《活在當(dāng)下的土地增值稅》

“活在當(dāng)下”的土地增值稅
主講人：王珊珊
【課程師資】畢業(yè)于中國人民大學(xué)，本碩博稅收專業(yè)。注冊稅務(wù)師，高級納稅籌劃師，中級會計師。稅收專業(yè)理論功底扎實，在國家級期刊發(fā)表文章。曾就職于央企地產(chǎn)公司五年，具有豐富的財稅工作實戰(zhàn)經(jīng)驗，負(fù)責(zé)多個項目的土地增值稅清算工作。
主講多科次稅收實踐稅收課程，推出稅收微課程余百課次。為中鋁集體旗下建筑公司等多家企業(yè)策劃稅收籌劃方案。中國注冊稅務(wù)師協(xié)會師資成員，為多省市稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行多場次涉稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)。承擔(dān)中國注冊稅務(wù)師協(xié)會課題《增值稅納稅申報代理指引》（試行）已正式發(fā)布。
主要研究方向：財政稅收理論與實踐，長期為企業(yè)實際財稅問題提供專業(yè)解決方案。
【課程對象】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理人員、稅務(wù)師事務(wù)所業(yè)務(wù)經(jīng)理等
【課程時間】2天
【課程大綱】
一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景下的精準(zhǔn)解讀：土地增值稅的今生來世
（一）當(dāng)前稅制改革中的土地增值稅
1.后營改增時代，地方財政收支不平衡加劇背景下對“土增”的態(tài)度
2.以金稅三期為基點(diǎn)對“土增”征收管理的聯(lián)動
3.國地稅機(jī)構(gòu)合并后“土增”的具體安排
4.增值稅擴(kuò)圍后，企業(yè)陣腳忙亂下對“土增”的冷落
5.社保轉(zhuǎn)嫁+個稅改革中，被遺忘的“土增”
6.減稅降費(fèi)在行動，“土增”在旁觀望
（二）長期視角的土地增值稅命運(yùn)
1. 現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)：十八大稅種的安排
2. 我國稅制改革藍(lán)圖
3. 土地增值稅存在的合理性
二、以“全景拍攝”視角構(gòu)建土地增值稅系統(tǒng)
（一）土增的三大子系統(tǒng)：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地
（二）土增的整體性認(rèn)知
新房（清算85%）
尾盤銷售
舊房
土地
扣
除
項
目
A 土地成本
按照清算時單位成本扣除
A土地成本
A土地成本
B開發(fā)成本
評估價格或按發(fā)票計算
C開發(fā)費(fèi)用
D稅金
D稅金
D稅金
D稅金
E加計扣除
E加計扣除
（三）土增的核定征收：時代烙印的稅收風(fēng)險
三、直面土增核心問題
（一）新房：清算單位的界定
1. 清算單位界定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響重大
2. 多業(yè)態(tài)下，清算單位的確定與選擇
3. 清算單位確定后，成本分?jǐn)偡椒ǖ倪m用與選擇
4. 車位問題的全面剖析
5. 稅收優(yōu)惠的適用
6. 稅收籌劃：提前安排
（二）營改增對土地增值稅的影響
1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發(fā)的系列問題
2. 合法有效憑證與增值稅發(fā)票的關(guān)系
3. 土地成本的變遷
4. 全稅種透析后的聯(lián)動變化
5. 金三+大數(shù)據(jù)+信用體系：信息透明化
（三）“舊房“中的密碼
1. 新房與舊房的界定界限
2. 實踐中“評估價格“的運(yùn)用
3. 籌劃寶典“核定“的前路
4. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中新舊的適用
（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土增稅的紛紛擾擾
1. 國家稅務(wù)總局文件所引發(fā)的“血案“
2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實踐中的案例與處理
（五）精裝修中的稅收安排
1. “毛坯+精裝“方式的業(yè)務(wù)分析
2. 因地制宜的深入探討
（六）“土地”轉(zhuǎn)讓過程中的土增稅
1. 未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
2. 將生地變熟地后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
3. 轉(zhuǎn)讓在建工程涉及土增稅
四、深入剖析土增細(xì)節(jié)問題
（一）土增稅清算中收入的準(zhǔn)確確定
1. 收入確認(rèn)的要件與時點(diǎn)選擇
2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異
3. 發(fā)票開具與收入確認(rèn)的關(guān)系辨析
4. 精裝修銷售業(yè)務(wù)中，收入的處理
5. 商業(yè)地產(chǎn)中將自建項目用于自用或直接出租的收入確定
6. 視同銷售業(yè)務(wù)的判定及收入的確認(rèn)
7. 代收費(fèi)用收入的處理
8. 未辦理土地使用證轉(zhuǎn)讓收入
9. 售后返租業(yè)務(wù)收入確定
10. 車位收入的具體情況確認(rèn)
（二）取得土地使用權(quán)所支付的金額
1. 內(nèi)容的界定：是與否
2. 稅費(fèi)的處理
3. 與增值稅問題相結(jié)合下的反思
4. 多種方式取得的土地，如何計算可扣除的土地成本金額
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本
1. 稅會差異的著重點(diǎn)：公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、售樓處與樣板間、資本化利息支出
2. 公共配套設(shè)施的政策全覽與應(yīng)用
3. 開發(fā)間接費(fèi)的劃分依據(jù)
4. 售樓處與樣板間的業(yè)務(wù)處理
5. “合同、發(fā)票、資金”三流一致在扣除項目中的關(guān)注
6. 預(yù)提費(fèi)用的扣除規(guī)定
7. 大數(shù)據(jù)時代基于該項目扣除所進(jìn)行的稅收籌劃安排的失效
（四）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用
1. 基本規(guī)定
2. 何為“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂?br /> 3. 金融機(jī)構(gòu)證明
4. 企業(yè)所得稅和土增稅對資本化利息支出處理的差異
5. 其他規(guī)定
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
1. 城市維護(hù)建設(shè)稅
2. 印花稅
3. 教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加
（六）加計20%扣除
1. 適用范圍
2. 加計扣除基數(shù)的規(guī)定
（七）評估價格
1.轉(zhuǎn)讓舊房的評估價格
2.使用評估價格確定銷售收入的情形
3.實踐中評估價格的標(biāo)準(zhǔn)
（八）尾房銷售中的土增稅
1. 尾房銷售收入的確定
2. 扣除項目金額的確定
3. 尾房銷售的稅收征收管理規(guī)定
4. 可否二次清算
五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中特定業(yè)務(wù)處理
（一）融資與資金活動中的涉稅問題
1. 集團(tuán)內(nèi)部資金往來的稅務(wù)處理
2. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
3. 信托業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理
（二）境外設(shè)計費(fèi)用的涉稅問題
1. 境外設(shè)計費(fèi)涉及的全部稅種及基本規(guī)定
2. 辦理支付設(shè)計費(fèi)過程中的基本流程
（三）商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)階段的稅務(wù)問題
1. 增值稅進(jìn)項稅額的處理
2. 資產(chǎn)的后續(xù)計量
3. 自持階段的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅問題
4. 再銷售時的各稅分析
六、內(nèi)部稅收風(fēng)險管理體系構(gòu)建
（一）稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)：高、中、低
（二）稅務(wù)風(fēng)險管理具體策略
1.公司管理層與決策層的稅收風(fēng)險管理
2.公司稅收風(fēng)險管理內(nèi)部控制制度
（1）發(fā)票管理制度
（2）合同管理制度
（3）具體稅種管理制度
（4）稅款繳納與審批制度
（5）重大涉稅事項管理制度
多方位多層次稅收風(fēng)險內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風(fēng)險管理體系的核心。
3.公司稅收專業(yè)團(tuán)隊的建立
4.稅收政策歸集與應(yīng)用
5.內(nèi)部納稅風(fēng)險識別體系
6.納稅評估體系
（三）稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理

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