(qiáng)了公積金的實(shí)用性。 相關(guān)文件: 《常州市市區(qū)職工住房公積金擔(dān)保委托貸款政策調(diào)整意見》常房改領(lǐng) [2002]2 號(hào) 簡介: 一、擴(kuò)大貸款對象 取消申請住房公積金個(gè)人貸款的職工必須具有常州市市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶 口的規(guī)定。 二、增加貸款額度 購買自住住房(包括安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房)最高貸款額為22 萬元,拆遷安置房、二手交易房貸款額度比照商品房;自建、大修、購買現(xiàn) 住公房最高貸款額度為12 萬元。取消貸款額度不得超過借款人及其配偶住 房公積金存款余額20 倍的限制。 三、延長貸款期限 貸款期限計(jì)算最長可放寬到借款人法定退休年齡后5 年。 四、放寬貸款條件 1.允許借款人及其配偶可在貸款后,按規(guī)定提取其住房公積金存款。 2.允許借款人既可部分提前歸還貸款,也可一次性還清貸款。部分提前 還貸的最低限額為一萬元人民幣。 3.允許職工多次申請貸款,原貸款已還清的,可按規(guī)定再次申請貸款。 原貸款尚未還清且還貸正常的,可按差額申請貸款(差額計(jì)算:最高貸款額 度—前次貸款額度)。 《關(guān)于調(diào)整2003 年度常州市職工住房公積金、新職工住房補(bǔ)貼繳存基數(shù)及 比例的通知》常公積金[2003]5 號(hào) 簡介:調(diào)整、細(xì)化了常州市職工住房公積金、新職工住房補(bǔ)貼繳存基數(shù)及比 例,為常州市商品房銷售確定了政策導(dǎo)向的有利機(jī)制。同時(shí)更刺激了商品房 公積金貸款消費(fèi)市場。 《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取方式的通知》常公積金[2004]2 號(hào) 簡介:住房公積金提取由職工直接申請、中心即時(shí)審核、銀行集中支付,為 消費(fèi)者購房貸款帶來了相當(dāng)?shù)谋憬荩喕朔N種繁雜的手續(xù),縮減了貸款時(shí) 限。 4) 規(guī)范土地市場,完善土地利用機(jī)制 嚴(yán)格控制土地開發(fā)利用及建設(shè)用地供應(yīng),明確凡是建設(shè)用地都必須以公 開招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)。這在規(guī)范土地市場交易行為、提升政府宏觀調(diào)控能 力的同時(shí),也造成了地價(jià)的上漲,直接影響到今后商品房市場的價(jià)格。 相關(guān)文件: 《常州市市區(qū)土地收購儲(chǔ)備管理辦法》 簡介:加強(qiáng)土地資源和資產(chǎn)管理,合理利用土地,規(guī)范土地市場,增強(qiáng)政府 對土地的宏觀調(diào)控能力。 《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的若干規(guī)定》常政發(fā)(2001)146 號(hào) 簡介:限制了常州市房地產(chǎn)開發(fā)的土地來源,土地的上市競拍勢必導(dǎo)致土地 價(jià)格的抬高,造成開發(fā)成本的加大,商品房價(jià)格的提升,使得市場價(jià)格日益 高漲。 6.市場未來發(fā)展及放量預(yù)測 從以上市場分析中我們得知,雖然由于鐵本事件的影響,但是常州樓市正處于價(jià)升量 增的上升通道中,整體房地產(chǎn)市場仍將緩慢持續(xù)升溫,未來市場供應(yīng)放量特征顯著。我 們認(rèn)為2003 年是常州樓市開始發(fā)力的一年,受供求因素影響,房價(jià)快速上漲,市場活躍。為了平穩(wěn) 目前房地產(chǎn)市場的房...
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