產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式與資本運(yùn)作

一、 轉(zhuǎn)型時(shí)代-----房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的深層次背景和機(jī)遇

1、 中央政府的轉(zhuǎn)型舉措

1） 調(diào)控，從調(diào)企業(yè)、調(diào)產(chǎn)品到調(diào)行業(yè)：陳政高主政周期的去微觀調(diào)控

2） 用集約殺死“城市運(yùn)營(yíng)商”：國(guó)土資源部61號(hào)文

3） 密集的棚戶區(qū)政策

4） 新型城鎮(zhèn)化、人的城鎮(zhèn)化

5） 三十天誕生一百座嶄新的城市：十一部委聯(lián)合下達(dá)試點(diǎn)通知

6） 圍剿住宅開(kāi)發(fā)商，破圍之路：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

2、 政策解讀：中央政府的目的

1） 病重的北京城和京津冀一體化

2） 什么是政策，什么是模式，什么是轉(zhuǎn)型

3） 中央政府要做什么？產(chǎn)業(yè)和人口改變城市

4） 案例：融創(chuàng)的戰(zhàn)略，**對(duì)地王的關(guān)注，市場(chǎng)化的深入

3、 中國(guó)城市的轉(zhuǎn)型之路：產(chǎn)城一體遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

1） 香港模式的弊端

2） 新加坡模式的破滅

3） 美式城鎮(zhèn)的興起

4） 中國(guó)城市的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，從2014年6月開(kāi)始的城市格局轉(zhuǎn)型

4、 地產(chǎn)新常態(tài)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的巨大的機(jī)遇

1） 重讀政策之一：在招拍掛情況下，低價(jià)獲取住宅用地

2） 重讀政策之二：調(diào)整容積率、且不補(bǔ)交出讓金

3） 重讀政策之三：一萬(wàn)億的PSL

4） 重讀政策之四：開(kāi)發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)為城投公司

5） 重讀政策之五：棚改帶來(lái)的又一次空手套機(jī)遇

二、 房地產(chǎn)新常態(tài)-------決定房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的三種基本形態(tài)

1、 精明增長(zhǎng)------全新的中國(guó)城鎮(zhèn)格局的樣本標(biāo)準(zhǔn)

1） 精明增長(zhǎng)在美國(guó)五十個(gè)州的運(yùn)用

2） 精明增長(zhǎng)的城市標(biāo)準(zhǔn)體系

3） 精明增長(zhǎng)案例和具體功效

4） 精明增長(zhǎng)對(duì)整個(gè)中國(guó)2014年的政策影響的驗(yàn)證

5） 精明增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)向與未來(lái)：住宅型房企轉(zhuǎn)型的必然性

2、 農(nóng)地變革，豈止文化和旅游-------農(nóng)地上的產(chǎn)業(yè)化方向

1） 中國(guó)農(nóng)地所有權(quán)變革歷程和趨勢(shì)

2） 十八大及十八屆三中全會(huì)的農(nóng)地導(dǎo)向和后續(xù)舉措：集體建設(shè)用地登記和農(nóng)村戶籍制度改革

3） 從農(nóng)地到建設(shè)用地：農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目技巧和路徑

4） 傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的崩潰-----案例：萬(wàn)科良渚的不可復(fù)制

5） 產(chǎn)業(yè)升級(jí)：農(nóng)地變革下的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化必由之路

6） 個(gè)人操盤(pán)案例：溫泉屯的主題定位

3、 棚戶區(qū)改造-----城市產(chǎn)業(yè)和政策資金的結(jié)合

1） 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：哈達(dá)灣模式

2） 棚改與城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)

3） 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開(kāi)發(fā)企業(yè)參與棚改的優(yōu)勢(shì)模式

4） ppp與政策性資金運(yùn)用細(xì)則

5） 棚改帶動(dòng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

4、 新常態(tài)下的資本化模式

1） 案例：北京金寶街

2） 新政策下的資本化體系主要框架

3） 新政策下的資本化模式

4） 主要適用范圍

5） 關(guān)鍵操作要點(diǎn)

三、 產(chǎn)業(yè)化再造，文化、旅游、度假、休閑地產(chǎn)的重生之路

1、 旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化再造：村不動(dòng)、城入鄉(xiāng)

1） 新農(nóng)村建設(shè)和文化旅游地產(chǎn)-------蒼白題材下的畸形模式

2） 制度創(chuàng)新和頂層設(shè)計(jì)-------旅游地產(chǎn)的復(fù)活

3） 旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化模式：鄉(xiāng)村景區(qū)化、景區(qū)產(chǎn)業(yè)化

4） 多方博弈下的利益共同體搭建

5） 個(gè)人操盤(pán)案例：多贏格局設(shè)立，160平方公里的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目如何獲得用地指標(biāo)

2、 生態(tài)地產(chǎn)------旅游文化地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和全新的主題切換

1） 生態(tài)文明啟示錄

2） 生態(tài)空間和發(fā)展空間

3） 個(gè)人操盤(pán)案例：缺乏自然資源和人文資源的鄉(xiāng)村的旅游地產(chǎn)價(jià)值提升方式

4） 生態(tài)文明主題的深化：教育和示范主題

5） 個(gè)人操盤(pán)案例：生態(tài)示范基地，生態(tài)、教育、人口、消費(fèi)能力的組合方式

3、 休閑度假地產(chǎn)和遠(yuǎn)郊主題商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化突破------不僅僅是奢侈版的旅游地產(chǎn)

1） 度假的產(chǎn)業(yè)和商業(yè)概念

2） 消費(fèi)時(shí)間：度假和休閑地產(chǎn)的核心要素

3） 亞特蘭蒂斯：休閑度假的典型案例解析

4） 主題定位山寨的前提

5） 佛羅倫薩小鎮(zhèn)：休閑商業(yè)的革命性啟示

6） 休閑度假地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)入方式

    4、案例解析：萬(wàn)達(dá)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，只不過(guò)贏了土地

四、 養(yǎng)老地產(chǎn)-----房企如何利用一個(gè)根本無(wú)法成立的商業(yè)模式獲得收益

1、 綠城的嘗試

1） 頤養(yǎng)學(xué)院：綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)通路

2） 圈子和尊嚴(yán)：養(yǎng)老人口的生存要素分析

3） 短期收益的缺陷

2、 合眾模式-----健康谷主題

1）2000畝占地的財(cái)務(wù)分析

2）致命誘惑：長(zhǎng)壽

3）客群和收益來(lái)源，房產(chǎn)保單化

3、拿地功能和不可行性

4、大健康產(chǎn)業(yè)----養(yǎng)老地產(chǎn)的唯一可實(shí)現(xiàn)主題

   1）大健康與中國(guó)特色

   2）試水大健康：復(fù)星的布局模式

   3）大健康與休閑產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式

 4）個(gè)人操盤(pán)案例：丁字灣南海新城的突破困局

五、永恒的主題：城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式

1、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)和破解方法

    1）土地性質(zhì)變更

    2）拆分銷(xiāo)售

3）招商實(shí)現(xiàn)

4）獲取大限度的政策優(yōu)惠

2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新類(lèi)別和實(shí)操要點(diǎn)

    1）房地產(chǎn)企業(yè)如何尋求城市發(fā)展的需求點(diǎn)切入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

    2）科技與創(chuàng)新題材的構(gòu)建

    3）科技CBD

    4）科技新城

    5）新市鎮(zhèn)和商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級(jí)

    6）從EOD到環(huán)保低碳CBD

    7）教育主題的城市化運(yùn)用

    8）創(chuàng)意文化主題的新變種

    9）CSD和CLD

    10）工業(yè)園區(qū)

3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的命脈-----人口導(dǎo)入

    1）個(gè)人操盤(pán)案例：中新生態(tài)城的救贖之路

    2）低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)園

    3）人口導(dǎo)入和原住民的利益設(shè)計(jì)

4）個(gè)人操盤(pán)案例：利用人口導(dǎo)入獲得低價(jià)住宅用地

4、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的頂層設(shè)計(jì)

    1）資源的起點(diǎn)

    2）主題定位，不可忽視的力量

    3）組織的設(shè)計(jì)

    4）回歸主題：住宅用地的獲取

    5）個(gè)人操作案例：民營(yíng)資本如何獲取財(cái)政部專(zhuān)項(xiàng)資金

六、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)模式

1、主題定位設(shè)計(jì)：政府與房企共贏關(guān)系構(gòu)建

    1）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)體系的合理利用

    2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和人口導(dǎo)入方法

    3）重建一座城市的規(guī)劃體系

    4）取信政府的方法

    5）讓你的項(xiàng)目成為政府工作報(bào)告承諾完成的政府項(xiàng)目

    6）城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)方式

    7）個(gè)人操作案例：政府協(xié)議和開(kāi)發(fā)模式

2、組織構(gòu)建：招商的組織和實(shí)操

    1）資源整理，資源無(wú)處不在

    2）產(chǎn)業(yè)吸引力模型和資源導(dǎo)向

    3）準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的力量

    4）前置招商的計(jì)劃組織和實(shí)施

    5）個(gè)人實(shí)操案例：中交建筑CBD

3、運(yùn)營(yíng)模式構(gòu)建

    1）協(xié)議方法

    2）組織構(gòu)建的不同之處

    3）非常設(shè)機(jī)構(gòu)的重要性

    4）節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)

    5）土地利用規(guī)劃的要害之處

    6）操作規(guī)程：從合規(guī)性到商業(yè)模式

4、實(shí)操技巧

    1）利用政府債務(wù)

    2）利用政府城市規(guī)劃

  3）利用上一級(jí)政府的引導(dǎo)方向

4）利用產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整機(jī)會(huì)

5）利用招商政策

6）利用政府機(jī)構(gòu)和平臺(tái)

7）利用產(chǎn)業(yè)管理機(jī)構(gòu)和研發(fā)機(jī)構(gòu)

8）利用土地政策

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