甲方與總（分）包尖銳問題處理及工程四大核心問題實例

**部分、剖析甲方與總（分）包尖銳問題的處理

**講： 項目工程準備及現(xiàn)場矛盾分析

秘訣：積極面對、加強溝通、有效管控分歧和矛盾、合作共贏

第二部分、工程四大核心問題實例解決

第二講：項目工程實施階段

解析：進度、質量、成本、安全四大核心16大過程管理工具

第三部分、如何實施并保證工程管理目標的實現(xiàn)（人 事）

第三講：項目工程交付及后評估階段

理念：先有正確的人；才有正確的事

前言：簡析當前房地產公司行業(yè)形勢

七嘴八舌：【天變了】白銀時代下房地產？   【融三觀】工程設計成本三觀

【拼基礎】房地產工程管理環(huán)境   【管理之道】品質精工 管理精益

**講： 房地產項目工程準備階段

**節(jié)、項目工程現(xiàn)場管理

現(xiàn)場管理就是對項目開發(fā)進行經營和管理的全過程。

思考：我們在現(xiàn)場經常面對的有那些問題？

討論：房地產企業(yè)工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、 權責多少才是合適？

3）工程管理人員素質層次不齊，監(jiān)理形同虛設，勞務缺失，

4）低價中標的誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

5）、甲方計劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等

6）、關于工程界面管理的確定

7）、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關系

8）、甲方變更、簽證與外包管理關系處理

9）、甲方風險管理與外包商風險承擔的界定執(zhí)行

10）、監(jiān)理公司的選擇與管理

思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法

2、總包與分包單位的矛盾點、多發(fā)階段及控制辦法

風險案例：1、上海市6.27“蓮花河畔”倒樓事故

2、XX項目竣工結算爭議較大影響交房

話題：1、那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？

      2、低價中標的游戲：餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主

3、對內：部門間的矛盾產生的主要原因

4、對外：甲方、監(jiān)理、總包關于項目管理的差異

5、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)

6、現(xiàn)場管理的大秘訣

分享1：總承包商日常慣用的8大計謀   分享2：開發(fā)商現(xiàn)場管理10大緊箍咒

解讀1：甲方、監(jiān)理、總包現(xiàn)場關系協(xié)調.doc

解讀2：項目現(xiàn)場管理的常見問題、矛盾及解決建議.doc

案例：某施工現(xiàn)場總包單位對甲方管理抵抗與沖突 

結論：1、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質量的前提

2、建立“事前預防、事中管理、事后檢驗”的工程技術管理方法。

3、工程現(xiàn)場矛盾平衡是管理的永恒主題。

第二節(jié)：項目工程管理模式分析

1、合作模式分析       2、關于項目組織管理模式建立（適合自己的就是好的）

案例：標桿企業(yè)的組織結構（矩陣式）

討論：關于“多項目開發(fā)綜合癥”

第三節(jié)、開工前期準備階段管理

1、明確項目生產目標    2、明確項目部組織架構     3、總包標段合理劃分   

 4、制定合理工期        5、總平面管理策劃     6、工程質量管理組織結構的確定

案例1：某施工場地高效布置圖對比    2：總平面策劃的施工中有效應用

小結：

? 前置：工程管理的策劃思想—先策后控

? 科學：工程目標計劃與工期制定的合理性

? 強調：總平面管理策劃的重要性

? 創(chuàng)新：實體景觀示范區(qū)建造的標準化動作

? 落地：1）制定項目管理策劃書  2）制定工程質量管理手冊

分享1、萬科集團項目管理策劃書.doc    2、中海地產工程質量管理手冊.doc

分享3、開工前準備階段管理---必須掌握的20大實施攻略

分享：標桿房地產經典項目賞析

我們要學習優(yōu)秀的：1、龍湖地產 2、萬科地產  3、星河灣  4、綠城百合

思考：如何將優(yōu)秀的質量標準貫徹進工程營造的全程？

第二講： 項目工程實施階段  

項目工程管理實施核心要素----“四控、三管、一協(xié)調”

四大控制核心問題：進度、質量、成本與安全

**、工程管理四大核心之一--進度管理

1、項目總體計劃編制  2、項目進度目標分解 3、工程管理進度控制  

一級計劃：公司2—3年的戰(zhàn)略經營計劃里程碑

二級計劃：項目開發(fā)重要節(jié)點操作計劃

三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃

討論：1、關于三級進度計劃的重要性    2、計劃不力的主要原因分析    

實例分享：如何保證工程關鍵節(jié)點計劃有效實施？

2、項目進度計劃保證的6項措施 

包括：1 ）集團關注項目進度計劃14個關鍵節(jié)點    2）做好甲方內部計劃編制與協(xié)調

3 ）重點審核總包施工進度計劃編制  4） 強化總包單位對施工計劃的總協(xié)調管理作用

5） 加強對總包計劃實施過程控制    6） 加強考核、獎懲機制

小結：計劃執(zhí)行的穩(wěn)定性，是項目公司管理能力的集中體現(xiàn)。  

第二、工程管理四大核心之二---質量管理

質量是客戶滿意度中的保健因子，是企業(yè)的生命線，是企業(yè)生存與發(fā)展的基礎。

1、工程質量≠施工質量；2、工程質量不單純只是工程管理部門的責任；

分享1：萬科相對完善的質量管理理念    分享2：萬科三年質量夢

分享3：萬科2015年過程質量評估方案

建議：改進質量先從解決業(yè)主投訴做起    質量保障：萬科實測實量評估指數(shù)92.32%

2、過程管理---工程質量管理技能有效環(huán)節(jié)

解析：16大過程控制關鍵環(huán)節(jié)與實施工具

1、施工組織設計審查                 2、承包商進場知會與交底

3、材料設備選型定版、部品封存       4、甲、乙供材料進場驗收

5、施工質量樣板引路                 6、工程質量巡檢制度

7、工序檢查                         8、要讓問題可視化

9、監(jiān)理管理                         10、成品保護

11、實測實量                        12、例會制度  

13、現(xiàn)場協(xié)調                        14、工地開放日與示范區(qū)展示

15、信息協(xié)調與資料管理              16、專業(yè)融合之培訓與學習

分享： 1）、工程樣板先行執(zhí)行效果展示案例及工程樣板制的認識與作用

       2）、現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會及工程巡檢問題記錄

       3）、各分部工程質量過程控制要點；觀感部位質量驗收要點

       4）、工程施工現(xiàn)場質量一些常見病、多發(fā)病的預防與管控；

5）、萬科集團實測實量標準版本.doc

6）、集團某項目周例會紀要.doc

       7)、精細化地產的追求---精工品質、不負匠心不負卿

重磅分享：管理施工單位的“緊箍咒”---標準化合同（總包及分包）

合同范本1、《萬科某項目施工總包合同》   2、《萬科建設工程施工監(jiān)理合同》

小結：沒有質量的擴大規(guī)模是一條不歸路。

第三、工程管理四大核心之四---安全管理

安全管理目標：為現(xiàn)場人員提供一個安全的工作環(huán)境,使安全意外風險降至低。一旦發(fā)生意外事故，要使事故損失降至低。

1、安全管理的在工程現(xiàn)場重要性    2、安全文明施工考核辦法

案例：河北張家口市某小區(qū)在建的18層樓，因施工導致起火

分享1：萬科現(xiàn)場安全文明施工技術標準;   2：《現(xiàn)場安全文明施工考評表》

分享3：萬科某項目安全文明施工管理觀摩

堅持：“安全與質量同在、安全與進度互促、安全與效益同在。”

第四、工程管理四大核心之三---成本管理

施工期間成本控制是公司經營關心的，做好現(xiàn)場成本管控是項目工程管理的重要職責之一。 

1、建立以目標為導向的成本管理體系    2、建議項目全員、全過程成本控制管理體系

3、分析成本管理中常見的幾個問題

注意1：聚焦成本進行有效投放；    2：結構性、敏感性、功能性成本的不均衡投放 

價值點1、工程對設計階段成本控制的介入；     2、施工圖紙階段成本控制

3、工程配合強化項目二次設計管理；    4、工程實施階段成本控制

案例1：樁基設計與施工現(xiàn)場價值表現(xiàn)；   2：總包單位安置區(qū)砂石料質量施工爭議

分享1：價值創(chuàng)造---設計變更及現(xiàn)場簽證的管控要點

2：價值創(chuàng)造---減少工程簽證的四大經典總結

3：工程管理成本控制秘籍----“三個固化”及“五項月結制表單”

第三講： 項目工程交付及項目后評估階段  

**：交付前督查督導---“一房三驗”

1、 驗收前的準備工作  2、 專項驗收及竣工驗收   3、 公司內部驗收(附件)

4、 保修合同及保修擔保(附件)5、 物業(yè)接管驗收的準備工作(附件)

分享：1、交房時重點注意的30個重要問題  2、業(yè)主收房25個重要關注點

第二：工程竣工交付后管理

1、物業(yè)接管驗收準備會                  2、物業(yè)接管驗收

3、保修工作的組織、原則及管理          4、整改及收尾工作

第三、客戶入住及客戶服務管理

1、 入住前準備工作(附件)       2、 客戶入住(附件)

3 、客戶服務及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經營活動

第四、關注客戶體驗

1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的后一道防線

思考：如何建立客戶維修、理賠的快速通道“

案例：XX項目交房業(yè)主大規(guī)模維權事件分析

第五、項目后評估實施要點（前事不忘、后事之師）

項目后評估是對項目進行客觀、科學、公正的回顧和分析，提煉出成功的經驗，找出不足，研討后形成復盤成果，用以完善已建項目、改進在建項目、指導待建項目，避免問題重復出現(xiàn)。

? 1 、項目整體施工組織管理總結

? 2 、技術、進度、質量、成本及安全文明施工總結

? 3 、合同執(zhí)行情況及工程交付總結

分享1、學習萬科做好項目后評估.doc

思考：如何建立產品缺陷反饋手冊？  

結論：項目工程精細化管理的核心還是人的問題。

1）內部管理靠流程；外部管理靠合同

2）沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。

后：我的三個建議

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