《城市更新(舊改-棚改)操作流程與項目獲取及政府溝通》

《城市更新(舊改∕棚改)操作流程、項目獲取及政府溝通》課程大綱（2023－升級版）
講授：涂山青
【課程簡介】
城改難！是房開企業(yè)共同的感受。
當前我國正處于城市化快速發(fā)展期?？焖俪鞘谢瘞沓鞘懈拢ㄅf改）、棚戶區(qū)和城中村大規(guī)模改造。面對巨大的市場，相關(guān)各方利益博弈也異常激烈──它到底是誘人的“蛋糕”，還是燙手的“山芋”？
本課程中，房地產(chǎn)資深專家涂山青老師攜長期經(jīng)驗積累，結(jié)合“十九大”提出的新觀點新理論，緊扣“五大發(fā)展理念”，全面剖析城市更新最新政策要領(lǐng)，探討城市更新過程中，棚戶區(qū)、城中村改造領(lǐng)域的困難、挑戰(zhàn)與機遇，教您把握城市更新運營趨勢，梳理項目操作流程，分析項目影響因素，掌握項目操作的主要環(huán)節(jié)和流程，把握規(guī)律，創(chuàng)新方法，克服風險，理性作為！
【學員對象】
企業(yè)董事長∕總經(jīng)理∕總監(jiān)∕經(jīng)理∕政府經(jīng)濟主管部門領(lǐng)導(dǎo)∕銀行金融業(yè)高管∕房地產(chǎn)等行業(yè)高管
【課程收益】
認識城市化進程中城市更新（舊改∕棚改）現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)律，分析問題和把握機遇
剖析城市更新（舊改∕棚改）項目操作流程與主要環(huán)節(jié)
把握城市更新（舊改∕棚改）項目獲取與拿地方式
了解城市更新（舊改∕棚改）項目政府溝通與風險掌控，從容應(yīng)對
【課程特點】
◆全真干貨，傾囊相授。精！準！狠！
◆拒絕平庸！我們不做無效的培訓。
◆講師視野宏大，課程高屋建瓴。全程緊盯熱點，剖析難點，直擊痛點，抓住增長點！
◆策略引領(lǐng)，步驟分解，方法演繹，實戰(zhàn)實訓！讓受訓學員從觀念到心態(tài)到方法到技能全面提升。
【培訓時間】1～2天
【課程主要內(nèi)容】
當前我國正處于城市化快速發(fā)展期。
第一部分 城市更新（舊改）模式與流程解析
一、城市更新及其發(fā)展趨勢分析
1．實施城市更新行動意味著什么
（1）為什么要實施城市更新行動
（2）城市更新行動的目標任務(wù)
2．城市更新的發(fā)展
（1）城市更新發(fā)展的階段
（2）“十四五”城市更新的發(fā)展方向
3．城市更新類型及要點分析
（1）從建筑物及其功能改變的程度分
（2）從改造的對象分
① 城中村改造要點分析
② 棚改（略）
③ 舊區(qū)改造要點分析
④城市商業(yè)舊改要點分析
⑤城市商業(yè)街改造要點分析
⑥老舊小區(qū)改造要點分析
……
二、城市更新（舊改）政策與模式分析
1．城市更新政策解讀
（1）國家層面的政策解讀
（2）地方層面政策解讀
2．當前城市更新模式分析
（1）政府主導(dǎo)型
（2）政府引導(dǎo)型
（3）市場操作型
3．城市更新的地方操作模式比較
（1）上海模式分析
（2）北京模式分析
（3）深圳模式分析
（4）廣州模式分析
（5）其他地方模式分析（西安∕武漢等）
三、城市更新（舊改）流程分析
1．西安城市更新（舊改）流程
2．武漢城市更新（舊改）流程
3．上海城市更新流程分析
4．廣州城市更新流程分析
（1）更新計劃申報
（2）實施方案編制
（3）實施方案審定
（4）實施方案批復(fù)
（5）方案批后實施
5．深圳城市更新流程分析
（1）改造意愿征集
（2）土地房屋信息核查
（3）計劃申報∕審批
（4）補償安置協(xié)議簽訂
（5）實施主體確認
（6）土地出讓∕開發(fā)建設(shè)
（7）回遷銷售
四、城市更新（舊改）盈利模式分析
1．“十四五”城市更新的企業(yè)戰(zhàn)略選擇
（1）城市更新業(yè)務(wù)選擇的必要性
（2）城市更新業(yè)務(wù)市場選擇的原則
（3）十四五城市更新業(yè)務(wù)市場布局建議
2．城市更新（舊改）關(guān)鍵點∕風險點提示
3．城市更新（舊改）的商業(yè)模式分析
4．城市更新（舊改）的盈利模式分析
第二部分 城市更新（舊改）項目拿地及政府溝通技巧
一、城市更新項目勾地技巧
1．如何認識項目勾地
（1）什么是項目勾地
（2）項目勾地的目標
（3）項目勾地中地方政府心理分析
（4）勾地中如何抓住地方“痛點”
2．項目勾地技巧
（1）目標土地的選擇
（2）勾地熱點分析
（3）勾地排他技巧
（4）勾地中如何突出我方優(yōu)勢
二、城市更新項目獲取與拿地方式
1．項目獲取方式
（1）公開招拍掛
（2）合作開發(fā)
【合作模式1】
【合作模式2】
（3）一二級聯(lián)動開發(fā)
（4）其他（變通）方式
2．城市更新項目拿地
（1）項目拿地的前期準備
（2）項目拿地方式分析
（3）拆遷工作流程
（4）拆遷補償方式
（5）項目拆遷談判技巧
3．土地開發(fā)的一二級聯(lián)動
（1）什么是一二級聯(lián)動
（2）一二級聯(lián)動的優(yōu)勢分析
（3）一二級聯(lián)動的操作方式
三、城市更新(舊改)中的土地一級開發(fā)
1．前期準備階段
2．拆遷工作流程
【案例】武漢城中村改造項目規(guī)劃公示
3．開發(fā)實施階段工作流程
【案例】市政規(guī)劃調(diào)整讓城中村改造泡了湯
【小知識】規(guī)劃的五個層次
【案例】規(guī)劃不嚴，村民遭遇“二次拆遷”
【資料】武漢市城中村和舊城改造工作程序
【案例】城中村改造規(guī)劃建設(shè)審批流程圖
4．一級開發(fā)中的“天下第一難”：補償安置
（1）拆遷補償安置的方式
【警示】拆遷沖突何其多
（2）征收補償方案的內(nèi)容
【案例】某城中村拆遷安置補償方案
（3）確定拆遷補償安置標準的技巧
【案例】拆遷補償安置補償標準(【深圳】)
【案例】廣州市城中村改造拆遷成本及補償標準
【案例】武漢市部分城中村改造補償方案
【問題】城中村改造安置房問題
【案例】某村改造項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位
（4）動遷宣傳技巧（動遷宣傳“四個方面、八大技巧”詳解）
四、政府公關(guān)中溝通談判策略與技巧
1．與政府溝通中的技巧
（1）與政府溝通中的個人形象要素
（2）與政府溝通中的表達技巧
（3）與政府溝通中的關(guān)系維護技巧
2．優(yōu)秀談判人員的必備特征分析
3．政府溝通談判準備
（1）人員準備
（2）資料準備
（3）物料準備
（4）心理準備
4．政府溝通談判技巧
（1）政府溝通談判的基本戰(zhàn)術(shù)分析
（2）面對不同性格的對手處理策略
（3）談判中打破僵局的六個秘訣
（4）談判中爭取主動的八項技巧
（5）與政府溝通談判達成的五大方法
（6）與政府溝通談判的忌諱提示
五、城市更新（舊改）產(chǎn)業(yè)升級典型案例解析
1. 商改商案例解析
2．社區(qū)商改案例解析
3．綜合體舊改案例解析
4．商改寫案例解析
5．舊改中成片開發(fā)（整體開發(fā)）案例解析
六、交流、互動（10－20分鐘）
課程結(jié)束。謝謝參與！

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